領袖訪談 | 劉愛明：創業這一年

編者按：2016年，又是一年博鰲之夏，這是一個新供給改革的年代。雖然房地産仍然是支撐中國經濟穩定發展的重要力量，但改變已經在進行，唯有直面並順應時代潮流，才能更好地生存、發展。

這個夏天，一直以前瞻思想引導中國房地産脈絡跳動的博鰲房地産論壇，因應形勢推陳出新，堅持為行業的變革找尋全新思路，奠定思想高度及方向。

總結過往、沉澱歷史。觀點地産新媒體繼續推出“2016博鰲特稿”繫列報道，遍訪中國房地産及上下遊全産業鍊的企業領導人、職業經理人、經濟學者、金融專家、政府協會人士等行業精英。

觀點地産網 和劉愛明約訪的時間幾經确定，最後選在中城新産業周年慶前一日。

這里是深圳華僑城創意文化園，由舊廠房改造而成的創意産業工作室。劉愛明熱衷高科技，中城新産業的辦公場所“中城Office”充滿了智能化氣息，連會議室的玻璃也不例外。

隔幾步卻是另一番景象，一座巨大的根雕茶台橫在並不寬敞的辦公室中間，劉愛明坐在木樁椅子上，手握一杯香茗。傳統與現代，似乎這種錯位可以讓他在産業地産中保持清醒認識。

2015年6月，劉愛明告别職業經理人生涯，說服了一群人，一起規劃並開創中城新産業的未來。

初創公司往往是新模式的誕生地，新模式甚至比靈活性更重要，“在産業地産的窄門之路上，改革者需要堅持‘産業是目標，地産是結果’的宗旨。”

時隔一年，劉愛明再次與觀點地産新媒體一起暢聊“創業”。将近兩個小時内，對話涉及的話題很寬泛，從中城新産業的模式構造，到引入技術轉移中心的初衷，再到當前制造業轉型存在的種種壁壘。身處其中，既有驚喜也有挑戰，而他卻用平靜的語氣談論起這一切。

在劉愛明的哲學中，自己從事的創業與馬拉松有共同之處，都需要決心、堅持與理性。正如他在微博上所寫的：“（創業）就像馬拉松，平靜的完成，成就是非凡的。”

創業未央

在互聯網時代，社會已不再滿足照搬舊模式、從1跨越到N的進步。相反，探索新道路、從0到1的垂直進步，被逐漸視為積極的商業模式。

房地産尤其如此，在互聯網風潮下，衆創空間、工改商住辦以及聯合辦公等形式是幾種熱門的模式。不過劉愛明指出，這些新模式只是循着互聯網特征，把傳統物理空間做了改變，對于産業在互聯網時代下的轉型升級並沒有本質驅動。

在他看來，現在行業普遍關注畢業生、90後創業，實際上中國制造業企業轉型帶來的需求轉變，是另一種“創業”：“對于中國經濟來說，制造業轉型升級如果不成功，那發展的壓力就很大，所以我呼籲要關注‘大叔’創業。”

産業地産正是中城新産業看好的突破口，劉愛明稱之為“窄門之路”。“窄門”取自聖經，意為走的人少，卻是天堂之路。他多次強調，幾乎沒有人為轉型企業提供必要服務，自己創業的最大意義便在于填補其中從0到1的空白。

他解釋稱，中城新産業的模式區别于傳統的産業地産，一是在大大小小的國企、外資、民企中，選擇為中小型企業推進轉型升級服務；二是強持有、弱銷售，産業是目標，地産是結果。

“看這張圖，我現在百分之七八十的精力在忙着這上面的事。”劉愛明向觀點地産新媒體展示的是一張中城新産業生态圖解，列舉了中城·comp@ss(指南針)、國内技術轉移中心、國際技術轉移中心、市場平台、資金平台、企業服務聯盟六大方面服務，服務核心則是制造業企業。

