領袖訪談 | 羅臻毓再談“凱德模式”

觀點地産網 日漸復雜而競争激烈的市場環境，刺激着每個房地産企業思考着傳統模式之後的前行之路。然而，對于深谙資産管理與資本運作之道的企業而言，告别高增長階段而逐步成熟的中國房地産市場，正在閃現着更多的機遇。

憑借“資産管理+房地産基金”模式在房地産全業态獨具一格的凱德集團，正邁入厚積薄發的加速階段。用凱德集團中國區首席執行官羅臻毓的話來說，中國房地産已進入資産管理與資本運作時代，這恰恰是凱德“更适合的市場”。

8月份，羅臻毓在2016博鰲房地産論壇中接受觀點地産新媒體采訪時表示，房地産行業已經進入一個新階段，迎來更加專業化的産業鍊角色分化與金融化趨勢。依然看好中國市場前景的凱德集團，将繼續鎖定“五大城市群”深化綜合體戰略。

在中國沉澱22載後，凱德集團成熟的資本運作和資産管理能力，為其在華業務擴張提供了最大的支撐。羅臻毓表示，凱德集團将繼續尋求機會進行戰略性收購，不排除以收購資産包或公司的形式進一步擴充其資産組合。

凱德路徑

由羅臻毓管治的中國區，已經與新加坡並列成為凱德集團的兩大核心業務市場。

2015年，凱德集團錄得49.8億人民币的稅後淨利，其中營業利潤占比高達77%；過去四年，其營業利潤每年都占到全年淨利的2/3以上。2016年上半年錄得25.2億人民币的稅後淨利，其中營業利潤占比63%。

從收益上看，根據2016年二季度财報，2016年上半年，凱德集團82%的息稅前利潤都由新加坡及中國兩大核心市場貢獻，中國占比高達41%。

被問及對中國市場的看法時，作為新加坡人的羅臻毓首先表達的是謹慎樂觀的判斷：“全球房地産市場成熟的國家如美國、新加坡，目前的經濟增速只有2-3%。作為世界第二大經濟體的中國現在仍然能保持6-7%的增長，在全球範圍内來看都是很有吸引力的市場。”

但相較于經濟增速的放緩，羅臻毓認為中國房地産面對的更大挑戰來自于經濟轉型和人口結構變化。當房地産行業高周轉、高增長的階段過去後，橫亘在衆多房地産企業面前的是一個需要重新審視及思考的商業模式難題。

正是基于從規模速度型向質量效率型轉變的前瞻性判斷，凱德集團在逐步熟悉中國房地産市場後做出了一個與衆不同的選擇。1994年正式進入中國的凱德集團，在踏入21世紀時便開始着力發展商業房地産，並将“來福士廣場”這一綜合體品牌成功落地中國。

羅臻毓並不否認，專注于做住宅可以讓凱德收獲更大的規模。但是凱德看到了一個市場趨勢，即持有商業房地産物業，可能會使集團在在下一個周期的市場中繼續占據重要的地位。

在被喻為“黃金時代”的房地産高增長階段，凱德選擇了一條外界眼中更為吃力且頗具挑戰的發展路徑——打造持有型商業地産。這不僅是對未來市場的研判，同時也是希望能夠最大程度發揮凱德綜合體開發和運營優勢的戰略布局。

根據凱德集團2016年第二季度财報，2016年上半年，凱德集團在中國的資産為200億新元，占集團總資産的45%。在華商場總數為63個，已投入運營55座；淨物業收入同比增長6.1%。

當衆多房企疲于應對市場調整和轉型風險時，凱德的步伐卻似乎分外從容。憑借積累多年的資産管理能力和成熟的資本運作機制，這家來自新加坡的企業在中國市場生根成長，而“凱德模式”早已成為商業地産領域衆多房企對標的參照模式。

轉軌機遇

“商業地産到今天，已經進入以持有運營為主的階段。”羅臻毓直言，以散售為主的商業地産盡管周期短，回籠資金快，但往往也容易在幾年内陷入商業運營活力的衰退期。

然而，長期持有大規模的商業地産物業對中國衆多房企而言幾乎不具備可行性。商業地産資金投入大、回報周期長的特點，對長期持有模式提出了極高的資金要求。在不借助金融工具的情況下，商業地産物業僅靠租金回報收回成本甚至可能需要耗時15-20年。

