博鰲特稿 | 高力國際翁琳：上海高端市場價格會繼續上漲

編者按：2016年，又是一年博鰲之夏，這是一個新供給改革的年代。雖然房地産仍然是支撐中國經濟穩定發展的重要力量，但改變已經在進行，唯有直面並順應時代潮流，才能更好地生存、發展。

這個夏天，一直以前瞻思想引導中國房地産脈絡跳動的博鰲房地産論壇，因應形勢推陳出新，堅持為行業的變革找尋全新思路，奠定思想高度及方向。

總結過往、沉澱歷史。觀點地産新媒體繼續推出“2016博鰲特稿”繫列報道，遍訪中國房地産及上下遊全産業鍊的企業領導人、職業經理人、經濟學者、金融專家、政府協會人士等行業精英。

觀點地産網 半年熱銷5000套千萬級豪宅，在限購收緊的同時，上海高端市場迎來了史無前例的爆發。照此速度，今年上海豪宅成交量毫無疑問将再創新高。

在接受觀點地産新媒體專訪時，高力國際華東及西南區董事總經理翁琳指出，上海豪宅市場之所以火爆，一方面是住房改善需求的存在，另一方面是金融投資市場不穩定，缺少高收益的投資方向。相對而言，豪宅的稀缺性讓其具備保值和升值的能力。

“高端市場的需求仍然會很旺，同時供應又沒有增加，價格會繼續上漲。”對目前市場關于上海高端市場将在下半年迎來風向轉變的觀點，翁琳並不贊同。

豪宅化的背後是一線城市土地成本的持續增加，這樣的态勢也使得諸如南京、蘇州、合肥等強二線城市成為開發商新一輪競逐的戰場。自然而然，上述城市也成為了新一輪房價上漲的“領頭羊”。

“影響一二線城市房價增長的原因是不一樣的。土地價格和房價确實有關，不過真正的原因是由于房價的增長使很多開發商的市場信心增強，他們不斷加大購地力度，積極參與土地拍賣，導致成交價屢創新高。”翁琳指出。

與華東強二線城市住宅成交持續走高不同的是，這一區域的商業地産卻處于相對溫和的狀态。據翁琳介紹，華東主要二線城市的商鋪新增供應有所放緩，需求相對穩定，因此這些城市的商鋪空置率基本保持穩定或有所下降。在租金調整後，大多數城市的平均租金有所上漲。

“如果要投資二線城市的商鋪市場，個人投資者要謹慎地計算投資收益率和項目本身的先天條件，例如地段、項目周邊的人口規模和配套。”

對于已有大量商業存量的開發商，翁琳建議可以同夥增加餐飲、親子教育等體驗式商業業态，或者進一步增加有特色的娛樂休閑業态來應對。在她看來，上海長風景畔廣場的“樂高探索中心”以及廣州正佳廣場引入室内水族館的都是不錯的嘗試。

以下為觀點地産新媒體對高力國際華東及西南區董事總經理兼中國區資本市場及投資服務董事總經理翁琳女士的專訪實錄：

觀點地産新媒體：今年上半年上海豪宅市場成交異常火爆，在您看來，是由哪些因素導致的？

翁琳：上海豪宅市場之所以火爆主要是因為，一方面，随着經濟的發展，人們存在改善住房條件的需求。另一方面，目前的金融投資市場不穩定，又缺少其它高收益的投資方向。

現在開發用地越來越少，豪宅會逐漸變成稀缺品，如果有資金，投資這類産品是很好的選擇，它有很好的保值和升值能力。此外，現在不少買家賣掉手上的一些房産，進入豪宅市場，這也是市場火爆的一個原因。

觀點地産新媒體：市場上有說法稱，上海高端市場下半年風向會轉變，您是否認同？

翁琳：不認同。高端市場的需求仍然會很旺，而同時供應又沒有增加，價格會繼續上漲。

觀點地産新媒體：有統計數據顯示，杭州商鋪存量去化周期長達80個月，包括西南重慶、成都出現了庫存較大的情況，您如何看待華東及西南商業地産的發展趨勢？

翁琳：今年第一季度，華東主要二線城市和成都的社會消費品零售額增幅基本都達到了兩位數，同比增速也有所回升。不過，實體店現在不好做。

舉個例子，根據杭州統計局的數據，第一季度全市通過互聯網實現的零售額同比增長44%。同時，四大商場合計零售額同比卻下降了8.0%。從實體店到網上銷售，這種轉變在所有城市中都很普遍。

市場上商鋪的新增供應放慢，而需求相對穩定，這些城市的商鋪空置率基本保持穩定或有所下降。在租金調整後，大多數城市的平均租金都有上漲，南京的漲幅最大，半年環比上漲3.3%，達到了14.5元每天每平方米，杭州漲了1.2%。而由于次中心區的新項目租金水平低于全市平均值，蘇州和武漢的平均租金被拉低了。

除此之外，蘇州有一個項目周邊的基建工程目前正在施工中，業主提供了租金優惠。這些因素導致蘇州平均租金半年環比下跌了3.5%。成都環比下跌1.6%。在所有城市中，大多數現有項目的租金基本上跟之前是持平的。

