“生活家”張寶全

（2016博鰲特刊·領袖訪談）“太陽強烈，水波溫柔，一層層白雲覆蓋着，我，踩在青草上，感到自己是徹底幹淨的黑土塊。活在這珍貴的人間，泥土高濺，撲打面頰。活在這珍貴的人間，人類和植物一樣幸福，愛情和雨水一樣幸福。”

今典集團董事長張寶全現在的生活狀态，與海子這首《活在這珍貴的人間》，意外地契合。

在北京昌平區一個占地300多畝的柿子林里，居所藏于林木之間，牛馬散于青原之上，飛鳥憩于木，遊魚樂于水，這個與文人雅士心中的清流之地無限接近的地方，就是張寶全的家。

更讓人意外的是，這個仿佛世外桃源般的柿子林，是張寶全真正的第一居所。雖然辦公室在繁華的北京城區，但是即使工作到再晚再累，他也要每天驅車一個多小時回到這里。似乎只有柿子林，張寶全才能得到真正的休憩。每天晚上，他還會在這里做“夜課”，或寫或畫，不拘形式。對他來說，這與其說是創作，更多的是一種調節壓力的方式。

“類似于佛門的禅修--一念放下，萬念不生。”張寶全說，“畫畫、寫字也是一樣的概念，集中在那一件事情上，什麼也不想，也是換換腦袋，脫離現實。”

“脫離現實”，正是張寶全構築“紅樹林度假世界”的一個最基礎的概念。

“所有的商場和購物中心，都是在創造現實、滿足現實，它的核心還是滿足日常生活的需求。但是度假不同，度假的本質是文化消費和精神消費，核心是脫離現實。”張寶全說。

從這個概念出發，就不難理解張寶全從2009年以來潛心構建紅樹林的基本邏輯——紅樹林不是一個酒店，也不是一個商業項目，而是一個能夠提供所有你需要的度假生活方式的綜合體。

要做到這一點，就必須将中國最好的時尚、藝術、休閑、文化、娛樂、購物集于一身，對于任何一個企業而言，這都絕非易事。

為此，張寶全從2009年就開始堅決轉型。彼時，在“四萬億”的催化下，其它房企都在沖刺百億、千億，張寶全的轉型舉措備受質疑，有不少同行都對他的選擇表示不解。

“在高潮的時候轉型，可以轉過去，在低潮期轉型，一轉就死。”張寶全坦言，紅樹林是要靠運營賺錢的，最難的就是前期的資金鍊風險，“如果不能開業，或者不能支撐到第一批模式做完，那你就死定了。”

而在房地産行業的高潮時期孕育和誕生的紅樹林，恰好有了一個很好時間窗口。經過幾年的精心培育和打造，三亞灣紅樹林度假世界已經全面開業，尤其是今年8月有上百家餐廳規模的目的地餐飲組團全部開放之後，其商業模式的優勢将更加凸顯。

今年8月，青島紅樹林度假世界也将正式面世。至此，紅樹林線下的南北度假航母都正式啟航，線上的紅樹林全球度假交換平台也就呼之欲出。

直到現在，很多人才終于恍然大悟，張寶全其實下的是一盤很大的棋。“現在最難的部分已經做完了，以後我們就是要依托紅樹林平台，打造中國最好的輕資産模式。”

紅樹林度假世界的體量非常龐大，還有着得天獨厚的巨大客源優勢，這就成為培育輕資産的一條最好的“船”。“在紅樹林這個平台上可以培育中國最大的婚禮公司、最大的餐飲公司、最大的交換平台公司、最大的藝術文化産業公司、最大的公關公司等。”張寶全表示，“單個紅樹林度假世界的重資産價值很容易被低估，但如果把平台之上的這些輕資産公司分拆上市，市值一定大于紅樹林重資産的這條船。”

2009年，張寶全在質疑聲中帶領今典告别依然狂歡的傳統房地産業務，堅定轉型；2016年，很多房企在房地産市場岌岌可危時被迫圖謀轉型，而對已經成功轉型文化旅遊行業的張寶全而言，最好的時代正要開始。

