商業年會特稿 | 吉寶李紹強：發展以股本回報率為重心的中國圖譜

編者按：2016年的中國商業是一幅快速發展的畫面，但並不完美，仍然缺乏百年商業沉澱的基因。

面對洶涌的中産時代商業潮流，身處變革與創新漩渦中的房地産企業，應當如何及時掌握市場要領，捕捉商業發展先機？

值此歲末，觀點地産新媒體将在成功舉辦前三屆商業年會的基礎上，首次落地香港舉辦2016觀點商業年會。

走進2016觀點商業年會，引領和記錄商業地産發展的時代号角，我們策劃並推出“2016觀點商業年會特稿”繫列報道。

觀點地産網 處在瞬息萬變的市場，行業領導者總是聚光燈下的主角。

于吉寶置業而言，成為領導者的評判標準“不是做規模最大的開發商”，而是“成為亞洲回報最高的房企”。

這是李紹強出任吉寶置業中國總裁後首次接受媒體專訪時，闡述了公司的目標。

作為新加坡吉寶企業(Keppel Corporation)旗下的房地産公司——吉寶置業在中國的全資子公司，吉寶置業中國致力于鞏固集團在中國市場的地位，進一步聚焦于龐大、高增長的中國房産市場。

在李紹強描繪的圖譜中，吉寶置業中國發展軌迹並不打算止步于住宅房地産業務闆塊，而是要“利用吉寶置業商業管理經驗和網絡，積極把握零售和綜合體項目機會，積極拓展商業地産業務”。

這也正是李紹強心中設想的吉寶商業地産宏圖，即在中國打造出一個個性鮮明的地標性建築，如新加坡濱海灣金融中心和海洋金融中心等，為都市天際線增光添彩。

風險調整後最佳收益

對話是從吉寶在中國打造的濱水生活綜合體項目——中山的吉寶盛世灣開始的。

“該項目的定位有何與衆不同之處？對公司在中國的布局有何重要意義？”

李紹強說：“在吉寶，我們始終貫徹‘用心創新，讓心體驗’的理念，憑借集團開發吉寶灣的經驗，我們希望将世界級親水生活方式引入中國，致力打造中國一流乃至有國際影響力的遊艇生活社區。”

相關資料顯示，吉寶盛世灣位于珠三角西岸中山市的西南部——神灣，總用地面積約89萬平方米，項目将建成400余席泊位，包括250套帶有私人泊位的濱水低密度高端住宅，以及為吉寶盛世遊艇會額外提供的158個泊位。

“這是國内首家且唯一一家遊艇自由行單位，同時也是國務院審批的一類口岸——全國遊艇口岸對外開放的一個典範示例，外籍遊艇可在此出入境，真正與國際接軌。”李紹強介紹稱。

中山之外，進入中國已二十余年的吉寶置業，其足迹遍及中國十座城市，並開發了20多個項目。

雖然當前國内樓市、地市呈現出一種“瘋狂”态勢，但李紹強還是堅定看好這個行業的未來前景。“中國經濟發展擁有良好基本面，房地産行業作為經濟的重要支柱之一，在中長期内依然擁有樂觀的前景。”

在此判斷下，李紹強認為，雖然不斷飙升的土地價格和當下的房價走勢，将對開發商的利潤造成壓力，但是“地理位置優越、擁有良好價值的項目依然會受到投資者和買家的青睐”。

在大環境之下，吉寶置業無論是拿地策略還是其他商業戰略，都通過遵守财務紀律、良好企業治理、審慎分配資源實現風險調整後最佳收益。

當前，房地産市場具有發展潛力、價格具有較強上漲動力的城市多聚集于城市群。李紹強認為，在未來中國房地産市場不可能全面增長的現實下，環渤海（北京、天津和河北）、長三角（上海、南京和杭州）、珠三角（廣州、深圳和佛山）、西部門戶（成都和重慶）、大武漢（武漢及其周邊城市）五大城市群具有強勁的增長潛力。

“吉寶置業在華足迹遍及十個城市，其中上海、北京、成都、天津和無錫是公司發展的重點城市，要憑借在這些城市長期以來建立起的良好品牌聲譽、精幹的當地團隊和強大網絡，更有效地把握市場機會”。李紹強如是介紹。

業界回報位居前列的房企

通過合理部署投資組合，提升資産價值以實現最佳收益，這只是李紹強帶領吉寶置業中國成為行業内領先者的第一步。

因為在李紹強的心目中，公司成為領先者的評判標準“不是做規模最大的開發商”，而是“成為亞洲回報最高的房企”。

吉寶置業中國聯手吉寶集團旗下的另一全資子公司——首峰資金管理有限公司收購位于上海的綜合體項目金橋國際商業廣場（簡稱“金橋”）的全資持有公司股權，並攜手項目運營方對金橋進行改良，提高該項目的價值就是一個例子。

