博鰲特稿 | 劉蔚海：地價、房價與商業地産的未來

編者按：2016年，又是一年博鰲之夏，這是一個新供給改革的年代。雖然房地産仍然是支撐中國經濟穩定發展的重要力量，但改變已經在進行，唯有直面並順應時代潮流，才能更好地生存、發展。

這個夏天，一直以前瞻思想引導中國房地産脈絡跳動的博鰲房地産論壇，因應形勢推陳出新，堅持為行業的變革找尋全新思路，奠定思想高度及方向。

總結過往、沉澱歷史。觀點地産新媒體繼續推出“2016博鰲特稿”繫列報道。

觀點地産網 上半年房地産市場逐漸回暖，部分一二線城市房價、地價和成交量大幅上漲，去庫存似乎初見成效。

世邦魏理仕華南區董事總經理劉蔚海接受觀點地産新媒體采訪時預測，下半年房價總體還會持續上漲，但住宅銷售增速将放緩。而且由于一二線及三四線庫存情況不同，接下來一線及重點二線的調控政策将收緊，政策依然是影響下半年樓市走向的關鍵。

商業地産方面，雖然商業地産空置率、去庫存難等問題已開始顯現，但在城市化進程的推動下，國内二線城市的商業地産仍在持續增加。

據劉蔚海介紹，世邦魏理仕定期調研的17個主要城市中，未來三年将分别新增優質寫字樓和優質商鋪約3200萬平方米和2300萬平方米，年均總量分别增長14%和11%。

這一數據意味着，在城市化進程的帶動下，未來三年，中國的商業地産開發仍将處于高峰期，尤其二線城市的增長速度會更快，使得市場競争狀況更激烈。

劉蔚海表示，商業及寫字樓過剩已成為短期内大部分二線城市面臨的共同問題。

為此，不少省市出台“商改住”政策以幫助解決商業地産庫存問題，但基于每個城市的情況都不同，該政策的效果如何将取決于不同地方的需求水平、執行力度，以及後續是否有财稅等配套的優惠政策推出。

近年興起的聯合辦公也被認為是可以解決寫字樓庫存的方案之一，且在國家倡導大衆創業的背景下，聯合辦公更具有着廣闊的發展空間。

劉蔚海指出，聯合辦公的主要需求方為初創型企業，此類企業租金承受力較低，除了辦公空間外更需要金融、行政、财政等各種配套服務。因此，一線城市的聯合辦公發展空間會更大，而在發展聯合辦公業務時，開發商也需要注意空間和服務能否和需求對接。

以下為觀點地産新媒體對世邦魏理仕華南區董事總經理劉蔚海先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：今年以來樓市成交回暖，您認為下半年的趨勢将如何發展？

劉蔚海：按國家統計局的數據，今年1-5月份住宅銷售面積累計達到4.3億，比去年同期增長了34%，增長速度較1-4月下滑了4.6%；5月份70個大中型城市商品住宅價格環比上漲的城市有60個，比4月份減少了5個，同時漲幅也有所收窄。一線城市平均的增幅也收窄了0.8%，二三線城市是0.2%。

由此看來，去庫存還是在推進的，5月全國住宅待售面積有4.4億平方米，較4月份減少了720萬平米，尤其是三線城市去庫存的趨勢，二季度以來開始向好，這與政策分化後調控收緊的一二線城市樓市需求向周邊三線城市溢出有關。

從數據來看，下半年的趨勢首先是政策會繼續分化，一線和部分二線城市樓市調控應該會收緊，但是二線城市收緊力度會比較謹慎，其余二三線城市會繼續保持較為寬松的政策。

第二是房價總體持續上漲，但增速放緩。不過在信貸整體寬松的态勢下，價格上漲是不可避免的。部分一二線城市政策轉向将使增幅放緩，短期來看，一二線城市與三四線城市的分化有收窄趨勢。

第三，三線城市去庫存有待驗證，同時下半年住宅銷售的分化速度會繼續放緩。因為今年以來住宅開發投資呈現逐步加速态勢，1-5月同比增速為6.8%，較1-4月的6.4%進一步提升。三線城市由一二線城市帶動和輻射的反彈将受到市場需求規模有限的限制，同時寬松政策效應也有鈍化迹象，下半年部分城市庫存重新上升亦不無可能。

所以總的來說，下半年住宅銷售增速将繼續放緩。

觀點地産新媒體：很多城市土地成交升溫，是否這個原因導致了房價的上漲？

劉蔚海：地價上升並不是房價上升的必然因素，這一輪房價上漲的根本原因，在于樓市政策推動下資金向房地産加速轉向，就是錢多了。政策是影響樓市的重要因素，調控對樓市的影響一般是由銷量逐步向價格傳導，所以政策是關鍵。

觀點地産新媒體：去庫存形勢下，出現了一線豪宅化和二線地王熱的現象，熱潮過後，您覺得這部分的城市會呈現什麼樣的狀态？

劉蔚海：近年來一線城市的一些泛豪宅，或者是某些二線城市的地王現象，有去庫存的原因，也有流動性充裕和政策的影響，後期這些市場走勢很大程度上取決于土地的預售、供應，以及樓市的狀态、稅收、行政政策等各種因素的影響。

觀點地産新媒體：從世邦魏理仕的專業物業估價服務經驗來看，近兩年商業物業的估值是否面臨增長瓶頸甚至下滑趨勢？在商業地産領域投入大量資金和時間的房企，應該怎樣應對這種變化？

