領袖訪談 | 劉根智：美林湖豔陽下

編者按：2016年，又是一年博鰲之夏，這是一個新供給改革的年代。雖然房地産仍然是支撐中國經濟穩定發展的重要力量，但改變已經在進行，唯有直面並順應時代潮流，才能更好地生存、發展。

這個夏天，一直以前瞻思想引導中國房地産脈絡跳動的博鰲房地産論壇，因應形勢推陳出新，堅持為行業的變革找尋全新思路，奠定思想高度及方向。

總結過往、沉澱歷史。觀點地産新媒體繼續推出“2016博鰲特稿”繫列報道，遍訪中國房地産及上下遊全産業鍊的企業領導人、職業經理人、經濟學者、金融專家、政府協會人士等行業精英。

觀點地産網 白色襯衫黑色休閑褲，爽朗陽光的笑容，見到任何人都熱情打招呼，年輕的劉根智並沒有刻意表現得像一家大型房地産企業的“掌門人”。

7月的一個午後，夏日的陽光透過樹枝從玻璃窗照射進來，窗外是泛着波光的湖面。在花都美林湖溫泉大酒店内，海外留學多年的“海歸”劉根智，正用着他有點生硬的普通話，還有偶爾“蹦”出來的幾句流利英語，與觀點地産新媒體交流。

背對窗坐着的劉根智眼神明亮，臉上一直洋溢着盛夏陽光般的笑容，仿佛将美國加州的陽光帶回了美林湖。

很令人意外，作為一個在國外生活近20年、已視英語為第一語言的年輕二代，會從美國回來繼承父輩的家業。在截然不同的環境下解決各種紛繁蕪雜的事務，並且還要承受以執行總裁身份去管理集團里年長一輩的壓力。

“就像一個不會遊泳的孩子被丢進大海里，只能靠自己努力去學。”劉根智這樣回答。

問及希望别人如何評價自己，已在“大海”里泡了三年的劉根智，首先想到的是大膽、喜歡嘗試新的東西，只要認為值得、有效，都願意去嘗試。

對于劉根智來說，畢業後就回國接手家族企業未嘗不是一次大膽的嘗試。1990年出生，6歲開始赴美留學，2012年從美國南加州大學畢業後即回國，進入父親劉遠炳創立的美林基業，2015年開始擔任集團執行總裁。

中國房地産行業黃金時代已過去，行業競争與盈利壓力劇增，留學歸來的劉根智明白，除了理念和思維的不同，他與父輩們所面臨的境況也已不同。

作為房地産企業中剛剛冒起的新一代90後企業領導人，“年輕大膽”的劉根智看起來已準備好帶領美林基業，迎接随着行業轉型潮流而來的改變。

年輕的90後總裁

雖然是廣州花都人，但是從小就在國外生活的劉根智現在“腦子里都是英文”，所以說起普通話，劉根智的語速比較慢，偶爾會自然地“蹦出”幾句流利的英文，然後由身旁的秘書代為翻譯。

秘書都是直接稱呼劉根智的英文名Gordon，我們也“入鄉随俗”，由“劉總”改口“Gordon”。因為之前在德勤實習時，所有人都是平等交流對話，劉根智也習慣了其他人直接稱呼自己的英文名，“叫劉總我會以為是叫我父親”。

剛到公司時，為了盡快熟悉公司的運作和管理，劉根智用了近兩年時間在每個部門的基層輪崗。有一次他自己開車到物業部門報到，到了發現，員工們竟然提前排隊站在門口迎接他，還有人幫他開車門拎包。

“哇！搞什麼！”劉根智用有點不可思議的語氣說：“其實我只是去擔任一個很小的職位。”

還有一次，劉根智跟一個員工打招呼，結果那個員工特别緊張地跑過來問：“老闆有什麼事？”哭笑不得的劉根智解釋，他只是習慣見到同事都打招呼。

不過，這其實並不是劉根智最不适應的，習慣了美國企業的模式和管理方式，國内很多企業的架構讓劉根智覺得層次太多太復雜，這其中也包括了美林基業。“我比較喜歡扁平化，直接一點的。”

