博鰲特稿 | 楊萍：産業地産並不是想象中那麼簡單

編者按：2016年，又是一年博鰲之夏，這是一個新供給改革的年代。雖然房地産仍然是支撐中國經濟穩定發展的重要力量，但改變已經在進行，唯有直面並順應時代潮流，才能更好地生存、發展。

這個夏天，一直以前瞻思想引導中國房地産脈絡跳動的博鰲房地産論壇，因應形勢推陳出新，堅持為行業的變革找尋全新思路，奠定思想高度及方向。

總結過往、沉澱歷史。觀點地産新媒體繼續推出“2016博鰲特稿”繫列報道。

觀點地産網 近兩年來創客空間風靡，這印證國家大衆創新、萬衆創業的号召。這也給了房地産行業發展帶來了一個新的增長點，但不可否認的是，随着越來越多商住開發企業以及公寓運營“二房東”橫向切入，産業園區開發逐漸進入人們的視野。

恒生科技園總裁楊萍向觀點地産新媒體介紹，極客空間僅是全生命周期設計的産業園區的最初階段，在極客空間之後還有企業的幾個不同培育分階如：創業苗圃、孵化器、加速器到進入成熟園區等，每個分階之間都反映着企業的成長過程。

恒生科技園自完成從泛科技園區慨念到互聯網園區的定位之後，邁入“科技園2.0時代”，以互聯網思維運營産業園區，並在杭州、無錫、常州、洛陽和天津5個城市運營管理着7個園區。

在杭州這個孕育出阿里巴巴等互聯網巨頭的城市，恒生科技園杭州總部園區就與阿里巴巴相對而立，並且他們自己戲稱該園區為“駐淘辦”。或許正因為與互聯網元素有着這樣那樣的聯繫，楊萍對于互聯網和産業園區有着自己的獨特理解。

她認為，“互聯網+”是所有産業都需要的，因為現在所有的産業都離不開互聯網，它已經成為一個基礎設施，但是在徹底成為基礎設施之前還需要培育的過程。

以互聯網定位的恒生科技園集聚了衆多互聯網企業，因而恒生科技園實施着将引進的專業互聯網公司去改造傳統企業，“從城市發展的角度，用科技園區的互聯網企業推動城市傳統企業的轉型升級”。

對于産業園區的盈利法則，楊萍則指出：“産業地産與住宅商業地産的開發不同，住宅開發中，每一個自然人都有可能是潛在客戶，而産業地産所服務的對象都是企業主，要考慮的因素相對會比較復雜，銷售辦公樓只是園區穩定運營的一個形式，實際上，産業園區要賣的亮點是産業生态、資源生态和服務生态”。

楊萍強調，雖然現在很多企業進入産業地産開發領域，但是只抱着“掘一桶金”的想法，沒有做到真正理解産業地産，“三年一個周期是做不成産業地産的，産業地産的開發是一個長期的事情，後期運營是關鍵，一定要有一顆為園區企業服務的心”。

楊萍介紹，恒生科技園的服務體繫分成兩大塊：面向入園的人和面向入園的企業，“針對入園的人，我們提供的服務主要集中在生活，包括生活便利服務、生活品質提升服務和滿足企業家精神需求的服務；針對入園的企業，提供的服務分為兩類，一是商務服務，二是技術服務”。

“我們不斷地細分這些服務，目前已經分為200多項，未來還會繼續細分下去。只要企業還有新的需求，園區的服務就要繼續細分下去。”楊萍對觀點地産新媒體透露：“恒生科技園的優勢是總結了一套體繫化的服務標準，接下來的目標就是做管理運營輸出。”

以下為觀點地産新媒體對恒生科技園總裁楊萍女士的采訪實錄：

觀點地産新媒體：我們以前接觸更多的是住宅、商業，産業是這兩年比較熱的話題，恒生科技園的産業園區的商業模式是怎麼樣的？

楊萍：以産業園為載體，匯集互聯網産業鍊上下遊相關企業，形成互聯網産業生态，聯合戰略合作夥伴為入園企業提供【生活類、商務類、技術類服務】等企業成長所需要的各種增值服務，以幫助企業健康成長，同時實現為當地政府培育戰略新興産業的目的，服務區域經濟和社會發展。

以杭州恒生科技園為例，這個園區面積為20萬平方米，有1萬平方米作為孵化器。園區的設計包含了整個産業的生命周期，從極客空間到創業苗圃、孵化器、加速器，再到成熟園區。

