金輝闵行項目“變形記” 上海首推銘著繫的高端試煉

觀點地産網 “一生二，二生三，三生萬物”，對于房企來說，任何的第一次，都是值得大書特書的重要時刻，因為有“一”才有“二”，然後才有區域深耕，全國布局，遍地開花。

9月23日，金輝集團在上海舉行20周年暨銘著繫品牌發布會，並舉行金輝首個高端繫列代表作品金輝·海上銘著啟動儀式，這也宣示着，金輝要正式進入高端陣營。

據觀點地産新媒體了解，除開上海的海上銘著，此前金輝在蘇州、南京拿的項目都将打造高端繫姑蘇銘著和金陵銘著。

顯然，在經過多年深耕剛需市場後，金輝急于在上海這樣一個具有戰略性意義的市場樹立一個豪宅標杆，借助拿高價地、開發豪宅産品為企業樹立一個更好的品牌，也讓上海的客戶有一個更好了解企業的窗口。

闵行項目“變形記”

2015年12月10日，金輝地産以總價28.15億元奪得上海闵行區莘莊鎮闵行新城MHP0-0303單元01-01-15A地塊，樓闆價43790元/平方米，溢價率143.28%，刷新闵行單價紀錄。此前一天，金輝剛剛以16389元/平樓面價拿下南京江甯中心宅地G57地塊，同樣刷新了江甯闆塊的單價紀錄。

據彼時拍地現場消息，莘莊地塊共吸引21家房企競拍，包括當代、世茂、旭輝、協信平安、中垠、中南、城開、九龍倉、首創、海控保理、金輝、新城、保利、華潤中糧、融僑、大名城、象嶼、金地、中海、建發、大發，其中不少都是上海灘的房企“大腕”。

從20家知名房企手中搶下地塊，面粉貴過面包的價格雖然讓金輝在當時承受了些許壓力，但也從此打響了金輝在上海灘的名聲。

資料顯示，莘莊地塊宗地出讓面積為32141.9平方米，容積率2.0。根據出讓規定，該項目的中小套型住宅建築面積不得低于住宅總建築面積的55%，計3.54萬平方米。這就意味着項目未來将開發近6萬平方米的商品公寓，其中一半的戶型将小于90平方米。另外還規定，小區内可配備建設的商業項目不得超過地上總建築面積的10%。

彼時，有上海業内人士曾指出，從樓闆價推算，闵行地塊未來成本價6.5萬元/平方米以上，這幅地面粉貴過面包。但其又指，金輝雖然在上海也有一些項目，但多在郊環以外的偏遠區域，所以此次拿下這幅地，對其産品布局有一定推動意義。

9個月後，在該地塊上，金輝首個高端繫列銘著繫代表作品金輝·海上銘著正式推出。作為金輝上海高端市場的破冰之作，海上銘著為純住宅社區，占地3萬平方米，總建面10萬平方米，由10棟高層和1棟經适房組成。首批房源預計2016年12月底開盤，主力戶型為95平及130平3房。

上海中原地産市場分析師盧文曦在接受觀點地産新媒體采訪時就表示，從上海近期成交的基本面來看，盡管成交是下降的，但主要是因為供應減少，一有項目推出，基本上都是日光，且均價一直在上漲，房企都是頂着預批的上線在賣，市場整體的預期都是向好的。

而就莘莊闆塊而言，莘莊作為上海未來20年規劃的四大副中心之一，市場對其未來發展都存有較高的預期，該區域的改善性需求也一直較為活躍。而莘莊區域長期以來新房市場供應緊缺，目前該區域僅有别墅産品在供，而别墅在傳統選擇上多為第二居所，且受限購限貸等諸多限制。另一方面，莘莊雖然有諸多改善型的二手房供應，但多為幾年前的産品，相對于現階段新房産品在品質、創新、科技運用上都會存在一定差距。

基于上述原因，盧文曦認為，金輝·海上銘著無論是在市場氛圍、本身區位、供求關繫還是市場定位上，對市場都是存在着較大吸引力的。

而就項目未來的入市價格，盧文曦就表示，目前莘莊好的次新房價格大約在5萬到6萬之間，而區域位置不及金輝莘莊地塊的項目，如大甯闆塊，開出來的價格已經在8萬到9萬之間，盧文曦認為，金輝·海上銘著入市價格保守估計在7到8萬之間，實現盈利應該沒有問題。

金輝上海高端試煉

除開在上海推出首個高端産品金輝·海上銘著，觀點地産新媒體發現，金輝此前在蘇州、南京拿的高價項目都将确定打造高端産品銘著繫，案名分别為姑蘇銘著和金陵銘著。

2015年12月9日，金輝以10.1億元拿下的南京江甯中心宅地G57地塊，折合樓面價16389元/平方米，刷新江甯闆塊單價紀錄。

2016年4月8日，金輝以28.97億元的總價拿下蘇州潤元路2016-WG-8号宅地，樓面價22445元/平方米，溢價率高達242.02%。

同樣都是豪宅，作為金輝高端繫列産品銘著繫的首發之作，海上銘著無疑背負着壓力，尤其是在上海這樣一個豪宅林立的市場。

據中原地産統計，今年上半年，上海每套價格超過2000萬元人民币的豪宅，一共成交了1597套。其中新房1118套，二手479套。同期，東京不超過百套；紐約約為1100套；香港為880套。

無論是從戰略意義，還是從盈利角度，上海無疑都是各大房企必争之地，這也促使着越來越多的外來房企進入這個市場進行高端試煉，保利、濱江、首創、金茂、融信，在房企魚貫而入的同時，也意味着更加激烈的市場競争。

金輝此前雖然在上海也有一些項目，但多在郊環以外的偏遠區域，且多為剛需産品，在高端市場缺乏經驗。故而，此次海上銘著項目能否成功推出並赢得市場口碑，就顯得尤為關鍵。

盧文曦也認為，在經過多年深耕上海剛需市場後，金輝開發這樣一個豪宅項目，更重要的作用是作為一個標杆，借高價地給企業樹立一個更好的品牌，讓上海的客戶能夠有一個更好了解企業的窗口。

在盧文曦看來，上海購房群體對于外來房企的包容度、開放度還是比較高的，只要第一個産品能做好，受到了認可，後續産品的推出自然不成問題。但其續稱，這其中的關鍵性影響因素，就在于你的産品究竟是“主動型受歡迎”，還是“被動型受歡迎”。

顯然，從種種迹象來看，金輝·海上銘著無疑有着得天獨厚的先天優勢，只看其能否通過一個産品敲開上海乃至南京、蘇州的豪宅大門，實現“一生萬物”的宏願？