另一個微妙的變化則是，作為職業經理人轉型的企業家，劉愛明對外鮮有強調産業園區的地産屬性，取而代之的是宣講自己所能提供的技術服務。

這其中既包括龍崗的中科院技術轉移中心，與中國衛星定位協會、中科北鬥研究院合作成立的“北鬥＋衆創空間”，以及北京科委下屬國際技術轉移華南分中心落地深圳灣。6月23日，中城新産業宣布在“坪山生命科學園”最新引入深圳大學醫學超聲關鍵技術。

“産業經營與資源整合是關鍵，可以把中城新産業理解成一個平台，提供轉型升級方面的服務。”劉愛明表示，未來公司在産業領域實現資源整合，這将轉化成實實在在的生産力。

不過他強調，經營産業園和商業項目一樣，實現資産保值乃至升值是服務的根本出發點，最終物業租金仍是項目的營收來源。

經過一年的創業，中城新産業已在深圳灣、龍崗大運軟件小鎮等地落地4個輕資産項目，産業園項目簽約數量則增至5個。劉愛明透露，按照計劃，2016年公司有大量的項目在推進，接下來有意在寶安落地機器人産業園項目，此外還将逐步進駐北京、上海兩大城市。

成長中途

對于馬拉松跑者而言，最難熬的往往不是最後一段賽程，而是中途，皆因中途已經遠離起點，終點又遙不可及。劉愛明常常将創業喻作馬拉松，他比誰都清楚，自己的創業公司才剛邁過起點，勢必面臨中途的考驗。

所以他一直強調，創業需要的不是激情，而是冷靜、理智、策略、堅持，其中最重要的是堅持。

在這場創業馬拉松里，心态的平和讓劉愛明至今仍保持着探索的欲望。在接受訪問時，他自稱“越來越有激情”，喜歡並願意探索産業，“過去做了20多年房地産，現在換個角度看世界，會發現它很精彩。”

在劉愛明看來，做産業園最重要的是談企業的痛點，互聯網的出現對産品制造模式産生了颠覆，現在大量的制造業企業現狀都是産能過剩。這批企業從過去粗放式制造到信息化、智能制造的轉型升級過程中，最薄弱的便是創新設計。

“服務企業轉型升級，技術轉移将是重要突破口。”

技術轉移定義為點對點的技術買賣，本質上是讓技術産業化的過程，近年來中國在這方面的推進力度也日益提高。2月17日，國務院常務會議明确加快科技成果轉移轉化，並鼓勵企業采取股權獎勵、股票期權等方式，激勵科技人員實施成果轉化。

以此為契機，他介紹稱，中城新産業聯合了中科院，並着手經營國際技術轉移，将國内外技術運用到中小企業的生産制造，解決它們的創新設計難題。

中國的技術轉移仍處于探索、完善階段，這也給劉愛明帶來了一定挑戰。對此他坦言，中城新産業在實踐技術轉移的過程中，核心困難便是“技術商業化”。

劉愛明指，中國的技術商業化仍處于較低水平，大專院校、科研機構研發尖端技術，大多不以商業化為目的，“實際上，中小企業需要的是适用于自身轉型升級的先進技術，而非尖端技術。”

不過他随即指，一些國際非尖端的技術對于國内企業的轉型升級也有推進作用，這說明了技術商業化的發展前景，未來中國有巨大的市場。

另一挑戰便是技術商業化進程中的人才隊伍建設。據劉愛明透露，未來自己将和國際知名大學聯合成立管理學院，推動技術轉移幫助企業轉型。

以下為觀點地産新媒體對中城新産業控股(深圳)有限公司董事長劉愛明先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：中城新産業從去年創立至今已有一年，總體取得了哪些進展？作為創始人，您覺得最大的收獲是什麼？到現在還有沒有創業的激情？

劉愛明：我實際上挺開心，因為我喜歡産業，也願意探索産業。過去做了20多年房地産，現在換個角度看世界，會發現它很精彩。實際上，我覺得反倒越來越有激情了。

所謂的“窄門”就是表面上狹窄，但實際上路越走越寬。事實也證明，産業确實要投入很多精力。服務業本身就很難做，因為客戶的需求不盡相同。但房地産進入下半場，随着銷售這條路肯定越走越窄，利潤也越來越低，發展重心應該轉到運營上來，這說明服務愈加重要。