但是，如果進行他所想要的管理改革，無疑将觸及家族企業中曾經辛苦“打江山”的老員工的利益，這才是劉根智感覺“最困難的一個工作”。

所以，當我們表示，他是觀點地産新媒體采訪過的企業管理層中最年輕的一位時，劉根智認為這其實更多是一種壓力。

年輕二代海外留學後回歸家族企業的例子不少，但直接接手公司管理的並不多，尤其剛剛畢業沒有任何經驗的劉根智，不說改革，僅僅作為執董要如何管理老一輩，怎麼跟他們交流，也是一個不小的難題。

劉根智就讀的美國南加州大學其實有不少國内企業家的第二代，雖然也有很多畢業後選擇回國繼承父業，卻往往因為管理方式及理念等不同鬧出不少矛盾，覺得不适應，甚至最終離開。

作為剛畢業的年輕人，有自己的想法，當發現國内的管理方式與自己學到的不一致時，就特别希望以此為施展能力的平台，“所以一回到公司就馬上想改變，這确實是很困難的事情”。

剛剛接手公司業務時，劉根智也曾希望在美林基業進行這樣的改變，但接受了父親劉遠炳的建議後，他決定先熟悉公司的業務，慢慢與父親及老一輩管理層交流磨合，而不是急着去改變。

“不能只做房地産”

理念和思維的差異雖然造成了代溝和沖突，但從另一面來看，接受過高等教育、有想法、渴望創新的海歸一代，卻也不失為一股新鮮的血液，為土生土長的老一輩管理的企業帶來适應時代發展的轉變。

于美林基業而言，劉根智或許就是這樣一股新鮮血液。

在美林基業官網中可以發現，目前美林基業重點開發的美林湖及雲南麗江雪山溫泉小鎮，分别用了美國華盛頓里斯頓、聖安東尼奧水城作為規劃參考。

正在做規劃方案，2017年将動工開發的雲南麗江雪山溫泉小鎮項目，定位為休閑、度假、文化藝術、娛樂、居住等于一體的休閑旅遊小鎮，其中規劃的商業片區采用美國聖安東尼奧水城的模式建設，“将會是整個小鎮的支撐”。

在美林基業官網中還有未來立足廣州、鞏固珠三角、布局全國的房地産戰略構想，但在劉根智眼中，這只是縱向布局的擴大。

在劉根智的藍圖中，以後不能只做房地産，美林基業最明确的應是橫向布局改變。如今當家的劉根智坦言，房地産行業的開發成本不斷上升已使得利潤越來越低，“做房地産越來越難了”。

未來美林基業的房地産比重将慢慢減少到9成，然後逐步融合不同的業務，多元化經營。

“要有不同的東西。”劉根智用有點生硬的普通話強調：“除了賣房子，業主在這里住，還要考慮他們生活方面的事情，幫他們解決配套的問題，提供娛樂的東西，或者在這里創業、工作。”

中國房地産行業的黃金時代已是過去式，尤其在行業盈利能力整體下滑的情況下，低成本買地開發然後在最短時間内以最高的價格賣出去的傳統模式不再适用，如今更重要的是如何經營。

剛入行三年的劉根智表示，這“既是動力，也是挑戰”。至于能否成功，他似乎並不十分擔心，因為他認為，相比美國，很多東西還沒有被想到或者發展成熟、尚在不斷嘗試和調整中的中國市場，反而讓美林基業有了更多的發展機會。

中國的食品安全問題就讓劉根智看到了農業和農産品的投資機會，今年2月，美林基業宣布未來将因地制宜在項目社區中打造生鮮市場，同時将推出生鮮配送便捷平台。

此外，類似美林湖、美林湖畔這些有條件的項目，還可以将一部分土地劃出來做成農業生态園。

近兩年特别火的創業孵化器也是美林基業正在考慮的一個方面，劉根智還計劃以後能從美國矽谷創業平台引進一些成熟的項目和經驗。他舉例表示，依托項目里生鮮市場等的社區商業類小平台，不僅可以提供便捷的生活服務，還可以協助部分員工或業主創業。

“美林湖的機會來了”

