演講 | 樊綱：反思城鎮化戰略與房價上漲的誤區

樊綱（著名經濟學家、國民經濟研究所所長）：非常高興再次參加博鰲房地産論壇，今天我想講的主要問題就是，回想過去的一年，最大的一個房地産現象，就是兩極分化問題，一二線和三四線分化差距的問題。

這個話題過去也講了多年，是城鎮化戰略的偏差問題。到了這次出現兩極分化之後，我說我們到了再反思這個問題的時候。所謂城鎮化和城市化，你要摳字眼的話，沒有什麼大的差别，都是農民要進城，但是在實際執行當中，在指導思想上，在政策落地上，這兩個是有差别的。

特别是我們多年的城鎮化的基本思路是限制大城市發展，鼓勵小城鎮發展，結果是大家還是往大城市走，大城市的規劃一再突破，剛做一個500萬人的，接着就有1000萬人了，深圳前兩年做一個800萬人的規劃，現在已經是2100萬人了，土地也受限制，公共産品也受限制，基礎設施建設做的規劃小而又小，結果就是大家都很擁擠，房價飙升。

另一端，在一些小城鎮，好的想法是我們到小城鎮發展産業，去創造就業，結果小城鎮沒這個功能，企業到哪兒去發展？它要根據各種條件。人往哪兒走？人是有理性選擇的，是趨利避害的，要找就業，要找收入，找比較好的收入的就業，小城市提供不了，結果小城市樓盤建成之日就是人口走光之時。

著名經濟學家、國民經濟研究所所長 樊綱

所以這個基本的問題是違背了城市化的基本規律，城市化在早期階段一定是人往大城市走，因為大城市提供聚集效應和規模效應，才能使更多的産業發展，更多的就業能夠提供，包括人的聚集帶來服務業的發展，人的聚集帶來了時尚産業，帶來了各種文化的發展，這是年輕人所需要的。

所以你說人往哪兒走，你就問問你的孩子，你還不用問城里的孩子，你問問農村讀過高中的孩子，他會留在小城鎮嗎？别說你去了，他都不去，這是城市化的規律。

大家說，現在發達國家有很多小城鎮，也有很多的發展。這些年發達國家其實也是特大城市的發展，他為什麼有很多小城鎮，大家去看了都覺得很欣賞？西方的工業化跟我們的工業化進程有差别，西方在兩三百年的漫長的時間里面實現了工業化和城市化，在這個過程當中，這些勞動力也是到大城市去，但是二三十年之後，就開始有退休的人了，特别是在有社保以後，退休的人慢慢回到了老宅，去買個别墅，不必去到城市擁擠，回去追求鄉村生活，這時候他把社保，把高收入帶回了農村，帶回了小城鎮，這樣就把小城鎮和一些村落都發展起來。

從日本、韓國、中國這些新興工業化國家的發展來看，我們是後發國家，我們是在很短的時間内、在一兩代人的時間内實現了工業化進程，因此這個階段一定是大城市首先發展，小城市人口流失，要經過一代、兩代甚至三代人退休的時候，人口開始回流的時候，小城市的人口才會穩定下來。

因此，現在不是把小城鎮做大規模的時候，現在小城鎮的任務是保護好生态，保護好歷史，保護好那些老宅，保護好那個文化，我們為将來的人口回流打好基礎。現在有些退休的人開始想着回去修修自己那個老宅，這是未來的趨勢。

我們的城鎮化戰略，就是要發展小城市、發展小城鎮。據說提出小城鎮發展的費孝通先生，他在晚年的時候曾經對他的學生說，在這個階段小城鎮可能發展不起來，先提小城鎮可能是不對的。我們到今天還非要和城市化的規律對着幹嗎？我們為什麼不去順應這個規律，順應中國14億人口的大國會出現若幹個幾千萬、上億的城市群、城市帶的思路發展？而不再搞這些優惠政策，去鼓勵那些小城市的發展，這是到了我們現在要反思的時候。

這個話題我在好幾年前就在咱們的論壇上提過，但是以前這個問題還沒顯現出來，今年應該說顯現出來了。現在不僅僅是一個政策問題，現在是要調整戰略的問題了，調整我們的指導思想。