物業銷售是面向成熟的企業，當一些企業已經成長到一定程度，具備了購買辦公樓的需求和能力，這些企業就進入到成熟園區，在創業初期的企業則進入到孵化器。

孵化器里也分階段：剛開始創業，公司只有一兩個人的時候，公司進入極客空間、創業苗圃；當公司有三五個、十個員工的時候進入孵化器；再成長一些就進入到加速器；達到一定成熟程度後，就進入成熟園區購買辦公樓。

産業地産與住宅和商業地産的開發不一樣，要考慮的因素相對會比較復雜一些。銷售辦公樓只是園區成熟穩定運營的一個形式，實際上，産業園區要賣的是産業生态、資源生态和服務生态。

即便是現在的住宅開發也不僅僅是銷售住宅商品，而是從最基礎的物業服務開始轉變成社區服務。如今大家越來越關注服務，作為一個産業園區，所需要的服務也就更多更復雜。

觀點地産新媒體：恒生科技園能夠提供的園區服務有哪些？

楊萍：我們提供的服務很多，主要分成兩大塊：面向入園的人和面向入園的企業。針對入園的人，我們提供的服務主要集中在生活服務，生活服務又分成三大類：生活便利服務、生活品質提升服務和滿足企業家精神需求的服務。

具體來說，第一類，生活便利服務的提供，是因為産業園區一般不在市中心，因而一定要想辦法在園區範圍内對入駐園區的企業員工提供便利的吃住行；第二類，生活品質的提高服務，園區内配套咖啡館、球場、KTV和電影院等娛樂場所，豐富園區成員的精神生活；第三類，滿足企業家精神需求的服務，我們引導企業家們一起做公益，一起修身養性，拓寬視野擁有更博大的胸懷。

針對入園的企業，我們提供的服務分為兩類，一是商務服務，二是技術服務。

商務服務又包含金融服務、人力資源服務、創新服務、創業服務、知識分享服務等八個方面。

一個企業的需求是方方面面的，需要資金、人員、創新和政府支援等，所以園區的運營就要根據企業不同的需求去為他們提供服務。

商務服務既有相對基礎一些的，比如注冊、财務、行政，也有相對復雜一些的，比如企業在不同的階段有不同的資金需求，創業初期的企業需要種子資金、天使投資，成熟期的企業則可能需要按揭，如何使得這些入園的企業快速獲得相應的資金需求，這就是園區需要提供的服務。

技術服務之所以要自成一大分類，是因為我們園區是做專業化的互聯網科技園，現階段恒生所運營的園區也只做互聯網和工業設計原創，當同類企業在園區聚集就會産生共性的需求，形成上下遊産業鍊。比如軟件企業和電商企業需要處理大量數據，而企業自行購買服務器，成本較大。依托園區上下遊技術服務平台就能很好解決這一問題。

當我們看到企業這種需求之後，就把阿里雲、騰訊雲、青牛雲等引入園區結成戰略合作夥伴，這樣不僅能夠滿足園區企業對于采購雲計算能力的需求，而且降低成本，為企業解決了一個比較大的問題。

此外，對于工業設計文創企業，專門建有工業設計和文創的孵化平台，物聯網企業有專門的物聯網平台，園區為電子商務企業專門搭載了共有的雲平台。

我們不斷地細分這些服務，目前已經分了200多項，未來還會繼續細分下去，只要企業還有新的需求，園區的服務就要繼續細分下去。

觀點地産新媒體：對進駐園區的企業有什麼篩選標準，入園門檻是怎麼樣的？

楊萍：首先園區會有自己的定位，我們的園區定位成互聯網園區，所以首先面向的就是這個行業。

當然互聯網的内涵和外延很寬泛，而我們會在互聯網、工業設計和文創這些門類尋找目標客戶。

我們每個月、每個季度會通過路演、創業大賽等方式來篩選行業里面的優秀創業團隊進入孵化器，不斷培養使得這些企業能夠成長壯大，再進入成熟園區，當然也有相對比較優秀企業可以直接進駐。