最深的體會是“創新”，所謂的“窄門”也是創新。産業地産要以地産為主，還是以産業為主？我的看法是，産業地産的客戶是企業，不管出售還是出租，歸根到底都離不開物理空間。中城新産業出售辦公樓的可能性不大，還是以出租為主。

究竟給客戶什麼理由才能說服他們入駐？這是一個嚴肅的話題。大多數開發商給的理由無非是稅負低、服務質量好、一條龍服務，但都不充分。後來中城新産業運用互聯網思維反思，客戶的痛點到底是什麼？最大的痛點其實是轉型升級。幾乎90%以上的制造業都面臨這種問題，“解決轉型問題”就是開發商應該提供的理由。

所以，中城新産業提出“服務中國制造業企業轉型升級”的願景，發展理念上以産業為主，以租賃為主，強持有、弱銷售。既然發現了客戶的痛點，接下來便要思考如何為它們服務，為此公司打造了旗下企業轉型創新平台“中城·COMP@SS”(指南針)，圍繞技術、市場、資金等内容提供服務。這種邏輯看起來很復雜，遠非把樓蓋好再出售那麼簡單，也就是我所說的“窄門”。

為什麼過去一年走下來，我反倒覺得路越走越寬？因為之前沒有人像這樣，服務于企業的轉型升級，這是窄門的好處。中城新産業還提出了一種口号，叫“Deep And Deep”，即服務再細分、深入一點。實際上一路做下來，也沒有外界想象中那麼困難。

中城新産業創新在什麼地方？先做産業，後做地産，産業是目標，地産是結果。我認為這種模式還算是創新，這方面中城新産業沒有參考標杆，問題是新的，思路是新的，做法也是新的。甚至一開始不知道怎麼做，幾乎是自己琢磨、了解、接觸，再一步步落實。

觀點地産新媒體：深圳2016年政府工作報告提及推動增量優質、存量優化，5年後要達到低端企業淘汰1.7萬家。這說明新技術對于市場沖擊很大，該怎麼給中小企業提供創新服務？

劉愛明：淘汰實際上是正常的市場行為，随着環境發生變化，企業必須進行轉型升級。對于傳統企業而言，普遍存在轉型升級的迫切需求，淘汰的做法不能一刀切。所以之前我也一直在呼籲行業，不止要關注90後創業，更要關注大叔創業。

從全球角度看，傳統的經濟模式都走入了困局。唯一能看到的是兩個亮點，一是互聯網、共享經濟，将閑置的資源合理利用，實現效率更高、成本更低、服務更好；二是高科技，技術迅猛發展帶來生産力巨大提升。

深圳的産業主要以高科技為主，早在上世紀90年代就開始布局高科技，2000年舉辦高交會等。這主要由于當時深圳别無他法，傳統制造業轉移，土地出讓減少，最後只能走上科技發展之路。在這輪大環境下，深圳的表現強勁也得益于高科技。與其談創新，不如直接談高科技，這比較切合實際。

以住宅地産為例，在過去的開發中，“地産”是一個金融概念，開發商談周轉談銷售，基本局限于把金融的特點凸顯出來，但有多少人圍繞着“住宅”做過一些事？供應大樓卻沒有賦予新的性能，這是中國建築業一個永恒的遺憾，我們确實沒有圍繞着住宅提供更多的服務。

産業地産也一樣，到下半場要圍繞“産業”提供更多服務，更注重經營。比如一個園區定位于醫療器械，那醫療器械行業有什麼特點，什麼樣的服務才是企業最需要的，怎樣才能提升企業的業績？這全是中城新産業要研究的課題。如果不談行業未來的發展邏輯，不解決這些難題，産業地産是開展不下去的。