但是，解決商業地産持有難題，恰恰是“凱德模式”的商業運營之道。羅臻毓的一句話，道出了“凱德模式”的邏輯：“我們不會将房地産視為建築或銷售行業，而是以一種資本運作的思路進行運營，以資本的標準來衡量價值和回報。”

以資本運作的思維應對持有型商業資産的重資産難題，這就要求凱德集團必須搭建好資本平台與運作機制，同時還必須擁有資産管理能力。

因而，在加大投資商業地産的同時，凱德積極建立資金平台，設立和發行了相應的私募基金和房地産投資信托基金。通過私募基金介入商業地産的開發和收購環節，待項目運營成熟並實現資産增值時再注入房地産信托投資基金，以此實現貫穿收購或開發到持有及退出的完整鍊條。

同時具備投資者、開發者與運營者的綜合能力要求，決定了“凱德模式”的難以復制，也成就了其在中國市場的崛起和壯大。

“實現良好的資本循環體繫，才能更好地做商業地産。”在羅臻毓看來，中國房地産的發展趨勢一定會走向金融化和證券化，而市場的轉變和成熟，便是凱德的機遇所在。

“凱德做地産的思路和模式，可以說會更适合比較成熟的市場。”當依靠土地增值與快速銷售的高增長階段逝去時，占據資本運作先機的凱德，将目光瞄準了更大的市場。

資本“獵手”

一二線城市是凱德集團在中國布局的絕對重心，根據2016年第二季度财報，凱德集團在一二線城市的資産占總體資産的93%，凱德集團聚焦的五大核心城市群中的11個主要城市資産占集團在中國總資産的85%。

支撐凱德幾乎完美避開三四線城市不良資産的核心，是一套精準的投資回報評測體繫。羅臻毓帶着玩笑的口吻戲稱，由于精确到每一平方米的投資回報測算，業内同行眼中的凱德總是帶着極為“精明”的形象色彩。

出于對投資回報的敏銳嗅覺，凱德面對土地市場也顯得更為冷靜與理智。在2016年火爆的一二線城市土地公開出讓拍賣中，幾乎難覓凱德的蹤影。

“地王的情形都是‘面粉貴過面包’，基本等于要求未來每年價格都要增長20%。從凱德的角度來看，這是期望值極高的增長率，所以我們並不會盲目去參拍高價地塊。”

因此，合作、舊改與收購是凱德在拍賣市場之外尋求項目的三大渠道。凱德與上海申通地鐵集團的軌道交通上蓋物業合作，以及廣州大坦沙島舊改項目，都是凱德多元渠道擴張的成果。

在采訪中被提及次數最多的收購，已經成為當前羅臻毓擴充中國區業務的重要通道。

事實上，凱德集團在中國曾經留下不少收購案例：2010年通過以150億元總價成功收購東方海外的資産包，凱德在上海核心地段再次布局了包括長甯來福士廣場在内的4個項目。

這場收購靈活地運用了凱德得天獨厚的資本優勢，羅臻毓透露，通過将項目注入基金，凱德在一年半時間内就順利回籠了150億元收購資金。

相同的演繹在未來或許将繼續發生。羅臻毓表示，在“五大城市群”中，凱德将持續地尋求機會收購具有價值提升潛力的商業地産綜合體，甚至也不排除整體收購資産包或者一個公司的可能。

以下為觀點地産新媒體對凱德集團中國區首席執行官羅臻毓先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：中國的商業地産熱潮正在退去，普遍出現了空置率比較高，招商比較難的情況，您覺得現在商業地産是不是已經出現了過剩的情況？

羅臻毓：基本上不應該以全國的數據來籠統判斷，商業房地産還是要從區域性來看。

當然，我也不否認有些區域商業房地産可能是有點過多了，因為這個行業主要是延伸需求，周邊要有一定的居民或者人流支撐。

從凱德的角度看，我們做商業房地産會以整體規模跟周邊規劃的商業數量，綜合衡量周邊居住的人口是不是能支撐這麼多商場，如果整體已經過剩，凱德從資産管理的角度出發，一開始就不會去做那個商場。