“剛才談到黃金時代過去了，這個時候要開始精耕細作，意思是現在美林湖的機會來了？”

“是，機會确實來了。”

供大于求的去庫存現狀下要赢得市場，需要的是精耕細作的好品質和能夠滿足各方面需求的居住環境。

作為一直紮根廣州的本土企業，美林湖這一超級大盤項目可以說是美林基業的代表作之一，從2005年至今已開發10年。

如今成為美林基業執行總裁的劉根智将接替他父親美林基業集團董事長劉遠炳，成為美林湖的“掌舵者”，而他所透露的未來規劃也将以此為樣本逐一實現。

可以說，房地産行業的高速發展給予了美林湖機會，而美林湖也給了劉根智施展所學的機會。

“我們要把美林湖這個項目往城市的方向打造，教育、學校、醫療服務等這些配套都會有，從出生到養老的需求全部都可以在這里解決。”這是劉根智以美國華盛頓里斯頓為模版，在美林湖打造“一生之城”的構想。

“一城”“三區” “五鎮” “八園”一連串數字的背後，代表的是美林湖生态居住、都市産業、商業休閑、文化旅遊等房地産及多元化經營元素，“除了住，衣食行甚至包括一些休閑娛樂的産業都有，怎麼用很特别的方法和手段把這些融合進去，也是我們現在在想的。”

如父親過去10年紮根美林湖一樣，劉根智也打算将他畢業後的10年時間重點投入到美林湖的開發中。

“到時候打造完成了，大家就可以看到美林基業是可以打造這麼精彩的一個産品出來的。”劉根智自信地表示。

回國幾年的歷練讓劉根智明白，要獲得認可不一定要像許多有很大野心的企業家那樣，一年布局全國，連續開發很多項目，急于擴大規模謀求上市。慢慢地認真做好一個項目，或許比單純的沖量更能獲得行業甚至跨行業的認可。

劉根智表示，美林基業既是父親傳給他的家業，也是他再創業的平台，希望可以很好地利用這個資源、利用這個平台繼續創業。

“未來希望帶給人們一個怎樣的美林湖？”

劉根智想了一下，答道：“就像任何人去麗江都要去那個古鎮看一下，感受那邊的文化一樣，希望人們到廣州，都會到美林湖這里來感受一下這里的特色。”

以下為觀點地産新媒體對美林基業集團有限公司執行總裁劉根智先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：您從德勤回來，真的是很願意回來？回來工作跟讀大學相比怎麼樣？

劉根智：是。如果沒有美林這個平台，我可能不會回來。這個平台非常好，可以接觸到很多東西。

觀點地産新媒體：在這里适應嗎？

劉根智：還好，因為中國人與人之間的交際，還有工作氛圍、工作方式都有自己的特色，我都知道這些，但是真正體驗到的時候才有更深的感受。

觀點地産新媒體：在國外長大的人有很多都會出現在國内不适應的情況。

劉根智：我本來的安排是在美國工作3-5年，然後去香港過渡，在那邊找一個房地産或者銀行的工作，做金融或者直接做地産，在那些公司學習兩三年，然後再回美林湖。但是當時發現遲早都要回來的，早一點适應環境會比較好一點，所以我就直接回來了。

我去德勤之前跟父親溝通過，他那時候也希望我直接回來，但是我還想多了解外面的公司怎麼運營、怎麼管理，然後體驗一下外面的氛圍。

很多跟我同時畢業的朋友，畢業之後或者工作一兩年就回來的，基本都是在自己家族的公司工作了一段時間，就覺得不适應。特别是我們很年輕，剛畢業，讀了那麼多年書，有自己的一些想法，但是又不能施展。

國外的管理方式和國内有很大不同，所以想一回到公司就馬上改變确實是很困難的事情。我父親就跟我說，慢慢來，不要急，我就慢慢來。

觀點地産新媒體：所以您不急于改變你爸爸的想法？

劉根智：慢慢跟他交流、磨合。

觀點地産新媒體：兩代人沖突大嗎？

劉根智：不是很大。回到家族的企業，我覺得有一個很大的挑戰，就是怎麼跟這個團隊的老人一起工作。因為我剛剛畢業，沒有任何的經驗，就很擔心要怎麼跟他們交流，能不能管理好他們。