觀點地産新媒體：在這些城市投資要注意什麼？已有大量商業存量資産的開發商要如何應對？

翁琳：如果要投資二線城市的商鋪市場，個人投資者要謹慎地計算投資收益率和項目本身的先天條件，例如地段、項目周邊的人口規模和配套。

大型的購物中心可以增加餐飲親子教育等體驗式商業業态來應對，還可以進一步增加有特色的娛樂休閑業态，來吸引親子客群。

例如樂高室内遊樂園 “樂高探索中心”落戶上海長風景畔廣場、廣州正佳廣場将建國内最大室内水族館，面積超3.4萬平米，在深圳的Coco City、萬科廣場、華南城等也都引進了VR虛拟現實遊樂體驗館等遊樂設施來吸引親子家庭的消費。

增加商業内部遊樂設施，和餐飲、休閑設施很好的互動，能吸引大量的消費者，並帶動零售業态的消費。

觀點地産新媒體：部分城市出台了商改住政策，對于消化商業地産庫存是否有幫助？

翁琳：6月3日，國務院發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》，允許商業用房按規定改建為租賃住房，土地用途調整為居住用地，土地使用年限和容積率不變。這一政策對于鼓勵開發商将一部分多余的商業物業轉為住宅租賃物業，滿足年輕客群的長期旺盛的租賃需求，也一定程度上消化了部分商業物業。

此外，也有一些商業用途的物業，以辦公物業的方式進行銷售，用作回報穩定的辦公物業，也是消化部分商業物業的方式。

觀點地産新媒體：今年上海、北京等城市暫停了一些互聯網金融公司的注冊，國内網貸平台的數量也在下降，這對于上海寫字樓租賃市場産生了怎樣的影響？

翁琳：國家現在對P2P行業監管得比較嚴，很多城市都出現了P2P企業租戶退租現象。

短期内寫字樓租賃市場會受到一定的不良影響，部分寫字樓的空置率會突然升高。這種情況會讓一些業主感到措手不及，他們必然會去尋找新的租戶來填補。自然而然，一些城市的部分寫字樓在租金上會表現疲軟，包括上海以及其他二線城市。

目前，上海CBD甲級寫字樓市場的供需相對平衡，主要體現在7.2%的平均空置率水平上。要知道，上海甚至北京的空置率警戒線是13%到15%。超過這條線，市場就會向租戶方傾斜。目前上海和北京的市場仍然是由業主方主導。

觀點地産新媒體：一二線城市土地成交升溫，是否這個原因導致了房價的上漲？合肥、南京等二線城市也陸續傳出重啟限購措施的消息，政策調整是否将會成為改變樓市走向的關鍵？

翁琳：並不是這樣。影響一二線城市房價增長的原因是不一樣的。土地價格和房價确實有關，不過真正的原因是由于房價的增長使很多開發商的市場信心增強，他們不斷加大購地力度，積極參與土地拍賣，導致成交價屢創新高。當然，優質地塊的稀缺也是土地價格不斷上升的重要原因。

揣測政策是比較難的,但如果限購政策重啟，勢必會影響市場銷售成交量。至于價格會不會馬上調整，相信在限購政策出台後的6個月内就會顯現出來。

觀點地産新媒體：上海迪士尼開業背景下，文化旅遊地産受到更多企業青睐，在您看來，文旅地産怎樣才不會復制商業地産過熱的發展軌迹？文旅地産模式與産品創新方向是什麼？

翁琳：文化旅遊地産開發熱潮實際上已經持續了一段時間，而上海迪士尼的開業進一步提升了熱度。

中國經濟的增長模式正在從靠投資、靠出口，向靠消費轉型的過程中。按照國際經驗，當人均GDP達到5000美元時，國家或地區就會出現成熟的度假旅遊經濟。2015年，中國人均GDP超過8000美元，上海是１.5萬美元左右，人們對休閑度假的需求增長非常快，而文化旅遊地産可以很好地迎合這部分需求，發展前景相當廣闊。

和商業地産主要集中在城市不同，文化旅遊地産主要布局在旅遊和景觀資源豐富的地區。在開發過程中，文旅地産側重于打造旅遊度假的吸引物，例如旅遊景區、主題樂園、名人故居、自然景觀等等。地産開發更多的是作為有機組成部分來打造的，例如度假酒店、度假公寓、别墅等。相對于商業地産，文旅地産更具多樣性，更難以簡單復制。

文化旅遊地産的開發模式和産品創新，主要表現在引進一些國外已經很發達，但國内剛剛起步，仍有較大發展空間的模式和産品。

例如，復星集團把“一價全包”度假村模式引入到了中國；萬達集團借鑒瑞士、加拿大的方式，在長白山打造了國際級的滑雪度假目的地；又比如迪士尼、環球影城等，以國際知名主題樂園為主要吸引物，打造出了大型綜合旅遊度假區等。這些創新的開發模式是文化旅遊地産的發展方向，未來會有更多的創新産品出現。

觀點地産新媒體：您對于中國商業地産過去發展軌迹有什麼比較深的感觸？作為行業内少有的女性翹楚，支撐您前進的動力是什麼？

翁琳：記憶比較深刻的是2003年的IT泡沫和SARS，以及2008-2009年全球金融危機。

在大環境最困難的時候,我們沒有選擇大幅裁員,我們選了共度難關,我們所有同事們按職位級别減薪,職位越高,減的幅度越大。公司承諾員工,如果公司業績回到指定水平,公司會把減去的薪水發回給所有員工。同事們都非常團結,一起努力,結果業績達到指定水平,而員工也收到之前減去的薪水. 這個是我最難忘的經歷,因為員工非常團結去達到預定目標。

現在有越來越多的女性精英活躍在了各個行業里，包括房地産，能作為其中一員，覺得非常驕傲。也希望鼓勵更多優秀的年輕女性，能夠繼續努力向着自己的職業目標前進。