張學鳳：頂豪代表一個城市的精氣神

（2016博鰲特刊·特别報道）一個城市中具備商業價值和人居價值的高端物業是什麼樣的？在廣州地産圈，張學鳳無疑是适合解讀這一問題的人。

擁有超過10年的高端物業營銷經驗，張學鳳對廣州市場無比熟悉。接受觀點地産新媒體采訪前，她剛剛結束一場會議。2016年，張學鳳的職場身份是僑鑫地産副總裁。

此時的對話，發生在僑鑫·匯悅台，禧座30樓的窗外，是3月早春雨氣中的小蠻腰與珠江新城。作為廣州套均總價超過3000萬元的高端物業，僑鑫·匯悅台是張學鳳未來的工作重點之一。

僑鑫節奏

對市場行情的靈敏的嗅覺背後，實則是實戰經驗的洗煉。在張學鳳看來，2008年和2014年，是房地産市場中極具參考意義的轉折點。

2008年，在國際金融市場動蕩、經濟增速放緩的背景下，宏觀調控政策作用顯現，供給方資金鍊條繃緊，房地産市場成交量價低迷。而在2014年初，銀行資金面的緊張和信貸收縮則讓房地産市場成交經歷了斷崖式下滑的震蕩。

政策和資金面的表現，是影響房地産市場的兩大決定因素。“2016年市場，無論從交易量還是交易價格，我相信都可以看到上升的趨勢，原因就在于從2015年下半年持續的政策疊加和銀行的資金面寬松。”

今年1月，僑鑫·匯悅台錄得成交金額超過3.5億元，在3月份的近期又取得了15天5個億的驚人業績。對于張學鳳而言，這是2016年項目的新開端，“我相信僑鑫·匯悅台接下來還會有更好的表現”。

與同為一線城市的北上深相比，廣州豪宅市場的表現向來更為理性和平穩。位于廣州CBD珠江新城一線臨江地段的僑鑫·匯悅台，是廣州唯一成交均價達到10萬+的高端物業。

在張學鳳看來，城市核心地段、高端産品品質和稀缺的供應是奠定僑鑫·匯悅台價格的基礎，同時也是其價格持續提升的核心因素。

“我相信僑鑫·匯悅台一定會創造廣州豪宅成交新的歷史”，對于項目未來的表現，張學鳳言辭中是滿滿的信心。除了創造銷售業績，她亦認為，頂豪代表着一個城市的精氣神，僑鑫·匯悅台的存在同時也能為廣州市場提升氣勢。

“我希望僑鑫·匯悅台能夠讓市場看到，在北京、上海之外，廣州同樣有能夠代表一個城市金字塔頂尖人群生活方式的産品。”

張學鳳表示，僑鑫集團旗下擁有房地産、金融、酒店等業務闆塊，整個業務組合的定位正是聚焦于為城市頂尖财富人群提供産生活産品與服務。也正是基于此，僑鑫集團在房地産業務闆塊只做精品的發展路徑顯得頗為特殊。

專注打造高端、國際化的産品及生活平台

不同于主流房企尋求規模增長的發展路徑，僑鑫集團自創建之初就選擇了專注高端精品的商業模式。

用張學鳳的話來說，僑鑫集團最不吝惜的就是對産品的付出。她笑稱：“其實我們是典型的慢工出細活的企業，專注于産品品質。值得欣慰的是，僑鑫對産品的這種堅持确實收獲了屬于自己的商業價值和社會意義。”

于張學鳳而言，僑鑫·匯悅台專注産品品質的項目理念，也讓其收獲了職業生涯中不可多得的一段經歷。

她坦言，再次回到僑鑫集團的原因之一，便是多年前曾經親身參與僑鑫·匯悅台項目策劃籌建的過程，“這里承載了我對一個城市高端物業的想象”。

“什麼是豪宅？第一，一定是占據這個城市最核心資源的物業，第二，一定擁有高品質的産品和生活方式”。張學鳳認為，核心地段應是豪宅與生具來的條件，“高價並不代表豪宅，而是未來20年、50年這里能否成為一個城市的標志”。

在紐約，城市核心是曼哈頓。而在廣州，這一所在便是珠江新城。CBD一線臨江的地段，讓僑鑫集團決意按照“百年經典”的標杆打造僑鑫·匯悅台。

“從最早的策劃直至今天，僑鑫·匯悅台走過了近10年的歷程”。至今，張學鳳依然能回憶起10年前項目與RTKL、SWA、Yabu&Pushelberg等建築設計大師合作的情形。

“當年的廣州並沒有采用玻璃幕牆的産品，上海的湯臣一品也只是部分采用，僑鑫決意采用玻璃幕牆設計應該是非常有前瞻性和國際性的決策，因為我們希望能以270

度全景觀玻璃幕牆真正讓無限的景觀融入到建築空間中”。

彼時有些驚世駭俗的前衛的設計，在今日或許恰恰符合了财富新貴的追求。

據張學鳳介紹，僑鑫·匯悅台的業主群體中不乏80後的資本新貴，在普遍的海外留學背景和崇尚現代簡約而個性化的審美追求中，僑鑫·匯悅台的産品往往能獲得認可。

“這是一個面向未來的産品，也可以說是面向未來生活方式的産品”。談及僑鑫·匯悅台，張學鳳似乎總能不斷地抛出不為人知的信息。

她信手拈來的小故事往往與細節相關：“10年前項目規劃室内籃球場、泳池時，有人問為什麼不選擇做宴會廳？當年並沒有現在的運動潮流，但是我們的出發點确實是希望能給業主們提供一種更健康的生活方式。”

