一份被洩露的内部文件 王健林強力調整萬達商管區域的回A步調

觀點地産網 距離萬達商業H股股份最後交易日只有兩個星期的時間，與萬達商業緊密相關的萬達商管悄悄在區域組織架構方面進行了一次大調整。

9月5日，觀點地産新媒體獲取的一份萬達商業内部文件顯示，萬達商管從總部到區域公司的劃分以及編制等方面都有了新的變化。

其中值得注意的是，萬達商管區域運營中心由原來的東、中、南、北四大區域，調整為東北、華北、華東、華中、華西、華南六大區域。可以看出，萬達商管區域架構方面變得更加細化。

而對于萬達商管區域組織架構的調整，業内主要有兩種意見。一是認為這是為适應萬達廣場擴張速度所做的調整；二則認為，在萬達商業私有化以及欲回A上市的大背景下，萬達商管的調整更大可能是在提升自身質量，為回A上市做準備。

萬達商管區域調整

9月5日，觀點地産新媒體獲取到一份名為《關于商管繫統組織架構調整的決定》的萬達商業内部文件，這份落款日期為“2016年9月2日”的文件稱：“為适應商管繫統業務發展需要，經總裁辦公會研究，對商管繫統總部、區域的組織架構進行調整。”

其中，在總部組織架構方面，文件顯示，萬達商管總部編制333人，領導職數1正10副，高職比例不超過65%，各部總經理配置總經理級高職。另代管百貨43人。

在商管總部下設東北運營中心、華北運營中心、華東運營中心、華中運營中心、華西運營中心、華南運營中心、綜合業務中心、工程物業中心、百貨管理中心、室外街管理部、銷售物業部、綜合部、财務部、安全監督部、信息管理部、内控部及行政部。

而各區域運營中心分别下設綜合管理部、招商部、市場部及工程物業部；綜合業務中心下設大客戶部、營銷策劃部、對外合作部、商業設計部；工程物業中心下設工程管理部、總工辦、商業物業部、計劃部。

值得注意的是，有接近萬達商業的人士向觀點地産新媒體介紹，萬達商管此前曾拆分為南、北、中三個區，後來經過調整變成東、中、南、北四大區域，而到了現在，則是進一步細分為東北、華北、華東、華中、華西、華南六大區域。

根據市場上流傳出的另一份文件顯示，此前負責東、中、南、北四大區域的分管領導分别為黃駕宙、崔宗明、章培玉與孫亞洲四位副總裁，經過調整後，黃駕宙掌管華東區，崔宗明掌管東北區，章培玉負責華中區，孫亞洲則負責華北區；剩下的華南、華西區則分别由朱志秋、陳洪濤兩位副總裁管理。

朱志秋為原萬達商管公司廣州區域總經理，而陳洪濤則為原萬達商管公司成都區域總經理。

另外，區域公司方面，在調整後，萬達商管繫統總共劃分為31個區域。其中，管轄4個店（含）以上的區域，設置獨立區域公司，共計27個，分别為北京、上海、廣州、哈爾濱、沈陽、濟南、南京、無錫、甯波、福州、鄭州、成都、西安、重慶、武漢、合肥、南昌、呼和浩特、銀川、長春、大連、青島、杭州、廈門、東莞、長沙、南甯。

管轄2-3個店的區域，實行中心店管理模式，區域總經理兼任中心店總經理，共計4個，分别為天津、太原、烏魯木齊、昆明。

在區域公司的編制方面，管轄4個店（含）以上區域公司領導職數1正4副，分設招商營運副總、工程物業副總、财務成本副總、人力行政副總；區域總經理配置總經理級高職、區域副總經理配置高職；管轄2-3個店的區域公司的中心店編制增加不超3人。