“經濟下行的時候，正好是文化産業發展的好時候，也是度假休閑發展的好時候。”張寶全對于市場形勢的洞察非常透徹。1929年，經濟危機讓美國人走入長達十年的經濟困境，小麥變成燃料，牛奶變成河流。正是在這樣的環境下，“脫離現實”的迫切需求催生了好萊塢的繁荣。而紅樹林所要提供的，正是一個讓人們告别喧嚣，沉浸于藝術、文化和精神世界，能夠徹底放松自己的度假目的地。

自從下海創業以來，張寶全的身上一直帶着多種標簽，記者、作家、導演、畫家、商人，但是他對自己的定義卻是“生活家”。

會生活，懂生活，還能夠賣生活，從柿子林到紅樹林，“生活家”張寶全的創造力從未枯竭，他還有更多的“作品”即将令世人驚豔。

以下為觀點地産新媒體對今典集團董事長張寶全先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：您怎麼理解度假？

張寶全：度假就是賣生活方式。中國現在的度假市場正在轉變，但是真正關于度假的供應幾乎沒有。很多度假旅遊區開的都是商務酒店，大家真正需要的度假酒店是非常缺乏的。

觀點地産新媒體：做度假品牌和做傳統開發有哪些不一樣的地方？

張寶全：度假酒店一般人做不了，靠運營掙錢跟賣房子完全是兩回事。

房地産白銀時代的標志是什麼？就是地價、房價增長超過了融資成本。以前，拿了哪一塊地，不管幹還是不幹，地價一漲都可以掙錢，不需要動腦筋。

但是從前年開始，地價、房價增長低于融資成本增長，這時候就有風險了。這時候地拿得多了，要是不能迅速去化，或者是進入市場，财務成本就很難承受。掙的錢還不夠付财務成本，這就是房地産的轉折點。

觀點地産新媒體：今典所有的産品布局里，紅樹林度假這條線是最重要的，有很多人說張總是不是有點慢？還有的說看不懂您做的産品。

張寶全：以前跟别人說紅樹林模式大家聽不懂，現在慢慢地大家都聽懂了。紅樹林不是一個酒店，也不是一個商業項目，而是一個賣度假生活方式的綜合體。

什麼是商業的最高形式？就是度假。因為度假的本質是要脫離現實。現有所有的商場是創造現實、滿足現實、滿足日常生活需求，但是度假不同，度假的本質是文化消費和精神消費，本質是脫離現實。

我們對度假目的地的定義，就是要把中國當下的最好的時尚、藝術、休閑、文化、娛樂、購物放進去，如果不是這樣的，紅樹林最多是一個商業中心。在今天這個文化消費時代，紅樹林不能變成購物中心，一定要變成休閑中心。

傳統的商業是100個店100個老闆，而紅樹林是一個老闆開了100個店。紅樹林模式就是用獨一無二的重資産的船，做中國最好的輕資産模式。

舉例來說，首先是目的地餐飲，青島有100多間店餐廳，三亞有将近100間。有了紅樹林這麼大的船，船上每天有幾千人住在這里，都是潛在消費者，消費者進行餐飲消費，就是一個組團式的商業體繫。

僅僅這兩個酒店的餐廳數量，就已經非常可觀，以後還有衆多的紅樹林度假世界逐一開出來，那麼我們的餐飲集團未來就一定是中國最大的餐飲集團。

第二，以紅樹林度假世界這艘大船為依托，我們就可以帶動度假交換平台的發展。今年9月我們的紅樹林度假交換平台就會正式上線，屆時将有全球500家度假酒店可以在我們的平台實現交換，到了明年可以增長到1000多家。什麼概念？這就是全球最大的度假交換平台。

第三，紅樹林本身就是個大賣場。這里所有的闆凳、桌子都要逐步變成設計師産品，這些東西還可以買回家。

傳統的商業是買單個功能和單個産品，未來的商業則是情景式銷售。紅樹林将來就是一個情景式大賣場，可能會成為中國最大的一個藝術品或者設計師産品交易平台。

購物中心是二代商業，是典型的功能性銷售，賣的都是標準化的産品，而電商要幹掉的就是購物中心。留下的會是什麼？就是體驗式商業，紅樹林就是超大的體驗式度假目的地。

觀點地産新媒體：按照這個模式做下去，還是很掙錢的。

張寶全：正因為紅樹林是一個老闆開的，才可以把“羊毛出在豬身上”。

雖然一個紅樹林當中有一些業态是不掙錢的，但只要客人需要，我就可以開，因為我可以不靠它賺錢，而靠别的方面賺錢。比如書店可能一開始不掙錢，但因為書店活動聚集了人流，只要客人到我這里來，發生餐飲的可能性就很高。

