新城106億地王秀 攬下蘇州巨無霸地塊的甜蜜憂愁

觀點地産網 “五點開始，現在都八點四十分，可是還沒結束……”這是周五蘇州2016-WG-62号“巨無霸”綜合體地塊（相城區高鐵新城地塊）出讓持久戰的真實寫照之一。

結果終于在接近晚上九時整的時刻驚豔出爐，捧花掉落在常州萬方新城房地産開發有限公司手中。

這也就意味着新城以106.3億的總價摘得蘇州歷史總價地王桂冠，成交樓面價7929元/平方米，溢價率79.29%，“剔除商業的純住宅部分樓面價約30000元/平方米”。

其實，當天新城還在蘇州隔壁的南京連下兩城，40億拿下南京城東麒麟G59地塊，再以33.9億納入青龍地鐵小鎮G60地塊。

沒有了地王噱頭，南京兩宗地塊並未掀起口水戰，但頂着蘇州總價地王光環的綜合體地塊顯然已被輿論所關注。

“新城會不會找其他KFS（開發商）合作的？不然感覺沒這麼大操盤能力。”類似的評論不絕于耳，究其原因則來緣于地塊“嚴苛”出讓條件帶來的挑戰。

按照要求，新城摘獲2016-WG-62号地塊後必須建設包括國家服務貿易示範基地等于一體的綜合性産業園區，且需要在6個月内簽約注冊最少五家符合認定的總部企業。

對此，蘇州世聯興業房地産顧問有限公司客戶總監許躍先向觀點地産新媒體采訪指出，新城會争奪到底拿下這宗地說明事先肯定有研究過這些規則，不然對資金成本的要求就太高了。

另一業内人士則表示，盡管産業園是新城試水的“新業務”，但由于自身這方面開發經驗積累不夠，未來也可能面臨一些壓力。

新城百億地王秀

9月23日，蘇州樓市“限購”新政出台後的首場大型土地拍賣正式上演，12宗地塊中有4宗地塊設置了指導價格。

其中，最引人注目的地塊則是出讓面積達35.07萬平方米的蘇地2016-WG-62号綜合體地塊（相城區高鐵新城地塊），起拍價格約為59.28億元，起拍樓面價為4447元/平方米。

開拍4分鐘後，該地塊僅有三次競價記錄，溢價2%的總地價為60.28億元，折合樓面價4506元/平方米。

面對有些冷清的開場，在BBS直播論壇中甚至有人猜測稱，“不會就這樣底價成交了吧。”而現實是，這場長達三個多小時的持久戰才剛剛開始。

“2%，3%，4%……”溢價率似蝸牛前行般慢慢爬升。開拍超過160分鐘後，地塊總價才升至95.78億元，樓面單價7160元/平方米，溢價率62%。

此後，開發商們的加價頻率有所提速。“1052786萬元！哎呀~3個半小時了！”此時，蘇地2016-WG-62号地塊總價升至1052786萬元，樓面單價7871元/平方米，溢價率78%。

結果終于在接近晚上九時整的時刻驚豔出爐，捧花掉落在常州萬方新城房地産開發有限公司手中。

這也就意味着新城以106.3億的總價摘得蘇州歷史總價地王桂冠，成交樓面價7929元/平方米，溢價率79.29%，“剔除商業的純住宅部分樓面價約30000元/平方米”。

“這塊地是淨地，體量也很大，規劃設計可以有很好的發揮余地，建設周期也會相對較長，未來可以施展和想象的空間都很大。”問及補倉考慮，歐陽捷如是回應。

據觀點地産新媒體了解，62号地塊位于相城區高鐵新城南天成路南、澄陽路西，規劃為商服用地和城鎮住宅用地，面積35.07萬平方米，容積率2.0至6.0。

該地塊要求配備一所3軌幼兒園，且計容建築面積不小于3000平方米，占地面積不小于5000平方米；現代風格建築風格，建築色彩與周邊建築協調；社區居委會用房每百戶不少于30平方米的標準設置社區居委會用房。

摘獲蘇州總價地王同時，新城還在隔壁南京連下兩城，分别以40億拿下南京城東麒麟G59地塊，樓面價達到22429元/平方米，以33.9億拿下青龍地鐵小鎮G60地塊，樓面價達到20069元/平方米。

至此，新城僅在一日内付出的地價總金額高達180億元，超過其半年銷售總額（280億）的一半。

“巨無霸”雙重考驗

沒有了地王噱頭，南京兩宗地塊並未掀起口水戰，但頂着蘇州歷史總價地王光環的綜合體地塊顯然已被輿論所關注。

首先随之而來是大手筆拿地帶來的“資金壓力”，新城控股高級副總裁歐陽捷對觀點地産新媒體解釋，從今年預計超520億元的銷售額來看，此次拿地基本不會給公司帶來資金壓力。

官方資料顯示，1-8月份，新城累計銷售面積約367.64萬平方米，累計合同銷售金額約384.24億元（包含合營項目1-8月累計銷售面積63.40萬平方米及合同銷售金額86.19億元）。

這一成績單已經接近年初預定的400億元銷售目標，“下半年銷售目標已調整至520億元，很有可能全年最終還會超過這個調整目標的”。

輿論掀起的風波除了有“資金壓力”外，“巨無霸”地塊自身嚴苛出讓條件帶來的開發挑戰，“現房銷售”應該是第一道門檻。

按照蘇州此前出台的“新十五條”調控政策規定，土地出讓成交價超過市場指導價10%，工程竣工驗收後方可申請預售許可，開啟“現房”銷售模式。

對此，歐陽捷分析稱，因為蘇州2016-WG-62号地塊並沒有超過限價，因此不需要現房銷售，而且“即便是有現房銷售，對于新城來說，個别項目開盤時間晚一些，並不會有太多的影響，随着時間推移房價也會走高”。

走過“現房銷售”這道坎後，新城需要面對的第二個問題則是在地塊打造一個包括國家服務貿易示範基地等于一體的綜合性産業園區，且需要在6個月内簽約注冊最少五家符合認定的總部企業。

否則，“出讓人有權解除土地出讓合同，並沒收乙方繳納的土地保證金，乙方及其所屬集團或所屬企業不得參與該地塊的再次競買”。

考慮到這是新城首次遇到此類“嚴苛”土地要求，“新城會不會找其他KFS（開發商）合作的？不然感覺沒這麼大操盤能力。”

對此，蘇州世聯興業房地産顧問有限公司客戶總監許躍先向觀點地産新媒體采訪指出，新城會争奪到底拿下這宗地說明事先肯定有研究過這些規則，不然對資金成本的要求就太高了。

另一業内嚴躍進則表示，盡管産業園是新城試水的“新業務”，但由于自身這方面開發經驗積累不夠，未來也可能面臨一些壓力。

“新城是雙上市房企，擁有香港和A股主闆兩家上市公司，國内外的資源非常豐富。同時，這個地塊也是政府着力打造區域，其中包括三座辦公樓、五星級酒店和購物中心，對企業總部極具吸引力。”歐陽捷如是回應市場。

此外，歐陽捷也特别強調稱，考慮到地塊本身有綜合購物中心要求，且項目住宅超過50萬平米，加上辦公、公寓等超過百萬平米，“未來建設新城吾悅廣場也是非常适合的選擇，商業機會非常大”。

至于第一次接觸産業園“新業務”是否會考慮引入合作夥伴一起做，歐陽捷也明确指出，

如果有合适的合作對象和合作機會，新城控股不會放過這樣的機會。