從人事調整來看，此次萬達商管調整中，副總裁級别任命有12個，總經理級别的任命則為56個。

萬達商管調整緣由

大面積的調整，更加細分的組織架構，有業内人士認為這與萬達廣場擴張的步伐相契合。

一位接近萬達商業的人士就和觀點地産新媒體說道：“萬達商業的發展速度你也不是看不到，在這樣的發展之下，這種大範圍調整是很正常的。”

另一位接近萬達商業的人士也介紹，萬達商管從南北中三個區調整成東、中、南、北四大區域之後，萬達廣場擴張速度有明顯的提升，擴張明顯變快。

據觀點地産新媒體查詢，萬達商業這兩年的業績報告顯示，2014年全年萬達商業新購置土地項目40個（包含分期收購的待建萬達廣場以及萬達城用地），總建築面積約2688萬平方米；2015年上半年其新購置土地項目23個，總計容建築面積約774萬平方米；2015年其新購置土地項目52個，總建築面積約1773萬平方米；而2016年上半年新購置土地項目則有29個，總計容建築面積約548萬平方米。

對于這組數據，有業内人士認為，這體現出萬達商業擴張速度在加快，同時也更應該關注到的是，萬達商業正在做的一大動作和準備進行的一大動作——于H股退市及回歸A股，而萬達商管的區域組織架構調整應與其有所關聯。

業内人士嚴躍進在接受觀點地産新媒體采訪時就表示，積極吻合A股市場的要求進行企業管理模式轉變是必要的，對于萬達來說，通過這樣的改變，能夠促使後續組織架構更加完備，這和其回歸A股市場後，資本市場對于商業地産公司的評估方式變化有關繫。

“一般來說，通過專業的、條線的而非簡單的區域劃分，能夠獲得投資者的更大青睐。尤其是這種組織架構有助于萬達後續專業化運營思路的推進，這對于目前商業地産企業來說也非常關鍵”。

同時，嚴躍進稱，萬達商管後續壓力在于如何協調現有的組織架構，進而防範行政效率降低的風險。此外，他還提到，從上市的角度看，改變一些經營方式，比如淘汰陳舊的業态，同時推進新業态的建立，以及後續和文化旅遊等産業做結合，這對于投資者提高估值是有積極作用的。

在“推進新業态建立”方面，上述接近萬達商業的人士就介紹稱：“現在新的萬達廣場基本上都是以3代、4代為主，一些比較老舊的2.0的萬達廣場目前正在翻新做大改造。”

事實上，業内有觀點就認為，萬達商管正是在通過梳理管理模式、調整組織架構以提升萬達商業的業績表現。

該位業内人士認為，在萬達商業回歸A股的路途中，萬達是有時間和成功的壓力的。據其介紹，萬達商業在私有化過程中發給潛在投資者一份文件曾顯示，倘若萬達商業在退市滿2年或者2018年8月31日前未能在境内上市，萬達集團将以每年12%的利率向境外投資人回購全部股權，以每年10%的利率向境内投資人回購全部股權。“這促使萬達商業在回歸A股上‘只許成功，不許失敗’。”

顯然，萬達商業未來要成功回A，除了必須要做一些技術性準備，標的是否具有好的業績表現更為重要。

據觀點地産新媒體查詢，2016年上半年，萬達商業收入376.35億元，與2015年同期相比增長21.82%；而其上半年收入主要來自投資物業租賃及物業管理、物業銷售和酒店經營三大闆塊，占比分别為約21.58%、67.26%及7.05%。其中，來自投資物業租賃及物業管理的收入為81.23億元，比去年同期增長28.02%；實現毛利為60.39億元，同比增長28.19%。

同時，值得注意的是，早前萬達商業已表示将着重發展投資物業租賃和管理，以此彌補未來物業銷售部分的減少。目前與2015年上半年相比，2016年上半年萬達商業的投資物業租賃及物業管理收入占比仍無明顯變化（2015年上半年，萬達商業投資物業租賃及物業管理收入占比為20.54%，物業銷售收入占比為67.94%）。