觀點地産新媒體：凱德是怎麼界定區域的支撐力？如果以深圳來福士廣場為例，是怎樣的判斷？

羅臻毓：不同的商場情況不同，因為地段不同。如果是社區型商場，我們的考核指標可能是周邊的人口能夠支撐起一個多少平方米的商場。如果是市中心或者是地鐵上蓋的商場，輻射度就大一點，要看輻射範圍再來衡量商圈。

深圳來福士廣場預計明年開業，定位是中高端的商業，将引進衆多國内外精品，包括高端超市和電影院、設計師大牌、快時尚旗艦店和各地頂尖美食，其中相當一部分品牌将是第一次進入華南或深圳市場。這也是基于對周邊的環境、居民、商業還有附近的辦公樓情況來衡量的。

深圳蛇口那邊有很多外籍人員居住，同時南山區還有很多大學學府，還有不少的企業在那里辦公，所以這些都是我們的商場定位的基本基礎。

從業态來看，這個商場大概有35%的業态是餐飲，也會是有更多體驗式感受的商場。在同一個區域里面也有其他的商業體，但是從整體來看並不是我們的直接競争對手，他們的存在今後會和我們的項目一起，把南山區打造出整體的商業規模和集聚效應，反而會吸引更多消費者過來。

觀點地産新媒體：有觀點認為現在内地的零售市場走進了寒冬，實體商業受到的挑戰比較大，對此您怎麼看？

羅臻毓：實體商業受到電商的沖擊，這是不可否認的，但是我在不同場合也談過，要回到沒有電商的時代並不可能，要走到全部只有電商而沒有實體店的時代同樣也不可能。電商不可能完全取代實業商業，所以這其實是兩者相互博弈和平衡的過程。

我們可以看到現在很多商場也在做适當的改變，例如增加體驗式的業态百分比，所以這個過程的影響可能體現在競争中，過去三公里之内或許可以支撐十個商場，但是現在可能六個就已經足夠了。

從凱德做商業地産的角度來講，我是希望我們都能做到前三名，這樣才不會遭到市場的淘汰。擁抱改變，擁抱互聯網+，不要把電商看成是直接的競争對手，怎麼跟他們一起合作，這個肯定是以後商業地産持續發展的一部分。

觀點地産新媒體：今年上海來福士廣場開始進行進一步的調整，主要是哪些方面的調整？

羅臻毓：上海來福士廣場從2004年開業到現在已經有12年，現在項目整體的定位還是鎖定以25到35歲的年輕客戶群為主，所以這次調整主要是根據這個年齡層客戶群的喜好來做，引入更多年輕人青睐的品牌。

同時，我們也在調整中把一部分比較大的店面改成比較小的不同業态的店面，這樣可以讓更多租戶進駐，也可以把業态做得更多樣化去吸引更多我們鎖定的客戶群。

觀點地産新媒體：商業地産注重運營的時代，會不會給凱德更多的機遇？

羅臻毓：凱德做地産的思路，可以說是更适合比較成熟的市場。早期業界也對凱德有疑問，為什麼做這麼多的商業地産？為什麼花這麼多心血組建經營團隊來打造商業地産？因為建住宅可能賺的錢會更多。

現在我們看到了，每個市場都會經過幾個階段，到了現在這個階段，高增長期已經過了，市場成熟度也到了一定水平，未來是增長比較穩定的時期，凱德的這種模式可能更适合未來的可持續發展。

凱德看好中國市場，但是會鎖定一二線城市為主，專注于“五大城市群”，包括以北京、天津為主的華北城市群，以上海、杭州、甯波、蘇州、為主的華東城市群，以廣州、深圳為主的華南城市群，西南以成都、重慶為主，中部則以武漢為主。

觀點地産新媒體：現在一線城市核心地段土地已經不太多了，而且一線城市甚至部分二線城市的土地價格也非常高，您怎麼看這種拿地的難度？

羅臻毓：肯定有難度。但是我們看到的所謂地王，只是一個渠道出來的地塊，就是政府招拍挂，這個渠道只是整體土地供應的一部分。在一線城市，我覺得還是有其他機會去持續發展房地産物業包括綜合體的。

幾年前凱德跟上海申通地鐵集團的合作就是一個很好的例子，申通地鐵集團有地鐵上蓋地塊可以打造商業房地産，我們兩家的股權合作就是一種地鐵上蓋物業開發的模式，可以持續發展。