自2013年收購以來，金橋進行了多項設施提升、引入了新的零售概念，並添加了低地廣場為年青新興音樂家提供了表演的空間。這些努力讓金橋國際商業廣場享有高入住率及良好的國内外租戶組合，並提升了購物者的體驗。同時，也為吉寶置業中國帶來了優良的回報，使其所持有的42.5%股權，從收購時的1億2650萬美元增值至2016年出售時的2億1970萬美元。

吉寶置業首席執行官洪偉義表示：“吉寶置業中國與首峰的合作顯示了吉寶集團旗下不同的業務部門如何通過緊密合作充分發揮集體優勢。此次出售與吉寶置業持續再循環資産以實現更高收益的戰略相吻合。”

當然，适時的出售是為尋找更多機會。吉寶置業中國在同月宣布在上海收購一座零售購物中心，並委任了吉寶置業集團旗下的吉寶置業商業管理負責管理該零售發展項目，充分發揮了業務單位之間的協同效應，把握零售和綜合體項目機會。

新市場的開辟過程必然需要借助與中國當地政府、合作企業和商業夥伴建立起的強大網絡與良好關繫，而萬科算是其中獨特的夥伴之一。

據李紹強介紹，吉寶置業與萬科的首次聯姻發生在2013年4月，彼時共同在新加坡丹那美拉開發林曦閣項目。

兩年後，時間來到2015年2月，吉寶置業再次擴大與萬科的戰略合作，攜手在成都開發萬科城項目。

資料顯示，萬科城占地16.7公頃，總樓面面積逾56萬平方米，共提供約5760套住宅，一期項目預計将于2017年完工。

李紹強介紹稱，一期項目包含1434套住宅，在2015年8月推出，截至2016年9月底，共售出1416套住宅。二期項目也于今年（2016年）5月開盤，並已售出455套住宅。

作為一個愛烹饪且極富創意的總裁，李紹強時代的吉寶置業中國朋友圈也将繼續不斷擴容：“與志同道合的合作夥伴建立戰略性合作關繫、共同投資項目和平台是吉寶置業的戰略之一，發揮各自優勢，共同開拓新領域，發掘新機遇。”

以下為觀點地産新媒體對吉寶置業中國總裁李紹強先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：位于中山的吉寶盛世灣是吉寶置業在華打造的親水生活綜合體項目，該項目的定位有何與衆不同之處？對公司在中國布局的有何重要意義？

李紹強：憑借開發吉寶灣的經驗，吉寶置業将世界級親水生活方式引入中國，致力打造中國一流乃至有國際影響力的遊艇生活社區。

吉寶盛世灣是國内首個遊艇自由行試點——國内首家且唯一一家遊艇自由行單位，同時也是國務院審批的一類口岸——全國遊艇口岸對外開放的一個典範示例，外籍遊艇可在此出入境，真正與國際接軌。

未來該項目将極大推動珠三角濱海經濟和遊艇産業的發展，同時為發展廣東省濱海遊艇旅遊黃金旅遊帶提供重要支撐。

觀點地産新媒體：我們了解到去年年初吉寶置業與萬科合作開發了成都住宅用地，該項目進展情況如何？如何看待房地産企業間越來越多的合作開發案例？

李紹強：2013年4月，吉寶置業與萬科首次合作，在新加坡丹那美拉開發林曦閣項目。2015年2月，吉寶置業再次擴大與萬科的戰略合作，攜手在成都開發萬科城項目。

萬科城占地16.7公頃，總樓面面積逾56萬平方米，共提供約5760套住宅，一期項目預計将于2017年完工。一期項目包含1434套住宅，在2015年8月推出，截至2016年9月底，共售出1416套住宅。二期項目也于今年（2016年）5月開盤，並已售出455套住宅。

與志同道合的合作夥伴建立戰略性合作關繫、共同投資項目和平台是吉寶置業的戰略之一。通過組成這些戰略聯盟，我們能與合作夥伴進行互補，發揮各自優勢，共同開拓新領域，發掘新機遇。

觀點地産新媒體：作為來自世界級花園城市的綠色建築倡導者，在可持續發展這一領域，吉寶置業有哪些經驗可以分享給中國同行？正在進行的項目中有哪些主打這一概念？

李紹強：吉寶置業的可持續發展理念源自新加坡的環保理念、綠色技術和可持續人居生活方式。

迄今為止，吉寶置業的房地産項目共獲得61個新加坡建設局綠色建築標志獎，其中包括海洋金融中心（東南亞首座獲得美國能源與環境設計先鋒(LEED)認證的高層辦公樓項目，同時也獲得新加坡建設局綠色建築標志最高級别的鉑金獎）。

