中駿十年歸來 北京區域十盤的百億圖謀

觀點地産網 暴雨過後的北京，褪去了連日來悶熱，搖開車窗，不時可以感受到涼風撲面而來。穿過擁擠的胡同，北京國子監（南學堂原址）的古建築漸漸清晰，在夜幕下顯得尤其肅穆典雅。

7月28日晚，在這里，中駿置業舉辦了其十年回歸之作“中駿天宸”的全球發布會。從手寫的書法中式請柬，到選址國子監，作為一家外來房企，中駿置業無疑是想通過優雅的方式融入這座有着三千年歷史的古都。

發布會上，坐在黝黑的酸枝椅上，主持人與中駿置業董事長黃朝陽展開了一場“藝術人生”式的交談。

“創立30年，有什麼事讓您特别驕傲”、“中駿的制勝法寶是什麼”、“30年前或30年後，您想給現在的自己說什麼”，主持人感性的發問，讓鮮少出現在公衆場合的黃朝陽略顯腼腆。

但感性之外，作為企業家的黃朝陽更多的是理性。他說，中駿四年前便提出了聚焦戰略，要回歸一線和核心二線城市，京津冀一體化是中駿非常看好的，接下來會加大力度去發展，希望能在區域里走在前面。

中駿置業北京區域副總經理王芳則透露，今年中駿在北京區域（包括北京、環北京以及天津）的銷售目標是50億，含合作項目是70億，明年争取做到100億。今年下半年，中駿天宸及門頭溝項目都将入市。

按照中駿置業此前公布的155億年度目標，北京區域将承擔将近三分之一的銷售任務。“北京區域未來将成為上海區域後第二個百億公司。”

十年歸來

“歸來”是此次中駿天宸全球發布會的主題，而這一次亮相，距離中駿置業首次入京已是十年光景。

2006年，中駿置業投入巨資在北京朝陽區打造了中駿世界城，這是中駿在北京的第一個項目，也是中駿涉足商業地産的第一個綜合體項目。

十年之後，2016年7月28日晚，中駿置業帶着其最高端的“天”字繫産品“天宸”再度回歸北京市場。王芳稱，“天宸”定位是售價15萬+的頂級豪宅。

根據規劃，中駿天宸包含兩棟住宅樓，有130平方米及260平方米兩種戶型，總共120套。該項目是老西城區目前唯一可售的一手房，預計9月份推出。

黃朝陽強調，中駿天宸是中駿在北京四個項目中定位最高的，是跟以前完全不一樣的産品，承載着中駿品牌戰略的升華。

至于售價，黃朝陽卻賣起了關子。“中駿天宸的價值是毋容置疑的，至于價格是多少，就看你從哪個時間段看，是3年後還是5年後或者10年後，中駿一直都是用未來的眼光決定現在的，具體價格我還是交給團隊和市場去判斷，但我保證第一批客戶會有超預期的驚喜。”

而作為團隊成員之一的王芳用數據給了現場客戶一個參考。據其介紹，随着北京衆多地王的面市，預計北京六環外的售價是8萬，五環外是12萬，四環外14萬，三環外16萬，那麼二環外呢？

“目前德勝學區方圓1-1.5公里範圍内的二手房價格是10-12萬/平方米，平均房齡20-25年，西長安學區價格相仿，遠一點的金融街帶學區二手房售價13-18萬/平方米。”

一長串數字之後，答案依然沒有揭曉。“最後留給大家的，就是老西城新房的價格猜想。”

北京百億計劃

這一次歸來，除帶着最高端的産品之外，中駿置業顯然還想謀求更多。

黃朝陽表示，中駿四年前便提出了聚焦戰略，要回歸一線和核心二線城市，京津冀一體化是中駿非常看好的，接下來會加大力度去發展，希望能在區域里走在前面。

目前，中駿北京區域公司包括北京市、環北京以及天津三大闆塊。王芳透露，目前中駿置業已經在北京區域形成10盤，200億貨值的規模。

包括北京市内的中駿世界城、中駿天宸、中駿西山天璟、中駿雍景台，天津市的中駿柏景灣、中駿雍景府，環北京的中駿四季花都、中駿國際社區、中駿南湖香郡、中駿湯泉香墅。

其中，在北京市内，中駿天宸将于今年9月推出，門頭溝中駿西山天璟在12月份推向市場，昌平中駿雍景台将于明年入市。

黃朝陽稱，中駿天宸将成為中駿最高端的産品，門頭溝項目及昌平項目是屬于改善型的産品，但會往區域豪宅上靠。

随着越來越多項目面市，中駿置業在北京區域的業績也将出現快速增長。“50億是北京區域今年的銷售目標，含合作項目是70億，明年争取做到100億。”

