滬六條新規下火線覓機 前海人壽闖關上海灘的姚氏地産角色

觀點地産網 一邊忙着阻擊萬科，另一邊借着前海人壽的“馬甲”在土地市場火力全開，潮汕商人姚振華正搖着資本的“旗子”在鞏固着自己的商業帝國。

時隔一個多月，前海人壽又在上海拿地了。10月10日，青浦西虹橋蟠臻路西側27-04地塊進入到競價階段，該地塊共吸引了包括碧桂園、華潤、融信、金地、前海人壽等在内的14家企業報名參與。

最終，在經過185輪激烈競價後，前海人壽以總價12.47億元奪魁，成交樓闆價達21986元/平方米，溢價率為264%。

地塊出讓條件要求，項目商務辦公用房建築面積占比為60%，同時，競得方需自持建築面積不低于50%的辦公物業不少于20年，自持建築面積不低于80%（包含酒店）的商業物業不少于20年。

對于講究周轉速度的開發商而言，這樣的出讓條件不免有些苛刻，但前海人壽的險資背景讓他從競拍開始就顯露志在必得的信心。

“滬六條”出台後的首宗地就被險資拿下，這不禁讓外界聯想到上海近日對于商品住房用地交易資金來源監管的規定。10月8日出台的“滬六條”明确，銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金不得用于繳付商品住房用地的土地競買保證金、定金及後續土地出讓價款。

這在相當程度上限制了諸如前海人壽這樣具有險資背景的企業進行投地的範圍。不過，前海人壽此次拿下的青浦地塊為商辦用地，不在政策紅線之内。

但從其高溢價搶地的行為背後還是可以看出這家公司希望在新規之下火線覓機。

“滬六條”下火線覓機

公開資料顯示，青浦虹橋蟠臻路西側27-04地塊為商辦、餐飲旅館業用地。其中，商業和餐飲旅館業用地為40年産權，辦公為50年産權。地塊出讓面積為2.27萬平方米，容積率2.5，起拍總價3.43億元，起始樓面價6042元/平方米。

從地理位置上來看，該地塊離上海虹橋樞紐的直線距離不超過3公里，處于西虹橋輻射區，位置的優越性也吸引了碧桂園、華潤、金地等品牌房企參與競争。

對前海人壽來說，拿下青浦虹橋蟠臻路西側27-04地塊是其最近一個多月内于上海拿下的第五宗地。此前的9月1日，前海人壽剛剛以總價16.68億元将青浦區徐泾鎮四宗連體商辦地收入囊中，樓闆價20425元/平方米，溢價率高達240.41%。

若再往前追溯四個月，虹口區四川北路街道HK172-13号地塊也以總價7.5億元花落前海人壽。觀點地産新媒體發現，前海人壽在上海所斬獲的項目均為商辦性質，且都是以高溢價成交，平均溢價達260%。

青浦蟠臻路西側27-04地塊是上海10月8日出台“滬六條”以來的首宗入市地塊。這條夾雜于20城限購中的調控政策最為觸動外界神經的是對加強商品住房用地交易資金來源監管的規定。

上海要求，建立由市規劃國土資源局、市金融辦和金融監管機構等部門組成的商品住房用地交易資金來源監管聯合工作小組，開展土地交易資金監管工作。並表示，銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付商品住房用地土地競買保證金、定金及後續土地出讓價款。

而險資背景的前海人壽率先拿地會讓不明所以的人士誤以為是其在走向政策的禁區，但值得注意的是，前海人壽所斬獲的土地均為商業用地，並不在限制範圍之内。不過，從另一個側面來看，此次高溢價奪地還是反映了前海人壽火線覓機的決心。

同策咨詢研究部總監張宏偉向觀點地産新媒體指出，上海限制商品住房用地交易資金來源其實是在為房企拿地“降杠杆”，也是為了防止企業激進拿地導致地價普遍性上升而引發的繫統性風險。

“房企越來越多通過金融機構場外配資‘加杠杆’方式進行拿地，甚至不惜成本制造‘地王’，從預期影響來看，随着政策面的收緊與市場調整期的到來，房企在上海制造‘地王’投資拿地的風險會增加，一旦這樣的風險到來，風險就不僅僅會波及房企自身，還會波及金融機構，甚至金融機構背後的個人投資者。”

“從未來企業拿地的角度來看，由于杜絕拿地配資等‘加杠杆’措施，這對于企業自有資金拿地的能力提出考驗，未來真正有自有資金實力的開發商才有可能在上海房地産市場生存和發展。”

姚氏的地産角色

前海人壽對房地産的圍獵已經不僅僅局限于二級市場對房企股票的增持，從2014年開始，這家險資背景的企業已經多次出現在土地公開市場，與開發商一較高下。

不過，在地産實體領域的投資，前海人壽多與姚振華掌管的寶能集團交織在一起，其披露的重大關聯交易大多與房地産項目相關，且多為股權投資和項目借款。

前海人壽将保費資金以輸血的形式進入自家房地産項目不但可以獲得高收益，而且能覆蓋其産品的高收益率及高費用率。尤其是随着萬能險的推出，諸如前海人壽這樣的保險公司手中資金迅速增加，這部分資金必然要尋找一個投資的出口。

在低利率、資産荒以及遭遇股災難的背景下，投資實體房地産正成為險企克服投資壓力的新方向。

而在地産實體中，持有型的投資物業往往更受青睐，因為此種類型的物業不但可以坐享物業的升值，還能獲得一定的租金收益，但前提是物業位置要處于核。這樣的必要條件也造成了前海人壽近期拿地時的高溢價。

在這種投資邏輯引導下，也不難理解為何前海人壽青睐于商辦地塊的獲取。而作為險資，前海人壽很少直接參與項目的開發，更多是财務出資方，他背後的操盤手正是姚振華掌舵的寶能集團。

以深圳寶安中心區項目為例，2014年5月，前海人壽身披深圳金利通投資有限公司的“馬甲”以總價48.3億元競得。現時該項目以深圳金利通金融中心的案名示外，但項目的實際開發單位為深圳寶能地産股份有限公司。

今年6月12日，前海人壽披露深圳金利通金融中心項目投資信息，投資由萬能險賬戶出資，金額共計65.77億元，其在該項目累計出資額為84.4億元。

可以看出，在深圳項目上，前海人壽的角色更多是财務投資。換言之，這也是前海人壽在為萬能險找到資金出口。幾乎可以預見，類似的操作手法在上海青浦項目上再現也是大概率的事件

有分析機構曾算過一筆賬，保險公司以購買房地産項目部分股權的形式進行操作，借助合作方在地産開發、項目管理和營運上的經驗和優勢，通過簽訂合作協議，約定回購股權或者股權轉物權，約定預售階段就可以回收資金，或者内部低價給部分商業房産，收益率一般達到10％—25％。

借助前海人壽的資本優勢在一線城市土地市場攻城拔寨，潮汕商人姚振華不但為保險資金找到出口，同時也将自己的地産城牆越壘越高，此舉可謂一石二鳥。