我覺得很多企業的架構層次太多，我是比較喜歡扁平化的、直接一點的。

我在美國習慣了這樣，以前在德勤跟那些老闆都是互叫名字的，所以我覺得大家叫我名字反而更習慣。

剛回來的時候在酒店工作，我也習慣跟任何人見面都打招呼，但是跟員工見面打招呼，他們都很緊張，就跑過來問老闆有什麼吩咐，其實我只是跟他們打招呼而已。現在大家都習慣我了，見面要打招呼。

觀點地産新媒體：現在跟父親住一起？

劉根智：對。這對我的工作有很好的幫助，因為下班回到家可以繼續談論工作，我也會匯報最近做了什麼，有什麼問題。

觀點地産新媒體：有參與銷售方面嗎？

劉根智：我主要是參與大的方向，主要做策劃。我和我爸都喜歡嘗試新的東西，我們認為有機會做到某些成果，投入也不是太大，回報是值得的，會願意嘗試。

觀點地産新媒體：中國房地産最好的十幾年是你父親在經營，接下來這10年，不如上一輪那麼好了。從您的角度看房地産的未來會怎樣改變？你們這批二代企業家有什麼不一樣？

劉根智：1990年成立美林基業的時候，我覺得那是最黃金的時代。

現在中國整體的發展非常快，GDP每年都在增長，改革開放30多年，最開始很多人都從農村到城市生活，所以那時候城市里面的房子需求非常大的，怎樣都賣得出去，因為有需求。

但是經過30年的發展，現在人們接觸到很多國外的東西，知道生活是可以達到更好的程度，起碼生活環境和經濟條件都比較好了。我也經常跟我爸探讨，現在中國的房子庫存量非常龐大，但是缺好的房子，沒有好的生活環境。

從鄉村到城市，下一個階段的産品是什麼？喬布斯說他不做市場調研，因為他認為客戶不知道自己需要什麼，直到給他看到他能擁有這個東西。

我認為從鄉村到城市，下一個階段需要的就是像美林湖這樣的項目，給到人們喜歡居住的生活環境。

雖然美林湖跟城市的距離看起來很遠，但現在交通越來越發達，越來越方便，所以我們算的不是距離，而是時間。從市區一個小時就可以到這里，在城市居住，塞在路上的時間也要一個小時。

觀點地産新媒體：接下來房地産已完全以運營為主，難點在什麼地方？上一代做的東西，到下一代該怎麼改變？

劉根智：首先美林湖不能夠只發展房地産，以前的模式就是純粹建房子銷售，買很便宜的地，很快速地蓋房子，然後以最高的價格賣出去，在最短的時間内完成這個過程，然後再開發下一個項目，很多人都沒有想到經營。

但是美林湖這樣一個項目，一定要想很多以前不會想到的東西。除了賣房子，業主在這里住，還要考慮他們很多生活方面的事情，幫他們解決配套的問題，還有提供娛樂的内容，或者在這里創業、工作。

所以我現在做這些項目面臨最大的問題就是，不單只是蓋房子、賣房子，還要把這些項目變成一個真正的城市，未來我們的業主也好、員工也好，都會說“我是美林人”。

觀點地産新媒體：這樣耗的時間比較多，並且要投入大量的成本，會不會使利潤下降？

劉根智：美林湖是一個大的平台，我在這個平台上打造一些例如社區商業那些小的平台，我們的員工、業主或者是任何外面的人，如果想在這里創業的話，我們會協助他們創業，打造一個平台，讓他們一起來建設好美林湖。

未來房地産也要把品質做好，要超越很多其他的企業，這對我來說是動力，也是一個很大的挑戰。

觀點地産新媒體：您對中國的經濟和房地産還比較樂觀？

劉根智：到哪里都是面對壓力和挑戰，有好的方法，什麼事情都可以解決。

觀點地産新媒體：對比美國和中國，有些人覺得美國的模式比中國要先進50年左右，對比兩地，您還是覺得中國的機會更多？

劉根智：對。因為我覺得中國的法律法規都是慢慢在調整，也是因為有調整，所以使得商業上有很多機會。因為很多東西還沒有被想到或者沒有很成熟，還在不停地嘗試的時候，這樣做調整是最合适的，所以美林基業在這個過程中也有機會。