劉蔚海：從全國的宏觀數據來看，商業地産與住宅不同，今年以來辦公和商業用房的庫存水平仍呈現上升趨勢，但是從反映終端用戶需求的租賃市場來看，商業地産的走勢在不同的城市存在明顯的差别。

從世邦魏理仕定期調研的17個主要城市的數據來看，一線城市總體表現要優于二線城市，這一差異性在優質寫字樓市場更為明顯。

一線城市優質商業尤其是寫字樓的良好表現，使得2015年以來一線城市住宅和商業地産的資本值上升，而部分二線城市商業地産則由于集中供應入市、需求疲軟，從而對資本值産生一定的向下牽引。

在城市化進程帶動下，未來三年中國商業地産開發仍将處于高峰期。據世邦魏理仕對17個主要城市調研的數據顯示，2016-2018間，17個城市将分别新增優質寫字樓和優質商鋪約3200萬和2300萬平方米，意味着這三年間寫字樓和商鋪的總量年均增長14%和11%，二線城市的增速更快，市場競争亦更為激勵。

在此背景下，需要商業地産領域的發展商和投資者在區域策略制定、項目選址、資産收購和處置、輕資産和重資産的平衡、産品金融化等方面結合自身運營能力和财務情況作出有針對性的安排，對發展商的綜合實力要求也在提高。尤其在優質商鋪（購物中心）市場，發展商（投資商）的運營管理能力對于項目的成功與否有着舉足輕重的作用。

觀點地産新媒體：近兩年來，不少房企嘗試在寫字樓業務中嘗試聯合辦公，您怎麼看聯合辦公的發展空間？寫字樓過剩是否仍然是二線城市面臨的難題之一？

劉蔚海：聯合辦公是共享經濟和創新經濟的房地産表現方式和解決方案之一，2015年以來聯合辦公在國内高速發展，不少發展商也參與其中。據不完全統計，目前提供聯合辦公服務的品牌已經不下500個。在國家大力倡導科技創新的背景下，聯合辦公具有廣闊的發展空間。

但需要指出的是，發展商需要考慮自己提供的聯合辦公空間和服務是否能夠和需求對接。聯合辦公主力需求為大量初創型企業，租金承受力較低，且除了辦公的物理空間外更需要配套的金融、行政、财政等各種服務。因此，不少聯合辦公選址較傾向于租金低廉的低等級寫字樓、可改造的工業物業，這也為城市更新中老舊物業的重新定位和價值重塑提供了一種方案。

整體來說，短期内寫字樓供應過剩是大部分二線城市面臨的共同問題，需要發展商在市場進入盡職、選址、需求調研和定位、開發節奏、産品差異化、散售和持有比例等各個方面投入更大的資源。

觀點地産新媒體：聯合辦公發展空間很大，主要指一線、二線或者國内整個市場？

劉蔚海：一線城市的發展空間大一些，有些國外回來的創業者或者是國内的人都偏向于在大城市創業。因為需要考慮創業的方便性，不是有一個地方辦公就可以，還會有金融、服務業、人才方面的需求。

觀點地産新媒體：部分省市已出台“商改住”，“商改租”鼓勵措施，您認為此種措施是否有助于消化商業地産庫存？您怎麼看房企在商業地産方面對輕資産模式的嘗試？

劉蔚海：2015年年中以來，福建、昆明、四川等省市相繼出台的“商改住”政策；今年6月3日，國務院發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》，鼓勵商改租。

商改租政策是商業地産去庫存的一種嘗試，但是效果要取決于不同地方的需求水平、執行力度以及後續是否有配套财稅等優惠政策推出。

房企輕資産模式嘗試跟傳統是不同的，是目前房地産行業結構性風險和總體資本報酬率有所下降的一種反應，同時也是行業專業化分工提升的表現。

但輕資産並非房地産行業的唯一趨勢，我們同時看到不斷有行業外的資金進入房地産行業，例如零售商進入購物中心開發領域，而在一個細分領域的輕資産有時也伴随在其他領域的加大配置，比如減少商業地産配置增加旅遊文化地産配置，減少商住增加産業地産等。

整體來說，輕資産模式是一個動态調整和平衡的過程，發展商需根據自身情況進行判斷，不是可以通吃的。

觀點地産新媒體：近年國内資本海外投資大幅增加，結合世邦魏理仕的經驗來看，國内資本接連在海外收購項目，主要投資的國家、業态和投資方式有哪些？您怎麼看國内險資和房企的出海策略？

劉蔚海：2012年以後，中國資本海外房地産投資進入高速增長期。世邦魏理仕的研究數據表明，2015年不包含個人住宅投資的中資海外房地産投資總額逾220億美元，較2014年大幅增長58%。

美國、澳洲和英國是前三大投資目的地，分别占2015年投資總額的40%、18%和13%；從業态上來看，寫字樓（37%）和土地(31%)仍是最受青睐的類型，近來酒店的比例也大幅度上升，2015年中資海外房地産投資中酒店比例大幅上升至（16%），排名第三，投資方式當前仍以直投為主（區别于投資房地産類股票、REITs、債券等間接投資）。

險資和房企出海是全球化、國内産能過剩、人民币國際化等大趨勢下的必然選擇。經過幾年的發展，國内資本的投資目標城市從倫敦、紐約一些全球門戶城市向芝加哥、邁阿密等國外一二線城市輻射，在資産類型上也開始呈現多元化趨勢，養老地産、物流地産、旅遊地産等均已進入國内資本的視野。

房企在海外投資經營中除了要對法律法規、文化等方面的差異給予充分重視和準備外，亦要關注海外市場政體不同以及政府更替可能會給投資帶來的變數。