“當人們的财富水平和物質生活水平提升後，更高品質、更健康的生活方式一定是未來趨勢。僑鑫在10年前就看到了這樣的趨勢，並且願意為之投入。幸而，對産品的付出在今天能夠讓僑鑫·匯悅台成為廣州的地標。”

以下為觀點地産新媒體對僑鑫地産副總裁張學鳳女士的采訪實錄：

觀點地産新媒體：您怎麼看今年的房地産市場？

張學鳳：廣州市場将持續看好，上升根本原因，第一是從2015年下半年開始刺激市場的政策持續疊加，第二個非常重要的判斷指標，是銀行資金面寬松，單套過千萬規模的放款速度非常快，第三是股市的不穩定，長期的高頻波動，人們越來越發現資金放在股市的不安。還有一點就是，随着人們财富水平的提高，對改善居住水平的標準還是有要求的，這些是今年市場會出現交易量或者交易價格持續上升的基本原因。

房地産是和政策和資金高度相關的行業，回過頭看，房地産最明顯的節點就是2008年。

2008年下半年的時候，整個市場都非常不好，很多産品降價。這中間有一個我印象非常深刻的事件，當時僑鑫的匯景新城沒有降價，公司投入了很多錢去改造社區環境以及提升物業設施。結果2009年初，市場稍一復蘇，匯景新城在4月底完成了2009年14億元的任務，這個時候會看到一個企業決策的智慧。2009年10月，匯景新城就完成了40億元目標。

2013年，行業進入到一個高峰期，但是馬上在2014年出現斷崖式下滑。最明顯的因素就是銀行資金面緊張。3月份非常多的房企基本上都采取了降價措施。所以可以說，房地産是和政策和資金高度相關的行業。

觀點地産新媒體：您是如何定義豪宅的？怎麼看今年豪宅物業的走勢？

張學鳳：我們首先要探讨什麼是豪宅。今天的豪宅可能跟十幾年前的豪宅是不一樣的，因為市場發展越來越成熟了，一線城市的豪宅應該放到國際背景上去看。

第一，一定占據這個城市最核心的地段資源，沒有地段難以成為百年經典的豪宅。我們今天說豪宅，不是說賣得很貴就是豪宅，我們希望它是百年經典，未來20年、未來50年能成為一個城市的標志，就像曼哈頓在紐約。

其次，在産品打造層面上，要有純粹性，謝絕配置商場、寫字樓等喧嚣的商業，還原一個純粹的豪宅生活氛圍。

例如，匯悅台在10年前開始策劃，項目配置了珠江新城最大的室内籃球場、遊泳池。當然這種面積做宴會廳或者停車位會更賺錢，但是對于我們來說，産品一開始就是要做百年經典，我們要創造的是一種更健康、更優質的生活。

我們在10年前就看到了這個趨勢，並且願意去投入，所以我們這種前期的投入，也能夠帶給這個項目回報。

觀點地産新媒體：僑鑫·匯悅台今年的目標是什麼？僑鑫集團會有哪些新動作？

張學鳳：我認為，僑鑫·匯悅台足以稱為中國住宅産品品質的最高標準代表作之一。

從商業價值和社會價值兩個角度來看，第一方面我認為僑鑫·匯悅台無論從供求關繫和産品素質來說，都能擁有更高的商業價值；另一方面，是在生活方式上推動了城市财富群體的人居進步。

但是我們面臨的現實是，一線城市的價格差異非常大。地價上升趨勢是确定的，成本上升趨勢是确定的，但樓價上升空間是不确定的，發展商中間的價值空間是很有限的。這種趨勢下，幾乎所有人都在研究怎麼樣讓産品周轉更快一些，能踏入下一波的行情，反而沒有時間去研究産品。

為什麼行業在呼籲市場化？因為我們今天看部分市場的結構事實上是不合理的。通俗地說，就是貴的沒貴起來，便宜的沒便宜下去，這也是市場不成熟的表現。

今年“兩會”提到一種工匠精神，回到房地産也是一樣。如果沒有更多的利潤空間，匠心精神是否還能擁有與之匹配的商業價值？是否還會有人願意持續付出時間和精力去鑽研産品？

今年1月，僑鑫·匯悅台錄得成交金額超過3.5億元，在3月份的近期又取得了15天5個億的業績。在豪宅方面已經是一個新的紀錄了，我相信接下來表現還會更好。

另外，除了為企業創造貢獻，我一直覺得頂豪代表着一個城市的精氣神，僑鑫·匯悅台也應該為廣州市場漲點氣勢，讓大家知道，在北京、上海之外，廣州還有能夠代表一個城市金字塔頂尖人群生活方式的好産品。