啟迪協信54億入天津 高價地王頻發背後天津樓市漲潮

觀點地産網 在蘇州、合肥等二線城市土地、樓市爆炒的同期，幾乎沒有目光注意到，遠在渤海之濱的天津正在默默醞釀着一輪樓市上揚。

9月30日，啟迪協信斥資53.5億元競得天津南開區一宗綜合地塊，溢價率達到40.86%。除去總價高走之外，這宗地的樓面價則更據震懾力，據測算，該地塊折合樓面價2.55萬元/平方米。

值得注意的是，該次拍賣的地塊位于此前年初啟迪協信與天津南開區政府協議合作的“啟迪協信天津科技城”範圍内。彼時，雙方約定開發面積合計150萬平方米，總投資逾300億元。

按照行業慣例，已經約定好合作開發的地塊往往不會有其他開發商再插足參與，但受到近年天津樓市走熱的影響，這塊香饽饽地塊不免受到了其他開發商的觊觎，在萬科、華潤和金地的插足下，這塊地的總價由37.98億元拍到了53.5億元。

但即便衆家擡價至此，天津業内人士還是向觀點地産新媒體表示：“這個地價不誇張。”

高價拿地

9月30日上午，該津南咸（挂）2016-122号地塊進行公開出讓，華潤、金地、萬科、啟迪協信參與競拍。

據觀點地産新媒體查閱公告，該地塊位于南開區咸陽路西側，東至天津力生制藥股份有限公司，南至瑞灣花園，西至冶金路，北至華陽里，與地鐵直接連通，地塊用途包含了城鎮住宅、商服、街巷、公園與綠地用途。

本次出讓地塊總用地面積6.88萬平方米，分為A、B兩宗地塊，其中A用地容積率小于等于4.2，B用地容積率小于等于3.3，地塊規劃建築面積合計21萬平方米，其中商住比5:5，折合下來則純住宅産品規劃體量約10.5萬平方米。

該地塊的起始總價合計37.98億元，經計算，地塊的起始樓面地價為18086萬元/平方米。最終，經過40余輪競拍，啟迪協信以總價53.5億元競得地塊，折合樓面價2.55萬元/平方米，溢價率40.86%。

在出讓條件限制中，要求該地塊的競得人要自持全部商業辦公物業，也就是說這個項目只能賣一半。有評論人士計算，在刨除不可售賣的商業體量後，該地塊住宅部分成交樓闆價高達5萬元/平方米，已超越天津天成項目3.9萬元/平方米天津宅地單價“地王”。

不過，這一價格在天津中原投資顧問部副總監焦仲偉看來，“地價並不誇張”。

據其介紹，在早幾年前，南開區已有地塊地價超過2.5萬元/平方米的水平，目前周邊的住宅價格已經到了4-5萬的水平，能夠承載這一地價。本次出讓地塊位處天津核心區域，且地塊本身的交通優勢較好，引發争搶也在所難免，“就算拍到3萬/平方米也不意外。”

天津樓市熱潮

焦仲偉道出這一番言論還有一個大背景，即天津近兩年尤其是今年以來“瘋狂”的樓市。

據觀點地産新媒體了解，自2014年年底央行首次降息開始，關于樓市的利好政策陸續出台，天津市場也受到刺激，市場走入持續上揚的狀态。

有統計數據顯示，2016年上半年，天津的新建商品住宅和二手私産住宅分别成交10.19萬套和8.49萬套，交易量均創下近十年來的新高，而同期，新房二手房價格同比均上漲了20%以上。

進入到下半年，天津的樓市絲毫沒有減弱的趨勢，以八月份為例，天津全市共有40個樓盤宣布漲價，單價漲幅從幾百元至幾千元不等。

據焦仲偉介紹，從年初到現在十個月，天津整體的樓市漲幅基本接近30%，均價從9000-10000元/平方米漲價至現在1.2-1.3萬元/平方米的水平。這一漲價現象在市區更為明顯，據其介紹，市區部分闆塊的漲幅接近50%的水平。

焦仲偉認為，天津的樓市今年進入了“瘋狂脫節”的狀态。在以往，天津市場的剛性、改善性需求比較強勁，占到了70%以上的比例，整體的投資占比不高。進入到今年，這一比例有所變化，投資性占比開始攀升，樓市呈現出爆發式增長。

今年以來，樓市前端土地市場也呈現出大爆發的态勢，據觀點地産新媒體梳理，九月份天津已拍出4宗、8月份也拍出7塊高價地。

9月29日，恒大42.6億元競得津南咸水沽鎮一宗地塊，成交樓面價15661元/平方米，溢價率高達315.2%；9月9日，新城控股37.4億總價、溢價161.54%競得寶坻城南政務核心區一項目；

8月31日，中航47.8億競得紅橋機電學院地塊成為區域地王，樓面價高達26767元/平方米，溢價率85.63%；更早之前，融創還曾61億高價刷下兩宗土地，溢價大于170%，均價近2萬/平；合景泰富以57.7億、溢價率312%奪響螺灣宅地；正荣18.1億成交樓面價為24133元/平方米，溢價率113%競得津南地塊。

焦仲偉認為，今年很多地王還沒有入市，地王最終效果如何還有待觀察。

有市場人士對觀點地産新媒體表示，就此形勢看來，待到地王入市時，天津樓市熱浪難逃。