接下來，我們的紅樹林奧萊也要開了，紅樹林奧萊一定是中國最好的奧萊，因為其它的奧萊都帶有房地産性質，但紅樹林是要自己運營的。去年中國的零售業營業額都在下行，只有奧萊是上升的，奧萊本身吸引人流，這些人買完了，肯定還要來吃飯。

這些模式都在今年會全部呈現，當然還有其它的一些東西，比方說設計師産品、書店等，可能需要三五年的培養，但是第一時間掙錢的就是餐飲。

觀點地産新媒體：以後紅樹林的模式優勢會逐漸顯現出來。

張寶全：如果把輕資産的營收都放在酒店里，這個酒店就會很掙錢。如果把它變成獨立公司，也可以拿出來單獨上市。如果我單獨把這幾個業态剝離出來上市，可能市值加起來比整體酒店的市值還高。

只有讓重資産掙錢的輕資産，才是值錢的輕資産，如果是讓重資産不掙錢的輕資産，那就更不值錢。

紅樹林看起來很傻，用重資産講了個故事，風險就是資金壓力很大，最大的風險就是資金鍊。如果不能開業，或者第一批模式沒有做完就直接不能支撐，那就死定了。

但是現在，我們青島紅樹林度假世界8月開業，海棠灣紅樹林度假酒店10月開業，今年的資金也全部調配完了，這就意味着我的模式已經完整地出來了，後面就是進行復制，只是快慢的問題而已了。

我們從2009年堅定轉型，犧牲了好幾年利益，但我們赢得了未來。現在的地産企業，你問他們三年以後幹什麼，我看90%企業都不知道，但是紅樹林可以告訴你三年以後的幹法，我們現在正在幹。

我們下一輪能得到快速發展，就是得益于紅樹林模式彰顯的優勢。

觀點地産新媒體：您剛才提到的紅樹林目的地餐飲，具體而言是怎樣的模式？怎麼才能一次開這麼多餐廳？

張寶全：100個餐廳只有三個部門，這三個餐廳從供給到出品再到服務，都是獨立的。

第一個部門是采購配供部。就是一級中央廚房，這能有效減少成本和保障食材來源。除了供給自己餐廳使用之外，以後還可以對周邊進行淨菜生鮮的網絡配送。

第二個是餐廳出品。100個餐廳只有8個二級廚房，這些二級廚房是按照菜繫來分的，一個廚房主管十幾個餐廳的烹饪和出品。

第三個是市場服務部門，專門負責做各個店面的服務。在高峰期，有些熱門餐廳需要等位的情況下，甚至客人還可以在這個餐廳點那個餐廳的菜。

觀點地産新媒體：您剛才所提的度假交換平台是怎樣的模式？

張寶全：實際上民宿是度假行業非常重要的力量，但是有兩件事情制約了中國民宿的發展，第一件是消防，第二是特行批準，這使得中國現在的民宿大部分處于非法的境地，但是即便民宿發展起來了也有問題——營銷和客源。

所以紅樹林做什麼？紅樹林本身是一個龐大的繫統，把全部的吃喝玩樂功能集成在這上面，因此有很大的基礎客流。而中國所有的民宿和精品酒店只要被我選中的，都可以免費進入這個平台當中。但是，加入進來就必須跟我交換，我的客人可以到你那住，這樣就實現了我幫你導流。

另外，我同時還支持他賣會員卡，就是當我的持卡客人到你那里去住的時候，支付的是紅樹林點數。你仍然擁有獨立經營權，拿到我的點數以後，可以再到紅樹林消費，紅樹林是可以消化的。

在國内民宿的基礎上，我們還準備把平台和美國的TRC公司對接，它在全球有将近300家度假酒店，兩個平台對接之後，到後年我們的交換度假平台就大概可以有2000家合作夥伴了。