觀點地産新媒體：未來會走出去？美林基業想過進美國嗎？

劉根智：會走出去，但至少5年内重點還是會放在美林湖這里。未來的一些想法，目前這個階段還沒考慮。

觀點地産新媒體：有些企業認為因為上市被迫推動了企業的透明化，所以現在要把企業内部梳理好，也是為未來上市做準備？但是這會牽涉到很多人尤其老臣子的權利和利益，挑戰會很大嗎？

劉根智：這是最困難的一個工作，所以我也是要盡量跟他們溝通，覺得主要還是要跟他們相互尊重，因為他們确實比我有經驗，也打了那麼多年江山。

我回來已經三年了，感受就是一個不會遊泳的孩子被丢進大海里。

我回來的前兩年就是跟着父親開會，他叫我回來，沒有什麼具體的工作安排給我，主要就讓我了解公司。怎麼了解呢？就靠我自己想。

我那時候給自己設定了一個管培生項目，在每個部門都待幾個星期，把所有的部門走一遍，然後再跟着老爸開會、溝通，參與一些會議。覺得還有哪些不夠，我就再走一遍，跟各個部門學習，跟着某個人，看他每天在做什麼，從基層到中高層都有跟。

觀點地産新媒體：大家會不會覺得很緊張？

劉根智：第一次去到物業部門的時候，我自己開車過去的，停車的時候有保安幫我開門，然後門口排着好幾個員工歡迎我，我也很不适應。

觀點地産新媒體：需要跟政府打交道嗎？

劉根智：政府那邊打交道少一點，我主要還是管理公司内部。我覺得我這個人比較開放，比較容易接受新的東西，就算覺得有點不适應我也會願意嘗試。

觀點地産新媒體：今年美林湖的目標是40億，能完成嗎？

劉根智：我們下半年有一些新的做法，我們有信心完成目標。

觀點地産新媒體：您覺得美林湖有什麼特色？

劉根智：最主要的還是我們做的這些産品，是把它當成藝術品打造的，是很有品質的。

觀點地産新媒體：美林湖比較特殊，在廣州一直很獨立，但這個盤的體量太大了，做好需要很多年。您怎麼看廣州的其它開發商如星河灣、雅居樂、富力等，都往外布局發展。

劉根智：除了房地産，我回來幾年發現中國很多企業家有很大的野心，就是想一年布局全國，做很多項目，下一步就想上市，但是上市之後很多人都不會持續下去了。

美林基業不要求做很多項目，我們不想做多大的量，現在就是慢慢來，把美林湖這個産品做好。我們認為，做好一個項目能得到行業或者跨行業的認可，獲得更高的滿意度就很好了。

觀點地産新媒體：美林湖一年銷售40億的話，毛利率和淨利率能達到多少？

劉根智：現在人工成本不斷地上升，所以利潤也越來越低，做房地産越來越難了。

觀點地産新媒體：今年6月份開始，一線城市成交量是往下的，很多人說開發商在年中時會進行一些調整，是技術性的，還是接下來兩年房地産會往下走？

劉根智：美林基業是一年中任何時候都強調推盤和銷售。清明節的時候一般很難賣房，也不會開盤，但是有一年我們在清明節那個時間段開盤，也取得了非常好的成績。

為什麼我們不會在一些大的節日開盤？因為距離是一個問題，那些銷售代理公司在城市里可以帶兩三個客人，但是過來美林湖只能帶一個，所以這個時間他們一定會選帶客人去市區的項目。

而且，在一些大的節日其他的房地産公司一般也會開盤，所以要搶這些客源比較難，還有這些銷售代理公司競争也是很大的。放長假很多人出去玩了，也不怎麼會看房子，所以我們一般開盤都是在很平靜的日子。