按照中駿置業此前公布的155億年度目標，北京區域将承擔将近三分之一的銷售任務。王芳稱，北京區域未來将成為中駿置業繼上海後第二個百億公司。

黃朝陽並不否認在北京區域深耕的意圖。“肯定是會繼續拿地的，北京會持續發展，同時我們看好一線城市外溢的市場，北京的限購再加上高房價必然會給天津帶來向上發展的空間。”

但黃朝陽也指出，上半年拿地的機會會大于下半年，我們判斷下半年的招拍挂市場競争會非常激烈，中駿會把更多精力放在並購上。

一二線聚焦

在中駿置業回歸一二線的聚焦戰略中，最熱門的北京區域無疑是重要一環，除此之外，華東、中西部、華南都将成為中駿的布局重點。

黃朝陽表示，一線和二線城市中駿判斷是“3+7”，3是一線的北京、上海、深圳，7是廣州、南京、蘇州、杭州、武漢、成都、天津。目前，中駿置業成立了北京公司、上海公司、深圳公司、福建公司四大區域公司。

接下來，一二線城市也将成為中駿置業的重要糧倉。據王芳介紹，中駿置業在2013年年銷售額跨過100億的時候，廈門區域占比80億，其他地區20億，經過四年的戰略轉型，2016年預計全年銷售額超200億，北京上海深圳占比170億，福建區域30億。

回歸一二線城市已經成為房地産行業的主旋律，在房企紮堆涌進的同時也就意味着這些城市的競争愈發激烈，地價也随之不斷攀升，這無疑将進一步壓縮房企的利潤空間。

對此，黃朝陽坦言現在在一線或者準一線越來越難拿地。但他同時強調，中駿一直是以未來決定現在的，這也成為中駿的拿地邏輯。

黃朝陽分析，現在看北京、上海、深圳的房價，應該跟紐約、東京、新加坡、香港去比。第一個邏輯，目前中國GDP總量全球第二，以這個經濟總量打造北京、上海和深圳三個城市是綽綽有余的。

第二個邏輯，目前，香港最遠的地方一平米大概8到10萬塊錢，所以北京、上海将來有可能最遠的地方也在6到8萬一平米。将來北京、上海在有軌道交通，教育資源的情況下，遠郊房價在6到8萬左右，明年上半年就可以做到。而且，現在北京、上海、深圳同一個層級的管理層的收入並不比香港低，甚至有一些比香港高。

第三個邏輯，北京和上海，中國的九十年代房改的時候，不管房子大小，每個家庭大概都分到一個房子，這個房子原來都在市中心，也可能是學區房，現在這套房子價值也不低，因為限購，把這套房子賣掉，二套的支付能力是比香港高的。

盡管多次強調聚焦一二線城市，但黃朝陽也指出，這並不代表三四線城市完全沒有機會。他認為，三四線城市還是可以做，要看機會，碧桂園和恒大在三四線也做到了一兩千億的規模，去年全國八萬億成交，一半在三四線城市。

“所以三四線城市中駿也會做，但是體量不會很大，如果有市場機會就會做一些項目。”

在投資轉向之外，中駿置業也開始進行多元化探索。黃朝陽透露，對于房地産轉型，中駿置業用了一年時間思考，最後得出了結論，第一，在房地産本行上要繼續做到極致，第二，在深耕主業之外加了一個“金融投資”。

不過，黃朝陽指出，在金融投資這塊，中駿不是簡單的做一些基金投資，而是想搭建一個金融平台，比如說參股銀行、保險公司等等，但是這個事情不是很容易的，我們也在不斷的探索。