早在2008年，我們就設下目標，要求海外的所有新建項目須至少獲得新加坡建設局綠色建築標志金獎或同等評級的認證。

目前，吉寶置業在華項目共獲得了17個新加坡建設局頒發的綠色建築標志金獎，包括南通吉寶·瀾岸銘郡、天津吉寶·沁風禦庭、成都吉寶·熙山禦庭等。

與此同時，我們今年在上海推出的高端低密度住宅——吉寶·佘山禦庭，計劃申請新加坡建設局的“綠色建築標志金獎”。

觀點地産新媒體：地價、房價不斷上漲催生了各地豪宅化和地王熱的現象，吉寶置業如何看待這種現象？會否影響公司拿地策略？

李紹強：目前市場土地供應稀缺，很多大型房企紛紛向一、二線核心城市戰略轉移，一線城市土地市場的争搶持續出現，樓面價格節節攀升。

近期有報道指出，不斷飙升的土地價格和當下的房價走勢，将對開發商的利潤造成壓力。特别是在今年大舉收購土地的房地産開發商很有可能面臨更大的利潤壓力。盡管如此，地理位置優越、擁有良好價值的項目依然會受到投資者和買家的青睐。

一直以來，吉寶置業都致力創造集生活、工作和休閑于一體的環境，無論是拿地策略還是其他商業戰略，都通過遵守财務紀律、良好企業治理、審慎分配資源實現最佳風險調整後收益。

觀點地産新媒體：今年中國經濟增速回落至7%以下，房地産再一次成為了支撐經濟增長的重要力量，您如何看待中國房地産市場發展前景？

李紹強：中國經濟發展擁有良好基本面，我們深信房地産行業作為中國經濟的重要支柱之一，在中長期内依然擁有樂觀的前景。

當前，國内的房價仍在增長，但各個城市的表現不一。調控措施出台後，一線城市的價格增幅出現放緩。随着一線城市市場情緒轉弱，投資者轉向二、三線城市，帶動當地樓價上漲。

長期來說，城鎮化依舊是主要驅動力。根據《城市藍皮書：中國城市發展報告No.8》，到2020年，中國城鎮化水平将從2014年年底的54.8%增至60%以上，到2030年将達到70%左右。

衆所周知，中國在2000年到2012年間經歷了首次城鎮化浪潮，各地人口大規模地從農村到城鎮高速遷移。随着城鎮化進入第二階段，投資和投機性需求将逐漸減少，而市場也将開始進行整合。

這代表未來房地産市場不會出現全面增長，而是集中在環渤海（北京、天津和河北）、長三角（上海、南京和杭州）、珠三角（廣州、深圳和佛山）、西部門戶（成都和重慶）、大武漢（武漢及其周邊城市）五大城市群。

目前，吉寶置業在華足迹遍及十個城市，其中上海、北京、成都、天津和無錫是公司發展的重點城市。憑借在這些城市長期以來建立起的良好品牌聲譽、精幹的當地團隊和強大網絡能有效把握市場機會，更好滿足買家對優質住宅需求。

觀點地産新媒體：進入中國市場20余年，吉寶置業的發展理念是什麼？未來吉寶置業在中國市場的計劃有哪些？

李紹強：中國是吉寶置業在新加坡之外的另一大核心市場。在新加坡積累的豐富開發經驗及創新思維在中國市場上也具備可行性。

在中國，我們會繼續深耕五大核心城市——上海、北京、成都、天津、無錫，這些城市2015年的GDP增長率分别為6.9%、6.9%、8.0%、9.3%和7.1%，相當或者高于6.9%的全國水平，這已經為我們提供了相當龐大的發展市場。

同時，吉寶置業将強化運營平台，利用吉寶置業商業管理經驗和網絡，積極把握零售和綜合體項目機會。借助與中國當地政府、合作企業和商業夥伴建立起的強大網絡與良好關繫，進一步強化現有城市的業務、開辟新的市場，積極拓展一線城市商業地産業務。

另一方面，我們會繼續尋找擁有共同價值觀的合作夥伴，結為戰略聯盟，從而實現業務的持續增長。

觀點地産新媒體：您自2016年3月接任吉寶置業中國總裁，對公司未來的發展藍圖有着怎樣的規劃和願景？

李紹強：2015年初，吉寶置業公布了新的願景和使命，進一步強化了成為領先房地産企業、為新一代塑造美好未來的抱負。

為實現願景，希望吉寶置業中國能夠在重點關注的城市成為行業中領先者，這並不意味着我們的目標是取得業界最高營收額或利潤，而是取得最高的股本回報率。

同時，希望吉寶置業中國能成為中國房地産行業中的首選雇主之一。

觀點地産新媒體：您在工作之余有着怎樣的愛好？如何平衡工作與生活？這麼些年在中國的生活給您帶來怎樣的感受？

李紹強：我喜歡下廚，因為它對我有着神奇的治愈性，可以調劑生活，放松身心。烹饪也是一種創造，我喜歡嘗試不同類型食材、調料和烹饪方法，提升食物的味道，或創造自己的佳肴。我的願望之一就是在有閑暇的時候，能進入巴黎藍帶廚藝學校，進一步提高我的烹饪技巧。

閱讀則是另一種閑暇時刻的放松活動。在放假期間，我喜歡讀一些中國歷代領導人的哲學書籍和一些小說類書籍。前者讓我能更了解中國的發展歷程和領導人的思想和理念；後者則通過發揮想象力有助于改善思維模式，而且也是一場身心愉悅的體驗。