博鰲特寫 | 張華容：跑得快的關鍵不只是腳步 更要選對跑道

2016博鰲房地産論壇·特寫 說起紅星商業，很多人就能想到所體驗過的愛琴海購物公園。相比較創立之初，越來越多的人開始了解紅星商業、紅星商業所運營的愛琴海購物公園以及愛琴海購物公園所代表的商業創新。

情景勾勒之外，一連串客觀數字則是愛琴海引起商業地産圈諸多關注的窗口。北京愛琴海項目2015年全年客流同比增長46%，全年累計銷售同比增長33.8%，項目出租率與租金收繳率都達到了100%。而2015年紅星商業新開業的兩座愛琴海購物公園——福州和天津愛琴海，都創下了當地開業新的客流記錄。

一時間，“愛琴海購物公園”上升至行業熱議話題榜單。與此同時，紅星商業還在去年正式提出資産運營戰略，區别于簡單的品牌輸出，“更注重資産的盤活和資産的金融化屬性”。

8月11日，在2016博鰲房地産論壇直播間，紅星商業董事長張華容與觀點地産新媒體完成了一場面對面暢談。

2016年已經走過了一半，張華容指出對紅星商業和愛琴海來說，最重要的目標還是在鞏固和發展，鞏固原有的商業模式、産品内容和商業形态，發展則體現在進入更多市場以及服務更多合作夥伴。

“除了産品，沒有什麼會永垂不朽”

張華容認為一家企業不論身處哪個行業，真正安生立命的都是産品本身。

紅星商業的商業邏輯，也是建構在為合作夥伴以及消費者提供更好的産品上來。

從商業的底層架構開始，紅星商業往下延伸的第一個點就是商業服務，最終回歸到客戶需求和消費者需求。

第二個基礎邏輯是行業痛點，就是商業物業的去化難題或者說商業資産的盤活。從自有資産盤活到資産管理模式的成型，紅星商業在這個過程中，積累了一定的經驗，其中包括專業的運營團隊以及針對不同項目所積累的模塊化解決方案。

“最明顯的是兩個内容，第一個就是紅星商業的運營價值和整個團隊的組合力量，以及所擁有的商業模式；第二個就是愛琴海這個産品線。”

張華容介紹稱，愛琴海分為兩個産品模式，第一個就是愛琴海購物公園，第二個叫愛琴海城市廣場，區分的標準是兩個産品的體量和區位。

其中，大部分體量在7萬平方米以上，且位于核心商圈或者具備發展潛力的區域級商圈里面，主要以愛琴海購物公園為主。從它的業态服務内容來看，内含文化、場景及商業服務内容幾個關鍵點。愛琴海城市廣場大概是4到6萬平方米，在一些社區或區域性商圈産生。

此前有相關市場分析指出，愛琴海城市廣場的面世是為了滿足三線城市蓬勃興起的商業需求。對此，張華容回應稱：“不一定是按照城市來分，重點區分還是體量以及具體商圈中的需要。”

按照張華容的解釋，城市廣場更多的是生活空間，是偏社區生活的，它将豐富紅星商業在與不同市場合作夥伴進行合作時，提供不同的産品。

從産品形态到城市布局，現場的提問話題自然轉至發展速度。“近兩年行業競争加劇，愛琴海如何在短時間内凸顯出來，且還能夠穩步生存，逐步發展？”

對此，張華容坦言，紅星商業一直在關注市場的發展，而一家企業能否真正奔跑起來，不只要依靠發展的腳步，更要選準跑道。張華容告訴記者，紅星商業為自己選擇的跑道，一個是消費升級下孕育的市場機會，一個是地産企業巨量的資産盤活需求。

上述提及的内容包括愛琴海的商業結構，其次是商業功能，但在内涵的結構和功能基礎上，愛琴海更注重商業空間、商業場景及商業氛圍的打造，給消費者一種情景式的互動。

“資産盤活的目標是讓合作夥伴輕裝快跑”

紅星商業官網數據顯示，物業體量接近三百萬平方米，截至采訪時，整個2016年紅星商業增加了七個資産管理合作項目。

“今年我們原計劃新增項目大概8到10個，從目前來看是基本上能夠超額完成。”

相較業界資深公司的資歷，成立于2013年的紅星商業無疑是商業地産領域新兵，但這並沒有成為阻礙紅星商業前進步伐的絆腳石，並于去年5月提出“輕重並舉”的商業服務模型。

問及輕資産輸出過程中如何維護好愛琴海的市場品牌，張華容強調稱，有别于單純的管理和品牌輸出，紅星商業更注重的是資産盤活和資産金融化屬性。

據悉，紅星商業在運營的所有項目中，都實現了“介入管理”，在當地都是成立自己的商業管理公司，對項目要求在土地階段介入，而項目所有的規劃設計、業态、前期招商、後期運營都由成立的商業管理公司來完成。

“所以愛琴海和紅星商業能進入到一個城市或者一個項目，基本上我們跟這個開發商之間，是對于物業的全方位合作。”

“介入管理”的資産管理方式，也就意味着紅星商業選擇合作項目的標準越高，但在張華容看來，目前整個行業中共有四千多個項目，真正集中在擁有專業商管團隊和商業品牌的企業手上的，不到15%，市場上的空間巨大。

“存量或增量中涌現的項目非常多，他們所面臨的痛點，其實是資産的盤活和長效，如果我們能夠提供資産的盤活和長期效益和價值提升的話，其實我們很容易找到同路人。”

至于紅星商業在金融方面的布局，張華容則表示，整個資産從産生到金融化或者是退出機制上，公司都确實是有參與。比如說已經存量的一些半金融狀态的物業，肯定會考慮跟銀行基金這些金融機構合作，這樣更加市場化。

據張華容介紹，紅星商業資産管理的金融屬性正在逐漸被市場認可，來自集團對外部的金融合作單位都逐漸認識到一個成熟的商業物業運營商對于他們持有資産的長效價值，而在這種合作中，紅星商業得以為更多的合作夥伴創造更持續的價值。