觀點地産新媒體：中城新産業似乎更像一個平台，上面嫁接豐富的資源，定位的客戶是亟待轉型升級的中小型企業。

劉愛明：可以把它理解成一個平台。普通園區是提供端茶送水、财務、法律咨詢等服務，中城新産業是提供轉型升級方面的服務。

企業轉型升級有幾方面内容，包括技術、資金、市場、服務。其中技術較為關鍵，因為現在技術更新叠代太快，國内已經跟不上了。中城新産業在這一塊做了幾件事，比如去年把中科院的技術轉移中心引入深圳，並利用這些技術為企業服務，公司既有專門團隊對接中科院的專家，也有專門團隊對接深圳企業。

中城新産業的思路是什麼？公司在深圳已經有幾個服務地點，比如龍崗中科院技術轉移中心，深圳灣國際技術轉移中心負責北鬥和物聯網業務，坪山項目主打醫療器械方向，還打算在寶安落地一個機器人産業項目。現在在深圳已經發展了四五個項目，盈利模式還是靠重資産項目。

資金方面，中城新産業股東之一中城投資是從事基金投資的，政府以及市場上都有大量産業基金。公司還要幫助企業解決市場的問題，現在正運用物聯網的方法，探索用物聯網解決市場化問題，另外還有“企業服務聯盟”也将服務于此。

所以過去一年來，我幾乎百分之七八十的精力都投入到探索企業轉型服務了。下半場中城新産業首先是不“賣”，這是“強持有、弱銷售”模式，主張持有租賃。當然，這些城市的物業會重倉持有，未來還會增值。和經營商場的邏輯一樣，經營商場有兩部分收入，分别是租金收入以及未來評估增值。

其次，中城新産業主張“去招商、強産業鍊”，不采用傳統的招商模式。傳統的招商在産業園里解決不了問題，關鍵還是要談産業鍊、談服務，談企業最需要的痛點服務。把企業吸引過來，然後慢慢形成有機的産業鍊，這就是我的模式。

觀點地産新媒體：一開始跟中小企業談痛點，實踐技術轉移的過程中，有沒有遇到某方面的困難？

劉愛明：核心困難還是技術商業化的問題，也就是說，中國的技術距離商業化還太遠。

這跟機制是有關繫的，國内很多尖端科技從研發之初起，目的不是“商業化”，而是完成某個課題研究，形成課題報告，最後得到專家組的論證通過。相反，國外很多技術的出發點就是“商業化”，如果不能實現商業化，就得不到科研經費。

我覺得這是一個比較大的問題，中城新産業接觸過一些技術，傾聽過客戶的聲音，很多人覺得這些技術盡管很尖端，卻解決不了企業自身的問題。

中城新産業的客戶主要是中型制造企業，營業額一般在5000萬到2億之間，這類企業都不需要最尖端的技術。現階段中國的制造業水平基本在2.0上下，目標根本不是德國工業4.0，或許更需要先達到工業2.5或2.8。如果自身發展遠未到4.0階段，國外的頂尖技術根本派不上用場，另外也難以操控。

觀點地産新媒體：這緣于國内的整體産業水平還沒有達到高度信息化、科技化的程度？

劉愛明：對。制造業中小企業切忌好高骛遠，大部分需要的是适用于自身轉型升級的先進技術，而非尖端技術。但現在的問題是，中小企業甚至得不到任何起碼的技術服務，大企業封鎖技術，科研院校的技術又尚未商業化。

