恒大、融創雙人舞步 50億拿下紹興連襟地塊的三線信号

觀點地産網 離杭州不足百里的紹興，一衆開發商正在為共同瞄準的“獵物”展開激烈的厮殺，他們猶如盤旋在半空中的鷹群，一旦看中了機會便俯沖而下。

這已經是無錫之後，長三角戰場上連續兩天擎起的“地王”大旗。9月13日，紹興浙化聯、浙滌廠地塊被融創及恒大瓜分，兩者的成交總價分别為27.1億元和22.5億元，樓面價則為9476元/平方米及6804元/平方米。

融創的拿地成本已經改寫紹興最貴地王紀錄，對于絕大多數同行來說，這樣的結果實屬意料之外。在競價之前，有業内人士預測該兩宗地的成交總價可達38億元，但實際價格卻整整多出11.6億元。

“這說明了國内的大型房企開始将目光聚焦到了紹興這塊土地上，沉寂已久的市場氛圍和環境将被改變，未來房地産價格體繫也将提高。紹興市場需要‘鲶魚’來攪動，畢竟本土房企多是本地視野。”杭州雙赢機構總經理章惠芳向觀點地産新媒體指出。

在二三線樓市中，紹興的表現並不算突出，2014年、2015年更多是以價換量去庫存，房價也長期巋然不動。但這種局面在今年迎來改觀，紹興的成交量不僅創歷年新高，個别闆塊的價格甚至出現上揚。

而這種相對穩健的狀态也成為開發商拿地預期的基礎，随着融創、恒大的今次入局，紹興的房價格局或許将迎來一個里程碑式的起點。

恒大融創雙人舞步

參與浙滌廠競拍的房企陣容堪稱豪華，除了最終奪地的恒大、融創之外，碧桂園、萬科、保利、綠城、世茂等8家房企也參與報名，這樣的陣容在紹興土拍史上值得大書特書。

在這場星光熠熠的土拍中，地王的橫空出世似乎是理所當然。但超過多數人的預期，融創以總價27.1億元拿下會稽路西側1号地塊，折合樓面價9476元/平方米，成為紹興最貴地塊。

與此同時會稽路西側3号地被恒大地産以22.5億元收入囊中，高出起拍價11.2億元，樓面價6804元/平方米。兩宗地的總成交價高達49.6億元，刷新紹興土地成交金額新高。

觀點地産新媒體查閱出讓公告獲悉，上述兩宗地的性質均為居住用地（兼容商業），其中1号地塊出讓面積為20萬平方米，建築面積為24.6萬至28.6萬平方米，容積率為1.23—1.43。而3号地塊占地14.1萬平方米，建面32.4萬至33.1萬平方米，容積率為2.3-2.35.

在紹興二環線内，恐怕很少地塊能像浙化聯、浙滌廠一樣備受關注，雖然它曾與數家商業地産巨頭傳出绯聞，但最後都無疾而終。更為戲劇性的是，這個“雙料地王”還曾在四個月前宣告終止出讓。

可以說，也正是這場突如其來的“意外”讓恒大、融創成為了此次土拍中勝利的“舞者”。4月9日，浙化聯、浙滌廠地塊以編号會稽路西側1号地塊、2号地塊和3号地塊形式正式挂牌，其時，3宗地的總起始價為18億元。

但僅僅對外公示11天後，紹興市國土局便一紙公文對外宣布，上述地塊因故終止出讓，但並未點明背後真實的原因。“雪藏”近四個月後，該批地塊再次面世。原先的3個地塊變成了2個地塊，起始總價也比之前高出10億，按60萬方的建築面積測算，樓面價達到4666.7元/平方米。

對于競買人資格，地塊出讓公告也作出調整。此前，該地塊要求申請人必須是紹興市域範圍内注冊的國有企業，這也意味着該地塊基本上定向本地國企。但在新的出讓要求中，紹興市國土局将範圍放大至具有獨立法人資格的法人、自然人及其他組織。

不過，競買人在競得土地後須于地塊所在地注冊設立一家新公司，獨立從事地塊開發建設；新公司原則上由地塊競得者全額出資，如确需聯合開發建設的，競得者必須持股51%（含）以上，且新公司的出資結構中，須有排名前15名的房企公司或其全資子公司，出資比例不得少于35%。

顯而易見，在上述調整的背後，紹興市國土局對于項目的開發方提出了更高要求，同時也向外來品牌房企抛出了“橄榄枝”。

三線紹興的信号

在平淡的三線城市擲出一顆“地王”炸彈，紹興的房地産市場勢必将迎來一片燥熱，而對于當地政府來說，這也是其樂于見到的。

觀點地産新媒體查閱紹興近三年的統計數據發現，從2013年到2015年，紹興全市商品房的銷售均價分别9356元/平方米、8279元/平方米和8095元/平方米，呈現每況愈下的局面，這與一二線城市的上揚曲線截然相反。

但上半年一線城市的政策收緊也降低了“虹吸效應”，同時帶來了需求外溢，很多環一線城市地區都出現了樓市成交回暖，紹興也不例外。

紹興市房管處統計，今年上半年全市商品房銷售面積355.9萬平方米，同比增長21.2%。從上半年紹興市房地産市場走勢看，年初開發投資形勢比較嚴峻，出現13.1%的降幅，但在二季度開始逐步回升，上半年為2.3%的增速。

多數業内人士在談及此次火爆的土拍時也表示，開發商的涌入其實是對紹興後市的看好。“紹興房地産總體還是比較穩健，比較少出現大起大落，價格沒有兇猛的增長，也未見懸崖式下跌。”

“雖然有些闆塊的供應量很大，去庫存壓力也有，但這兩地屬于紹興相對市中心的位置，而且地塊也比較平整。融創所拿地塊的容積率比較低，可以做成排屋或者洋房，表面單價高，但實際上從某種角度來講比恒大那塊地會好一點。這兩塊由外來開發商來拿，也體現了外來開發商對紹興的解讀。”章惠芳稱。

而融創房産投資發展部總經理李文軍在拿地後即表示，紹興有自己的特點，藏富于民，民間很富裕，大家都有改善的需求，現在紹興市場已經在上升的階段，“你說要上漲多大幅度我不敢保證，但紹興是非常有機會的城市。”

目前，上海以及杭州都處于量價齊飛的狀态，但紹興卻始終未出現一個價格標杆，因此這次恒大、融創的拿地對紹興樓市來說是一個很好的契機，未來的“鲶魚效應”将會促進量價提升。

更令開發商寬慰的是，在8月底，紹興市房地産供給側結構性改革相關方案出爐。紹興希望通過改革到2017年，将在售商品住宅庫存消化周期保持在10~16個月的合理水平。鼓勵房地産企業兼並重組、優勝劣汰。到2020年，強企名企市場份額達到75%以上。

為此，紹興将推進棚改貨币化安置，支持自住型和改善型購房需求，鼓勵新市民購房和農民進城購房，消化非住宅商品房庫存，用足用好住房公積金政策，全面建立商品房供地與庫存、價格挂鈎辦法，促進住房租賃市場發展，加強公共配套設施建設，發展跨界地産。這些表态都為開發商加倉紹興提供了政策背書。