10億元受讓昆明中航玺樾項目 中航里城買賣中的市場考量

觀點地産網 在萬科股權之争走向撲朔迷離之際，管理層的去留亦被推向了輿論的風口浪尖。歷史的車輪滾滾向前，免不了一代新人換舊人，萬科“新人舊将”的故事仍在繼續上演。

此刻，萬科舊将徐洪舸和肖楠也在為自己的事業默默地“開疆拓土”。近日兩位聯合創立的中航里城獲得了昆明百畝大盤的開發權。

昆明市國土資源局一紙公告披露，昆明産業開發投資有限公司将昆明市盤龍區穿金路715号(原雲南省内燃機廠内)3宗土地（一宗公共設施用地及兩宗城鎮住宅用地）以9.99億元轉讓給雲南航樾投資發展有限公司。雲南航樾投資則為中航里城旗下子公司。

據觀點地産新媒體了解，内燃機廠三宗地即為昆明中航玺樾項目，該項目由昆明産投投資、中航里城開發。此次轉讓完成後，中航里城獲得該項目的全盤開發權，相較于彼時9.11億元的拿地價，昆明産投則可從中獲利8800萬元。

對于轉讓協議的具體細節及原因，至截稿前中航里城方面沒有對觀點地産新媒體作出回應。

易事達地産顧問（中國）副總經理陸韬對此認為，此次轉讓可能是昆明産投出于現金流上的考慮，而現在轉讓會比較符合其對目前市場回報的判斷。

昆明産投退出玺樾項目

據觀點地産新媒體查閱出讓公告，此次三宗轉讓地塊土地面積共101畝，其中地塊一面積4692.46平方米，為公共設施用地，轉讓價格2175.11萬元；地塊二面積31765.34平方米，為城鎮住宅用地，轉讓價格49232.41萬元；地塊三面積30894.19平方米，為城鎮住宅用地，轉讓價格48547.59萬元。

緊鄰溪畔麗景、禧瑞都、南亞未來城、中企萬派中心、俊發盛唐城等的中航玺樾項目也頗具故事性：該三宗地于2014年8月5日網上拍賣，但最終因故被終止交易，同年11月7日再次被網上拍賣，但因報名人數不足而再次流拍。直至2015年1月29日才由昆明産投通過公開市場以9.11億元競得。

彼時數據顯示，該三宗地所處片區房價8000元/平方米，被出讓地塊3000元/平方米的樓面價在中小企業看來風險稍大。因而有市場人士分析，在當時樓市供大于求的情況下，不是大型房企還真不敢拿地。

拿地六個月後，昆明産投就發布招標公告，将引入有開發資質的房地産企業，並對投標人财務、業績等方面做了嚴格的限制，例如企業注冊資本金不低于1億元，截止2014年底淨資産不低于人民币3億元並提供2014年财務報告。

另外，投標人近三年開發的房屋建築面積累計竣工面積達到30萬平方米及以上（不含地下面積）或持有土地面積100畝及以上，而且還得提供《竣工備案證》或《國有土地使用證》或《土地成交确認書》。

結合上述條件及市場情況，當時符合資格的開發商有恒大和藍光，而昆明産投也曾對媒體承認跟藍光洽談過合作事宜。只是後來的中標結果卻顯示，中航里城确定為項目的中標候選人，昆明産投負責投資，中航地産負責開發。

談及此，有業内人士認為，昆明産投從一開始引進合作方，到最後退出項目的開發，就應該為最後的退出轉讓做好了準備。

“昆明産投本就無意于二級開發，因為其于2013年拿下的西山區大觀路地塊，在完成一級開發之後也是引進一家房企合作，與此次轉讓方式如出一轍。”

因此，在昆明中原資源中心總經理康兵看來，是一件正常的土地交割事項。其表示，昆明産投退出中航玺樾項目可能跟政府發文建議有關，為抑制市場過熱，政府對于不具備房地産開發資質的國企，不建議其參與到土地開發事項中。

同時，市場人士認為該項目所處位置優越，憑借操盤中航雲玺大宅及中航城積累的經驗，中航里城通過此項目再次切入昆明市場也是精明選擇。

中航里城的市場考量

不過，早前關于昆明産投退出中航玺樾項目，有市場觀點認為是因為該項目掙不到錢。但是從今年昆明房地産市場回暖迹象來看，原因並不盡然。

昆明中原研究中心數據顯示，1-6月昆明市場並未跟随全國走勢出現明顯上揚，但整體表現較為平穩，庫存得到一定去化。

昆明樓市回暖，客戶對于項目區位及品牌的關注度，為中航里城的中航玺樾項目未來入市已營造良好基礎。因此，中航里城從昆明産投手中接過玺樾項目，或許有其自身的考量。

陸韬對觀點地産新媒體表示，“任何地方都有競争，最後看誰能力更強，也許中航里城覺得自己有能力才會上。”

根據環評公示，該項目總建面25萬平方米，将延續中航里城一貫風格，打造中高端的住宅社區，規劃顯示項目共有18棟住宅産品，其中位于A3地塊上有5棟是蝶式住宅，其余13棟為闆式住宅，全部為高層建築。

目前周邊價格在8000元/平方米，雖然中航玺樾售價仍未對外公布，但是按區域均價計算，該項目總貨值将近200億元。

但最終項目是否能夠獲得市場認可，中航里城實際操盤能力才是最大的競争優勢。

據觀點地産新媒體了解，徐洪舸和肖楠在創建中航里城之後，由中航投資，里城操盤，雙方合作共同開發中航地産在昆明的首個項目——中航雲玺大宅。昆明業内人士表示，中航里城對産品的運作能力得到市場認可，後來中航城項目的操作經驗也為其發展奠定基礎。

自成立以來，中航里城就以代建中航地産項目為起點，業務遍及廈門、南京、大連、重慶、昆明等二線城市，包括廈門中航城國際社區、南京中航樾府、大連中航國際廣場、重慶中航翡翠城及昆明中航雲玺大宅等項目。

業内人士指，中航里城操盤的項目無論是從産品開發，還是銷售速度都比較理想，各方面比之前中航地産自己操作的均有很大幅度的改進。