直擊業績會 | 首創置業：進入上海的策略“非常成功”

觀點地産網 “2016年上半年，集團實現總簽約金額162.9億元，較去年同期增長34.4%；簽約均價17932元/平方米，較去年同期大幅增長77.5%；五大核心城市及澳洲市場簽約金額占比高達94%，同比增加9個百分點。”這是首創置業公布的“中考成績單”。

8月22日上午，首創置業在香港召開2016年中期業績會，出席現場的有董事長李松平、總裁唐軍、總經理（香港子總部）及投資者關繫總監、财務部總經理廖洋。

然而，一開場就有媒體對于上半年僅實現162.9億元簽約金額提出疑問，按照首創置業今年3月提出的380億目標，首創置業上半年還未完成一半。

對此，馮瑜堅回應稱，首創置業全年380億元的目標是完全基于貨量做的計劃安排，“一般來講上下半年是四六開，所以上半年基本上是超額完成任務了，對全年的目標完成我們是有信心達成的”。

唐軍也表示，為了達成全年380億元的目標，首創置業下半年将備貨522億元，新增推貨190億元，“下半年只要去化42%就可以達成全年的目標。”

另外據介紹，上半年首創置業在區域簽約金額占比方面，京津滬三地簽約金額占比達69%，同比增11%，澳洲市場簽約金額占比18%，其中，上半年新進入城市布里斯班當期貢獻簽約金額約10.7億元，占比6.6%。

土地投資方面，上半年投資總額達133億元，其中北京、上海及天津土地投資金額分别占比25%、45%與18%。

顯然，澳洲市場與上海市場占的分量都越來越重。

首創置業稱，在海外市場方面的策略是，首先要進入真正意義上的國際一線核心城市，“而悉尼就是這樣的城市”；第二，進入這個城市後，能深耕細作，能立足，不斷地展開項目，在這方面，悉尼也已是一個明顯的例子。

據了解，目前已在悉尼合作開發了超過10個項目。馮瑜堅表示：“（悉尼）形勢也非常好，都達到了預期，甚至超預期，所以在悉尼首創置業還有進一步的拓展。”

“至于其它的城市，我們還是比較謹慎的，一定要選取一個比較合适的時機，包括要看合作夥伴、項目的質地。另外，首創置業所去的城市也是未來中國客戶傾向去的地方，不管是投資移民還是教育。”

上海市場方面，唐軍認為，從目前來看，首創置業進入上海的策略“非常成功”。其預測，不出意外，首創置業今年在上海的簽約金額将會超過40億元，明年還将會有大幅度上漲，“現在這個市場也非常好，而且是中國最可持續發展的市場之一，相信不會有問題”。

馮瑜堅還稱，在北京，首創置業是專門成立了一級開發的團隊，把所有的資源集中在一起，其中包括集團的資源，包括他們自己的一些資源，以及一些工業用地、産業園用地，“我們把這些資源盡可能地匯聚來做，因為做了一級開發，二級才有機會拿更多的地，要不然等到二級再去拍地就太晚了”。

按照馮瑜堅說法，北京的這個模式已經拓展到上海，“因為對國企來講，做這些事情也是有天然優勢”。他透露，此前已在和上海政府談一級開發的事宜，“下半年應該能落實了，談得差不多了”。

值得一提的是，在8月3日，首創置業還以19.13億元摘得上海青浦區盈浦街道澱惠路北側37-02地塊，溢價率達108%。在剔除公共設施、保障房和自持部分後，該地塊可售部分實際樓闆價39587元/平方米，成為青浦單價地王。

唐軍現場回應稱：“拿這個項目，是基于我們要在青浦這個地方精耕細作，前面首創置業已經拿了兩個項目，都在這個區域範圍内，2014年拿的，2015年拿的，所以在土地成本方面具有很強的優勢。而那個項目本身是個剛需，房價越高的時候，套型面積越小，我們的判斷和政府的要求是一致的，就是面向剛需，面向首改。”

以下為首創置業股份有限公司2016年中期業績發布會的現場問答實錄：

現場提問：首創置業全年簽約目標是380億，但上半年僅有162.9億，還不到目標的一半，是否有信心完成目標？

另外公司提到将在國外市場增加土地儲備，主要在哪些區域？除了澳洲以外，還有沒有其它海外的市場？

海外市場盈利占比開始慢慢在加大，未來會不會再加強拓展海外的市場？

馮瑜堅：全年380億的目標是完全基于貨量做的計劃安排，一般來講上下半年是四六開，所以上半年基本上是超額完成任務了，對全年的目標完成我們是有信心達成的。

至于國外的市場，我們于2014年中期進入澳洲，進入悉尼市場，進入的時點非常好，充分享受了悉尼市場的上漲。公司的策略方面，首先要進入真正意義上的國際一線核心城市；第二，進入這個城市後，我們還是比較希望能深耕細作，能立足，不斷地展開項目。首創置業目前在悉尼已經合作開發了超過10個項目，形勢也非常好，都達到了預期，甚至超預期，所以在悉尼首創置業還有進一步的拓展；在澳洲，今年在布里斯班我們又新增了一個項目，還是在按照既定的策略在拓展。