現在的樓市冰火兩重天，這是一個突出的問題，這也進一步說明我們的房地産調控政策是有區域性的，不能一刀切，不能做一個宏觀的政策、一般性的政策，而是要落實到每個區域、每個地區，針對特殊問題要進行特殊的分析。但是在基本點上，我們的城市化發展戰略，發展大城市在現階段作為一個政策戰略的核心應該确立起來。

針對現在在房地産流行的兩個似是而非的觀點，我講兩個問題，第一，說現在房地産價格飙升是因為貨币流動性多了。一切價格上漲跟貨币當然都有關繫，貨币是像水一樣的，有任何的縫隙它都會鑽過去，豬肉價格也是它，蔬菜價格也是它，房地産價格也是它，都是有貨币的原因，貨币是一般等價物。但是你僅僅批判一般等價物，解決不了你的問題，而且在某一個時點上，某些階段上，你的價格變化不一定就是因為貨币增長。

這兩年的貨币比前兩年增加得更少了，為什麼房地産價格飙升了，前兩年為什麼不飙升？說貨币多了，貨币怎麼不到三四線城市，怎麼都到一二線城市了？它現在不到豬肉那里了，怎麼就到房地産來了？怎麼去年炒股，現在不炒股了？貨币政策現在基本是中性的，不能緊縮，也不能增加，但為什麼就變成它的原因了？大家說現在老百姓手里錢多，老百姓手里錢多是因為貨币增多了，還是他的收入增長了？

如果說房地産市場的需求增加是因為貸款特别寬松，這里面有貨币政策的問題，但是好像最近這一年多來也沒有特别寬松，對二三線城市寬松一點，好像有一段時間對一二線城市有一點寬松，但是馬上又收了。現在是不是因為貨币多了導致房地産價格上升？你去分析分析原因吧，這話如果再說下去，你刨根問底，自己去刨一刨。

第二個似是而非的觀點，就是房價高是因為地價高，現在的地價高于過去的房價。那我就問一個基本的問題，諸位都是做企業的，這地價不是你拍出來的嗎？你要不預計未來的房子賣得比現在好，你為什麼拿這個地？是因為我們現在的地再不拿，我們沒活幹了？

那我就要問一問，為什麼有那麼多的房地産公司？你們為什麼不兼並、重組一些？為什麼不淘汰一些？為什麼還要去拿地？拿地的成本高了，勞動成本高了，建築成本高了，你要虧損了，為什麼還要拿地？那就怪政府，意思就是地價太高是政府要價太高，政府在這個地價問題上的職責，就是把級差地租都收走，就是把你的超額利潤都榨幹，讓你只拿平均利潤，這是政府的公共職責，至于政府拿這個去幹什麼，他有沒有幹正事，這是另外一回事，這是要監督政府的問題。

所以作為專業人士，就不要再講這些外行的話，這聽了多年了，今年好像這個問題還特别嚴重，大家都抱怨地價太高了，你嫌高可以不要拍。對市場的分析，對市場的預期，很多不是老百姓市場，很多是因為我們内部在引導，引導房價漲上去。包括我聽媒體人的一些講話就是，高了就好，引導它往高了走。二三線城市現在有一個普遍說法，說房價高了才能去庫存，你要再把房價漲上去，你能把人留下嗎？可能會暫時解決一部分庫存問題，但是根本問題你能通過房價高去解決嗎？大家買了那個房子将來有人租嗎，有人接手嗎？所以我們需要冷靜地、深入地分析這些問題。

這樣的論壇特别好，我們可以辯論辯論，咱們一層一層扒，只有這樣的冷靜的分析、深入的分析，我們才能把這些問題說透，把這個市場的變化說透。

我個人很贊同關于房地産要有春夏秋冬這個概念，房地産有些波動，在一定意義上是正常的，這也是我們洗牌的時候，也是優勝劣汰的時候。

房地産火的時候沒有人幹這些事，這跟其它行業不一樣，其它行業有庫存了，大家要去庫存，兼並重組、産業集中度提高。在經濟過熱的時候，這些事沒人做，都有碗飯吃，誰都不做這個事情，市場經濟的某些職能正是在這個低谷發揮作用。

我們的房地産現在還不算低谷，一二線是房地産的主體，現在這個主體已經進入了新的階段，當然現在逐步在平穩，其中有政策的作用。但是我們要從更深的一些層次上去思考這些問題，而不是停留在一些表面現象上。