觀點地産新媒體：感覺今年是比較關鍵的一年？

張寶全：去年到今年底基本上紅樹林幾個主要的商業模塊都出來了。

紅樹林是一個非常龐大的體繫，就像一個搖籃，但是正因為風險大，所以門檻高，一個項目就要投近百億，誰有這麼多錢？

這是我花10年培育出來的，這10年決定了後面的三五十年，而且是在很多領域創造了絕對的輕資産優勢。我今年改一點，明年改一點，一點一點的改，等我把這些模式都做好了，後面就很好做了。

觀點地産新媒體：這種模式也很受地方政府歡迎？

張寶全：現在很多政府來找我們談，北京政府來找我們，上海也找我們。

上海未來會有兩個，一個是在佘山國家度假旅遊區，還有一個是在迪士尼附近；廣州未來會有從化和南沙的紅樹林；浙江杭州有三個，杭州塖泗的已經在建，後年開雙溪的，還有一個新的在新南湖。北京目前也有項目在談。

現在都是政府找我們。因為紅樹林進來之後，在時尚、藝術、電影等方面可以改變城市，這些東西城市依靠自己是運營不起來的，比如說劇院，之前他們都是貼錢生存，但是我的還可以賺錢。

再比方說會議，三亞灣紅樹林全部開業以後，每個月兩三千人的會就有兩個以上。

觀點地産新媒體：紅樹林這種模式是不是更适合在一線或者二線+？

張寶全：紅樹林有四個市場：本地市場、本地區市場、中國市場和國際市場。

本地市場的定義是開車一個半小時到達的；開車兩個半小時到達的叫本地區市場；然後是中國區市場，最後就是國際市場。

國際市場目前還沒有落地，很多人叫我去國外做紅樹林，我就說中國是最大的市場，做好了就是全世界的最大；另外，我現在必須集中資源，把中國市場布局好，也不能太快。

等到上市以後，就可以通過收購、通過資本的方式擴展到國外。無論是度假旅遊區還是一個重要的城市，在從觀光休閑向度假休閑轉型中，需要一個根本性的硬件來支撐，紅樹林就是這樣一艘航空母艦。

觀點地産新媒體：當初轉型是怎麼看準這一點的？

張寶全：紅樹林必須用重資産慢慢地講故事，不像輕資産很快就可以講出來。重資産講故事，就像搭積木一樣，今年搭一個，明年搭一個，慢慢搭出來别人才知道你搭的是一棟樓。

我覺得紅樹林很特殊，就是你明白了你也做不了，我們以前做了那麼多不務正業的事情，現在全成了正業。傳統經濟渠道為王，新經濟平台為王，下一步是平台+渠道為王。紅樹林的意義在哪里？就是平台+渠道，紅樹林既是渠道，本身又是地面平台。

未來我們在商業里面的優勢是别人沒辦法比的，所以這些我們可以慢慢做，紅樹林代表了未來商業消費的趨勢和形式。

供應生活方式是要一個老闆開一串的店，而不是開一個店，這是商業最大的革命。

一個企業家最大的本事不是單向能力，而是整合資源的能力，我們要真正地把商業做到“多”、“奇”、“特”，而不是僅僅“大”。

觀點地産新媒體：做度假這種概念，會不會受到宏觀經濟的影響？

張寶全：宏觀經濟下行，正好是文化産業發展的時候。文化産業是大概念，是生活方式産業，不是說電影、小說才是文化産業。我們現在很多人都搞錯了，文化就是生産方式和生活方式的總和。

像會議會展、度假休閑這些全是文化産業，但是我們以前把文化産業僅僅限于跟文藝相關的産業，其實那只能叫文化。

當經濟達到中等收入水平的時候，就是進入文化産業時代，當經濟下行，反而是第三産業和文化産業快速發展的時期。比如，美國大蕭條時期，整個經濟崩潰，但好萊塢卻在那時迅速發展起來了。

所以度假休閑在經濟下行的時候更加昌盛，民衆有更多的時間、願望來消費，我認為這個時候正好是度假休閑一個很好的發展機會。