觀點地産新媒體：這兩年一直在講“互聯網+”，您認為在科技園區的“互聯網+”應該怎麼解讀？

楊萍：“互聯網+”從2015年3月開始成為行業内外讨論的話題，而我們是從2013年就開始轉型做互聯網園區的，從一個泛科技園的概念轉向聚焦互聯網産業。

“互聯網+”是所有産業都需要的，目前所有的産業都離不開互聯網，它已經成為一個基礎設施，但是在徹底成為基礎設施之前還需要培育的過程。

由于我們的園區聚集了衆多互聯網企業，所以我們的做法就是用引進來的專業互聯網公司去影響改造傳統的企業。站在城市發展的角度，用園區的互聯網企業推動城市傳統企業的轉型升級，這就叫互聯網+傳統産業。

同時，我們也引導傳統的企業主動觸網，先從最容易接受的銷售端切入——讓傳統的企業先做電子商務。因為園區有很多電子商務的專業運營商，就請這些公司去幫助那些傳統的制造業公司，先把線上的銷售做起來，做出一定成績之後，這些企業有了信心積極性也會提高了，這個時候把更多的互聯網元素引進到這些傳統企業，讓整個企業都能夠觸網，這樣就是傳統企業+互聯網。

因而兩者是雙向的，在這方面我們園區引入了相當多的培訓機構，比如針對電子商務的，我們所有的園區都落地了淘寶大學來幫助入園電商企業以及整個城市的電子商務企業提升業務水平和能力。

實際上，一個地方的産業能否很好地發展與當地的政府有巨大的關繫，如果政府機構沒有這個理念，就不能為這個産業服務，為産業出台相應的支持政策，因而我們園區也承擔了為地方政府進行新産業思想培訓的作用。

觀點地産新媒體：杭州畢竟是一個有互聯網基因的城市，因為有阿里巴巴在，但是在其他城市，比如無錫、洛陽，做科技園和在杭州有什麼不一樣的嗎？

楊萍：很大的不一樣。當初園區選址並沒有按照互聯網定位的需求，因為我們是2013年才轉型互聯網，所以就培育互聯網産業來說，杭州相對比較容易，因為這個城市的互聯網元素比較多一些。

對于其他比如常州、無錫、洛陽這些工業化城市來說，互聯網的基因少一些，這時候我們會利用總部的資源，給予各項目公司支持。

同時，我們自己也有一套操作方法：在園區引進部分互聯網企業，同時與高校、研究所、互聯網政策研究中心合作，然後再跟本地傳統企業結合，改造這些企業，使這些傳統企業轉型為互聯網企業。

我們有很多這樣的案例，有些企業原來是傳統的産業銷售，現在轉型為行業的電子商務平台，比如工業産品的垂直平台。無錫恒生科技園就有中國最大的紡織品電商平台、洛陽恒生科技園也有幾個傳統企業轉型成功。

觀點地産新媒體：現在做園區開發的企業很多，包括很多開發商，比如說萬科也在做産業，恒生科技園的優勢和特點在哪里？

楊萍：我們的優勢和特點是總結了一套體繫化的服務標準，雖然現在确實很多企業進入産業地産這一塊，有國家開發的、地産上轉型而來的，也有一些資本轉型的，但是這些園區的開發理念還沒有完全從住宅和商業地産開發轉變過來，大部份還是以買地、蓋樓、賣樓，賺得還是土地差價。

住宅開發在受到比較多約束和限制之下，行業的競争更激烈，這些企業希望到産業地産再掘一桶金，這種想法實際上還沒有真正理解産業地産這一概念。

産業地産和住宅地産的開發是完全不同的，首先客群就不一樣了，在住宅地産的開發中，每一個自然人都有可能是潛在的客戶，而産業地産所服務的對象都是企業主，這些企業主購買樓房是為了企業的辦公和企業的發展壯大，所以要考慮的因素就要比購買住宅復雜得多。

不會因為這個房屋便宜、地段好就會購買，而是要結合企業未來發展所需要的各種資源因素。所以，進入到這個領域之後，原來的住宅開發商才發現，産業地産並不是想象中那麼簡單。

觀點地産新媒體：以您這麼多年豐富的經驗來說，對一些涉足産業園區開發的開發商什麼建議？

楊萍：想做産業地産就一定要有一顆為園區企業服務的心，並非僅僅想着如何将樓賣得更快、更貴，這是非常重要的。做産業地産不是一個短期的行為，一定是一個長期的事情，要與這些入園的企業永遠綁定在一起，共同成長，共同發展，才能做好産業地産。