觀點地産新媒體：除了美林湖之外，還會往其它産業延伸嗎？

劉根智：會，除了做孵化器，我們也會做一些投資，或者是自己做一些農業的項目。因為中國現在的食品安全是一個非常大的問題，這方面有非常大的機會。

我們在廣州中心、美林湖畔還有幾塊地，可能會往這個方向發展。

美林湖這個項目土地有2萬畝，我們規劃是1萬畝用來蓋房子，另外的1萬畝用來做生态園，有自己種的蔬菜、水果，還有養的雞、鴨，吃的都是自己的，所以吃得很放心，住得也很放心。

觀點地産新媒體：您覺得現在美林湖的機會來了？

劉根智：機會确實來了，而且美林湖這個項目打造了10年，也讓大家看到這里其實是可以發展出一個有新的生活方式的城市。當然，有很多因素也是從美國帶回來的。

觀點地産新媒體：您會融入很多個人元素進去，進行很多的改變嗎？

劉根智：現在都是我父親的風格，當然我也喜歡這個風格。現在是我父親定一個大的方向，然後我們往這個方向去走。

觀點地産新媒體：美林湖為什麼用了“一生之城”的概念？

劉根智：因為我們要把美林湖這個項目往城市的方向打造，教育、學校、醫療服務等等配套都會有，從出生到養老的需求全部都可以在這里解決。

這樣，未來才能有條件讓業主居住在這里，說自己是美林人。在這里除了工作，還有生活，要做好生活和工作的平衡。

觀點地産新媒體：美林這10年都是在重點打造這個項目？

劉根智：未來10年的重點也是在這里。除了美林湖這個項目，在麗江還有一個項目。

觀點地産新媒體：麗江的項目有多大？會在這邊派一個團隊過去？

劉根智：建築面積130萬平方米，在玉龍雪山後面，離麗江那個古鎮10分鐘距離。

會從美林湖這邊派一些人過去，雲南那邊也會招一些人。我主要還是負責美林湖這邊，以後這邊就由我帶着團隊來做。

觀點地産新媒體：麗江項目的定位差異和客群有什麼不同？

劉根智：剛開始美林湖的定位是休閑旅遊概念，以後會慢慢變成每天都有人在這里住和工作，變成一個城市。

麗江項目主要還是定位旅遊地産，會朝客棧的方向走。産品是可以賣的，但是麗江的客棧只能賣給當地人，其他人過去只能租。

其實也可以看成是一個平台，打造一個新的小鎮，就像麗江那邊出名的古鎮，我們今天打造的新鎮，在幾百年之後也就變成了一個古鎮。

項目還在做方案，計劃2017年能動工，因為那邊有溫泉資源，所以我們會先做一個溫泉館。

觀點地産新媒體：未來美林基業的房地産收入要占到總收入的幾成？

劉根智：房地産會占到9成，但是會慢慢把房地産的比重減少，這也是投資的最基本的理念，要多樣化經營，有不同的東西。

觀點地産新媒體：您想創出一個什麼樣的美林湖？還有希望打造一個什麼樣的美林基業？

劉根智：就像任何人去麗江，都要去那個古鎮看一下，感受那邊的文化一樣。我希望人們到廣州，都會到美林湖這里來感受一下這里的特色。

我跟同事去不同的部門的時候，看到當年美林湖剛開發時的照片，全部都是荒地。以前美林湖畔、美林海岸都是小小的樓盤，現在是這麼大一個項目。

我希望可以讓大家看到，美林基業不單單是一個房地産公司，到時候打造完成了，大家就可以看到美林基業可以打造這麼精彩的一個産品出來。除了住，衣食行各方面，甚至包括一些休閑娛樂的産業都有。怎麼用很特别的方法和手段把這些融合進去，也是我們現在在想的。

美林基業這個平台我不單單是在守業，其實我是希望好好利用這些資源、利用這個平台繼續創業，這也是創業。

觀點地産新媒體：作為美林的新掌門人，想給外界傳達什麼樣的形象？

劉根智：目前可以說是大膽。我是一個剛畢業的學生，從2012年畢業的時候開始，我給自己10年的時間去嘗試。我知道提前回來管理企業是不容易的事情，所以我會大膽地嘗試，特别是在中國做生意的方式跟美國非常不一樣，所以早一點了解會好一點。