最貴單價與最高溢價雙地王 無錫史上火熱土拍中的蘇州步調

觀點地産網 當“限價令”為南京、蘇州高熱土拍注入一劑鎮定劑後，曾經被“冷落”的無錫已經開始接棒地王潮。

史上“最高單價”與“最高溢價”雙地王，這就是無錫9月首場土拍最搶眼鏡頭。其中，中銳以18050元/平米樓面價奪下朗詩新郡南地塊，而融僑則以高達269.23%溢價率摘獲梁溪區丁村管巷地塊。

“18050元/平米真的是地價貴過樓價，‘面粉’貴過‘面包’，未來的産品如何打造确實值得商榷。”中銳地王一出世，便引發市場陣陣憂慮聲。

對此，中銳地産總裁李斌對觀點地産新媒體指出，今年年初到現在整個無錫樓市量價穩步齊升的态勢是公司拿下這宗地塊的有利支撐。

“雖然過去無錫的庫存一直居高不下，由于過去兩年政府推地較少，現在庫存去化期已經從12到14個月降至約5個月，市場存在補貨的空間。”

李斌表示，參照萬科在同區域項目已經提到3萬的價格，未來該地塊售價肯定會在3萬以上，“會将其打造成中銳最高端的星繫列産品”。

無錫世聯行分析師許躍先則對觀點地産新媒體稱，從今年年初開始無錫這一輪補漲速度非常快，與蘇州此前高漲邏輯基本保持一致步調。

最貴單價與最高溢價

9月8日，無錫本月首場土拍争奪戰火熱進行，這也是2016年的第九次土拍。

當日出讓的兩宗地塊分别為濱湖區XDG-2016-14号地塊（朗詩新郡南地塊）和梁溪區XDG-2010-39号地塊（丁村管巷地塊），共計19家房企參與競拍。

首先進入競價階段的是朗詩新郡南居住用地，容積率≤2.5，土地出讓金起始價11.6億元，起始樓面價6325.78元/平米。

規定的開拍時間未到，融創、魯能、合景、萬科等八家房企已加價8次，溢價率達到了4.31%，樓面價近6600元/平米。

突然，被稱為“擡價者”的富力直接加價5億元，地塊總價一路向上。第42輪，58号中鐵建報價已達25.5億元，溢價率為119.83%，樓面價為13905.82元/平米，接近周邊房價。

此後，競價拉鋸環節在中銳、龍湖、碧桂園等四家房企中展開。歷時近兩個半小時，中銳最後一擊加價500萬元将朗詩新郡南地塊納入囊中，總價為33.1億元，溢價率185.34%。

中銳達到18050元/平米的樓面地價也創下無錫土拍史上“最貴單價”地王記錄。一時間，地王的鄰居們都開始“興奮”起來，封盤漲價成為必備動作。

甚至有消息傳出，萬科信成道“扛起”新一輪房價上漲的“大旗”，房價直接標注為30000元/平，相較于較早前的房價漲幅達到了100%以上。

據觀點地産新媒體了解，目前上述地塊周邊在售樓盤有朗詩新郡、蘇甯悅城、尚錦城、雅居樂中央府、朗詩太湖綠郡、融科玖玖派、中海珑玺、中海鳳凰熙岸等。

其中，距離最近的朗詩新郡最新樓盤均價是12029元/平米，而蘇甯悅城的樓盤均價僅為11743元/平米。

“考慮到無錫目前所處的區位、産業、資源等各方面有利條件，我們認為今天的拿地價還算合理。”李斌如是評價。

“最貴單價”地王之後，同時進行的丁村管巷地塊新買家也随之落定。經97輪車輪戰，融僑最終以14.4億元總價、溢價率269.23%、樓面價13581.57元/平米摘獲該地塊。

溢價率達到近270%，再次打破無錫對高溢價的認知，同時，丁村管巷地塊也成為梁溪區最貴樓面地價。“未來的産品價格預計在25000元/平米左右，這也超出了梁溪區對房價的接受範圍。”

觀點地産新媒體查閱公告，XDG-2010-39号地塊（丁村管巷地塊）位于梁溪區江海路西側、廣益路北側，地塊面積53013平方米，地塊用途居住用地，容積率≤2.0，土地出讓金起始價3.9億元，起始樓面價3678元/平方米。

高熱土拍現蘇州步調

無論是“最高單價”，還是“最高溢價”，價格“呼呼”地大幅攀升就是當前無錫土地市場最大現實。

對此，許躍先則對觀點地産新媒體總結，從今年年初開始無錫這一輪補漲速度非常快，與蘇州此前瘋漲邏輯基本保持一致步調。

“目前拿地價與無錫房價是沒法對照比較的，因為當前的購買力肯定不足以支撐這樣的地價，但開發商選擇高價積極補倉更多是出于對後市的看好。”

查閱相關資料，觀點地産新媒體了解到，中銳此前已在無錫開發了瑞城國際、海尚映象、佳城國際等項目，但目前這些項目所剩貨值並不充足，儲糧成為重任。

其實，早前8月19日，在無錫今年第7場土地拍賣中，中銳已以1.34億元的價格競得同處太湖新城的XDG-2015-2号地塊，樓面價10353.15元/平米，溢價率63.28%，並成為片區新單價地王。

在土地市場的高調刺激下，無錫房價也踏上了蘇州步調，坊間有傳出個别樓盤房價漲幅達50%以上的消息。

近日，有機構對無錫181個在售樓盤售價做了一個全面調查。結果顯示，中銳兩個地王所在的濱湖區，51個樓盤中有22個樓盤房價上漲，另外有29個樓盤處于封盤中（或捂盤惜售）。

具體看，濱湖區22個房價上漲的樓盤中，漲幅達50%以上的就3個樓盤，分别是栖霞栖庭漲幅50.49%、萬科金域藍灣漲幅為55.56%、尚錦城漲幅57.89%。

其中，尚錦城房價是濱湖區上漲幅度最大的樓盤，由原來的9500元/平米直接上漲至目前的15000元/平米。栖霞栖庭房價由原來的10300元/平米上漲至現在的15500元/平米，萬科金域藍灣房價由原來的18000元/平米上漲至目前的28000元/平米，直接上漲10000元/平米。

“今年無錫房價補漲得很厲害，就像蘇州以前一樣，超越了很多人的想象，因為一直以來這個城市淨人口流入速度都很慢，但現在無錫在交通及上海大都市圈概念上都有優勢。”

然而即便無錫樓市出現了蘇州那樣的快速漲潮聲，但如何應對地王風險則是中銳等房企們需要後續解決的問題。

按照有關業内推測，中銳地産以18000元/平米以上的樓面地價競得朗詩新郡南地塊，未來産品價格或在30000—35000元/平米左右，這個價格已經可以比肩蘇州。

對此，李斌對觀點地産新媒體指出，今年年初到現在整個無錫樓市量價穩步齊升的态勢是公司拿下這宗地塊的有利支撐。

“雖然過去無錫的庫存一直居高不下，由于過去兩年政府推地較少，現在庫存去化期已經從12到14個月降至約5個月，市場存在補貨的空間。”

李斌表示，參照萬科在同區域項目已經提到3萬的價格，未來該地塊售價肯定會在3萬以上，“會将其打造成中銳最高端的星繫列産品”。