至于其它的城市，我們還是比較謹慎的，一定要選取一個比較合适的時機，包括要看合作夥伴、項目的質地，不是簡單地進入一個城市做一兩個項目就走，還是希望能深耕。另外一點，首創置業所去的城市也是未來中國客戶傾向去的地方，不管是投資移民還是教育。

現場提問：海外業務方面，有沒有用到對沖的機制？另外，奧特萊斯的業務現在看到是二線城市比較多，會不會拓展到一線城市？

馮瑜堅：在境外做投資的過程中，我們已經做了相應的匯率套保的安排，所以在匯率方面是完全避開了風險。

關于奧特萊斯，我們确實是以二線城市為主，而在一線城市，比如說北京、上海，目前也已經有在營業的奧特萊斯，少的是三四家，多的是五六家，開得還是比較多。一線城市還是得看區位，會看一些空檔的區位；另外，一些别人在經營，但是經營得不是很理想，可能有一些收購的機會，這些我們都在緊密地關注，我們也是希望不僅是在二線，在一線也能有機會拓展。

現場提問：首創置業負債率比較高，下半年有沒有降低負債率的目標？另外，海外項目會是公司未來增長的動力，有沒有具體的目標，海外項目的占比以後會占到多少？

馮瑜堅：先回答第二個問題，關于海外的發展，目前第一步只是先展開，並沒有固定的發展比例，目前預計到2018年海外整個簽約會占15%左右的份額，可能到下一個周期，下一個五年計劃，我們針對自己開拓的情況，會有一個更具體的安排。

廖洋：負債率的問題，公司在2015年不斷地加大戰略聚焦城市的投資，同時用較高的杠杆支持投資業務，這樣導致階段性的公司負債率較高，今年中期負債率達到79%，比年初提高了兩個百分點。

第一方面是首創置業在上半年提前主動償還了較高成本的境内永續債，導致了階段性的負債率上升；第二方面是正向的影響因素，因為今年上半年銷售形勢非常好，所以收到的銷售回款比較多，報表的預收房款大致有50億左右的年收入增加，這兩方面的原因，綜合影響負債率達到79%。

我們在核心城市取得一些資源，将陸陸續續在今年、明年進入推盤期，銷售回款規模會不斷地擴大，公司也主動控制有息負債的規模，在渠道上，無論是期限結構還是渠道結構，都在優化負債結構，同時資金成本也在不斷地降低，在負債率相對較高的前提下，保證公司的資金安全性。随着公司的銷售規模不斷擴大，随着更多業務的發展，可以預期未來負債率會逐步下降。

現場提問：首創在8月3号拿了青浦的一宗宅地，這是一個地王項目，公司對這個項目目前有一些什麼樣的規劃？會不會引進合作企業？在北京、上海這兩個城市，公司今年有着怎麼樣的銷售目標？下半年在上海是否還會有拿地的計劃？

唐軍：青浦地塊，價格肯定比原來高，但並不是一個地王的概念，它是一個地鐵上蓋的概念。今年年底，新的萬達廣場就要投入使用了，而且是新一代的萬達廣場，又在地鐵邊上。

拿這個項目，是基于我們要在青浦這個地方精耕細作，前面首創置業已經拿了兩個項目，都在這個區域範圍内，2014年拿的，2015年拿的，所以我們在土地成本方面具有很強的優勢。

那個項目本身是個剛需，房價越高的時候，套型面積越小，我們的判斷和政府的要求是一致的，就是面向剛需，面向首改。

至于在上海還拿不拿地，要看土地推出的情況，或者說市場的情況，我們進上海正好兩年多一點，目前來看，進上海的策略是非常成功的，今年首創置業在上海的銷售如果不出意外，簽約金額會超過40億，明年還會有大幅度地上漲。現在這個市場也非常好，而且是中國最可持續發展的市場之一，相信不會有問題。

現場提問：澳洲方面怎麼選擇地塊？

唐軍：我們主要是跟當地的發展商合作，他們比還是要冷靜一點，我們肯定不會拿一些不合适的地。

現場提問：一般雙方占到的比例是多少？

唐軍：各占50%。項目以他們為主，我們參與管理。

現場提問：現在北京供地比較少，怎麼加大北京市場的土儲？

馮瑜堅：北京是大本營，我們專門成立了一級開發的團隊，把我們所有的資源集中在一起，其中包括集團的資源，包括我們自己的一些資源，包括一些工業用地、産業園用地，我們把這些資源盡可能地匯聚來做，因為做了一級開發，二級才有機會拿更多的地，要不然等到二級再去拍地就太晚了。這個模式也已經拓展到上海了，我們想進入深圳，一開始介入也是通過這個點，因為對國企來講，做這些事情也是有天然優勢。

現場提問：之前說在上海也在談一級開發的事情，現在談得怎麼樣？

馮瑜堅：下半年應該能落實了，談得差不多了，一開始是跟别人合作，不像我們在北京。