另外一線城市存在舊改，包括深圳、廣州、上海都有，所以舊改也會是土地來源之一。通過舊改有機會在市中心拿地，凱德也參與舊改項目，例如在廣州，凱德在大坦沙島就有一個大片區的舊改項目。

所以，並不是一定要去參與高價拍地，合作、舊改也都是我們土地來源的渠道。

觀點地産新媒體：土地市場過熱的情況會不會影響凱德在中國的規模發展？

羅臻毓：凱德在中國不是最大的房地産企業，但也已經有了一定的規模，現在凱德有8個來福士廣場，64個商場，19座辦公樓。怎麼樣在現有的戰略布局里把質量做得更好，提高回報，這可能是持續發展的重點。

當然，並不是說凱德未來就不再買地，其實保持持續的發展並不是困難的事情，我們在一定的規模上更講求質量和回報，所以不會盲目追求數目，而是以能給集團帶來更大的回報為出發點去發展。

觀點地産新媒體：會不會考慮更多地拓展項目或者說通過收購獲取更多的項目？

羅臻毓：在我們聚焦的“五大城市群”，如果有合适的機會，凱德考慮持續地收購比較好的商業房地産綜合體，包括收購地段自建和在建或者已建好的商業房地産物業。

當然也不排除集體收購一個公司或者一個資産包的可能，例如2010年凱德以150億元收購了東方海外的一個資産包，共有七個房地産項目，現在這些項目都陸續地建造起來了。

觀點地産新媒體：這種資産包的收購對于資金要求很高，凱德是怎麼處理的？

羅臻毓：以東方海外這個收購案例來說，150億元的資金其實凱德在一年半内就基本實現回籠了。

凱德通過将資産包中的商業項目和住宅的股權注入房地産基金中，打通融資渠道吸引了其他投資者進入這些項目。

所以，凱德進行任何一個收購，都會很仔細地去做好資金安排，規劃好資本金、貸款和第三方投資者的比例，甚至在時間段上也都有安排。有了這樣的布局，凱德的整個資金鍊都可以做得很充實。

這也是凱德做房地産的一種理念跟心态，相較于把整個房地産行業看成一個建築跟銷售産品的行業，我們整體經營體繫的思路是把它看做一種資本運作，以一種資本和金融運作的思路來衡量我們的回報價值。

觀點地産新媒體：現在收購已經成為房地産行業的趨勢，您怎麼看收購行為可能的風險？

羅臻毓：無論是收購資産包還是收購一個公司，這都不是一次性交易的問題，尤其是收購或者合並一個公司，需要考慮的是收購後兩家公司合起來的經營體繫的問題，這個問題需要在收購前就做好比較完善的考慮。

具體而言要分情況來看，如果只收購資産，那麼可以只考慮資産的價格和價值以及财務風險。但是如果合並另外一家公司，同時要接納它的員工，那麼資産價格和價值就只是其中一個考慮，另外一個很重要的考慮就是這個公司的企業文化是否和自身匹配，如果團隊無法融合，很有可能會造成整個公司運營效率下降。

觀點地産新媒體：中國已經成為凱德集團的重要業務貢獻地，您怎麼看當前中國經濟增速放緩下的市場前景？

羅臻毓：雖然中國經濟增速在放緩，但是以一個外企的角度來看，中國作為世界第二大經濟體每年還能保持6%-7%的增速，這已經是一個非常具有吸引力的市場。對比其他的經濟體，今年新加坡的經濟增速可能是1%-2%，美國的經濟增速可能是2%-3%，所以中國的表現在世界範圍内仍然是不容忽視的。

我認為更具挑戰性的不是經濟增速放緩，而是中國整個經濟體繫在轉型。經濟體繫的轉型和人口結構的轉變，是影響房地産更大的因素，這會使房地産各區域的分化度更高。

怎麼去應對這個改變中的經濟體繫跟日益成熟的房地産市場？這可能是房企接下來改變自己，适應市場環境的重點。對房地産企業的最大挑戰是，過去買地、建房、快速銷售、快速周轉的階段已經過去了，怎麼以創新的形式做房地産，将是房地産企業需要去構思的戰略布局。