過去它們的轉型全憑運氣，這是種野蠻生長的狀态，或許有一部分會成功，但更多會倒下。

現在國内企業最主要的障礙還是技術的商業化，談中國制造業轉型升級有不小的難度。從我接觸的客戶來看，非常需要專門的技術服務力量。

觀點地産新媒體：這是否意味着中城新産業開展國内或國外技術轉移時，需要根據客戶的需要進行相應調整？

劉愛明：當然，讓客戶接受這些技術還存在難度，所以說要找到适合它們的資源。這些客戶只需要适用于轉型的技術服務，但現在确實沒有這樣的服務。

中城新産業解決的是“有無”的問題，其次再談服務質量，整合來做相對比較容易，單個客戶做則比較難。

比如坪山的醫療器械産業園，中城新産業跟深圳大學有合作，對于深圳大學是一個實驗室，對于社會、企業卻是公衆的技術服務平台。

接下來想做深、做透醫療器械行業，還需要通過國際技術轉移中心，把韓國、美國等國際上較先進的技術引入進來。

未來中城新産業能整合醫療器械方面的技術資源、企業資源，掌握了産業邏輯、産業鍊構成、核心技術等，盡管算不上完全繫統化，但對這個行業的了解肯定很深。如果企業想在中國發展醫療器械，找中城新産業的可能性是很大的，這就叫做産業服務。

觀點地産新媒體：中城新産業是通過引入技術服務，最終實現産業項目的保值甚至增值？

劉愛明：中城新産業引入中科院、北鬥、醫療器械、未來機器人等技術服務，但沒有想通過這一塊賺錢。這和住宅項目興建學校的邏輯類似，學校只是配套，最終開發商還是會通過住宅賺錢。

實際上民營企業做轉型服務的能力還是有限，中城新産業就幾十個人，能幹多少事？所以我呼籲發動市場化力量，由政府主導，這種推動制造業轉型升級的服務要形成一股力量。對于中國經濟來說，制造業轉型升級如果不成功，發展的壓力就很大。

中國未來将發展成什麼樣的大國？只能是制造業大國。和2000年的深圳一樣，國家必須靠高科技，靠創新讓制造業轉型升級。這個社會有無限的發展可能，技術升級能讓人獲得更舒适、更便捷、更高效率。

觀點地産新媒體：去年以來“互聯網+”被視為一個風口，但有質疑聲音認為對實體經濟的拉動作用並非那麼高，您怎麼看待這個問題？現在興起的物聯網，發展前景如何？

劉愛明：不管是“互聯網+”還是“+互聯網”，未來經濟的兩大亮點，分别是基于互聯網，以及基于高科技。互聯網對人類的影響還遠遠沒顯現出來，所以要用長遠的心态來看待。如果企業今年搞互聯網，明年就想有所收獲，這都是吃快餐的想法，所有的業務都很難開展。

“互聯網+”首先是種理念，不能簡單當成一種工具。這種理念把人連起來，把資源連起來，進而才能發展出新的東西。Uber這樣的東西好不好？我覺得太好了，它的“共享經濟”也是種理念。

如果多年後，沒有人會再談論“互聯網+”，那就說明已經深入到生活的每個細節，深入到人們的骨髓去了。但現階段我們僅僅把“互聯網+”當成概念來看待，國内談概念從來就沒熱過三年。

物聯網是另外一個行當，最近我在向專家學習，自己也研究。

物聯網表面看是簡單的“萬物互聯”，甚至比互聯網的影響還要大。現階段很多人談物聯網，内容基本是坐在車上把家里的空調打開，早上醒來咖啡自動煮好。但物聯網專家劉海濤開始提出了“物聯網金融”概念，以前融資極少用汽車抵押，因為汽車是移動資産，使用物聯網以後就可以實現抵押融資，其它包括普洱茶等等物品，在物聯網影響下，未來都能實現金融化。

觀點地産新媒體：過去這一年創業，中城新産業取得了成績，也碰到了問題，但您似乎都表現得很平靜？

劉愛明：中城新産業的模式不能說完全成功，但是我覺得至少越來越明晰了，客戶需要這樣的技術服務。去年産業地産還只存在于想法，現在包括中科院、北鬥、醫療器械、機器人、物聯網等全都已做起來。等探索完技術服務，再去打造産業園區，甚至吸引客戶入駐，就順理成章了。

未來中城新産業會繼續發展這種模式，重倉深圳、上海、北京，在這些城市持有更多的産業空間。按照原計劃，2016年會進入上海、北京其中之一，現在由于公司有大量項目在推進，有可能兩大城市同時進入。但産業空間怎麼經營依然是一個核心話題，公司會根據具體産業而定，把涉足的一個個産業做深、做透。