萬科貼地招商蛇口潛入 房企合肥雙雙抱團隐現地王之重

觀點地産網 新一輪調控政策之後，房企合作之風似乎愈演愈烈，就在連續兩日内，作為二線四小龍城市之一的合肥相繼傳來融僑、萬科引入合作夥伴的消息。

11月1日，文一地産官方微信公布，公司與合肥萬科于10月31日正式就肥東FD16-12項目簽訂合作開發協議。

早前市場消息指出，融僑集團股份有限公司與招商蛇口局蛇口工業區控股股份有限公司就合肥包河區的融僑悅府項目簽署戰略合作協議，随後融僑合肥公司方面也确認了該消息，並且表示該項目仍由融僑來操刀。

據悉，無論是被評價為“萬科傍上地頭蛇”的肥東項目，或者是“招商蛇口低調潛入”的包河區，這兩次合作的項目溢價率均高達200%以上，其中肥東項目更是總價為48.8億元的三料地王。

對此，市場人士指出，在合肥出台限購限貸政策之後，高昂的土地成本和自身資本有限等因素使得開發商更傾向于合作拿地、合作開發，這種模式對于資金節約和經驗互補非常有利，並且可以降低企業風險。

由此可見，萬科、融僑雙雙引入合作方的背後是地王不可承受之重，而作為被引入方的文一地産和招商蛇口則也有其思考邏輯。

萬科貼地招商潛入

資料顯示，合肥萬科與文一地産合作的項目占地面積約295.77畝，為居住用地，容積率2.2，是2016年以來肥東縣推出的單宗最大面積地塊，也是合肥三縣年後推出的單宗最大面積地塊。

今年9月23日，合肥萬科以單價1650萬元/畝，總價48.80億元競得的地塊，樓面價11249.94元/平米，溢價率230.00%，成為肥東單價、總價及樓面價三料地王。

在接受觀點地産新媒體采訪時，文一房地産集團副總裁邱勝華表示，公司将與合肥萬科成立項目公司，一方權益占比不少于40%，未來項目将由萬科來操盤，而文一地産将會派人員參與項目的開發，更多地是作為投資者的角色。

此外，邱勝華雖然暫未告知項目的開發節點，但是他表示：“文一地産和萬科都是快節奏開發模式的房企，未來項目會盡快推出”。而市場人士預測，該項目将于明年中下旬入市。

融僑和與招商蛇口合作的包河區項目則位于龍川路以北、合作化南路以東，土地面積39.5畝，規劃用途為商業、居住。商業容積率≤2.5、居住容積率1。

2016年5月30日，融僑以單價1783萬元/畝，總價7.04億元競得該宗地塊，折合住宅樓面價13372.63元/平方米，溢價率達271.46%，成為僅次于相鄰的建發單價地王的包河區第二高價地。

據悉，該項目是是融僑繼融僑天駿、融僑觀邸、融僑中央美域、融僑悅城後的在合肥第5個項目，目前案名已定為融僑悅府。融僑合肥公司方面在接受媒體采訪時表示，未來該項目仍然由融僑來操刀。

不可承受的地王之重

據悉，作為熱點二線“四小龍”城市之一，合肥房價環比漲幅在過去的幾個月里屢次領跑全國或名列前三位，由此引發了大量房企競相進駐，土地市場上地王層出不窮。

10月2日，在全國啟動新一輪的調控風暴之下，合肥也在市區範圍内也出台了限購政策，並且出台了限貸政策。

世聯行合肥公司顧問咨詢夏晶指出，在限購政策實施一個月之後，市區的成交量已經明顯下降，不限購的三縣價格反而上漲了，但是預計“明年中下旬将是開發商比較難受的時候，後年反而會比較好，是處于低谷和波峰的兩個點”。

同時，她分析，新一輪的調控仍然會對萬科和融僑造成一定的壓力，“好在萬科肥東住宅項目體量比較大，未來可能會通過産品搭配來盈利，高層産品會售價低一些以保證現金流，而低密度的産品則可以拼命沖溢價，而位于市區的融僑包河區項目則未來的定價壓力會比較大”。

據悉，融僑項目周邊在售樓盤單價普遍為1.7萬，而該項目目前放風價為2.5萬，在市場走勢預期下行之時，融僑該如何能達到這一目標售價；此外，在商業去化難之時，融僑還需要面臨項目商業部分銷售運營的問題。

業内人士還指出，從該宗地的樓面價和容積率來看，未來融僑包河區項目産品可能将打造高端産品線。但從融僑在合肥打造的項目均為剛需産品，暫時沒有在合肥打造高端産品的經驗。

由此可見，萬科、融僑雙雙引入合作方的背後是地王不可承受之重，而作為被引入方的文一地産和招商蛇口則也有其思考邏輯。

邱勝華表示，公司看好合肥市場的長期發展，與合肥萬科的合作是優勢互補，一方面萬科擁有良好的品牌，而另一方面文一地産作為合肥最大的房企，已經擁有了一定的客戶基礎。

此外，他補充：“與合肥萬科的合作也是基于公司全國布局戰略的考慮，我們目前已經在安徽以外的南昌等城市拿地，和萬科的合作，可以從中學習一線品牌房企的開發操作，提升公司的專業能力”。

對于牽手融僑的招商蛇口而言，此次合作則是完成其多年希望進入合肥市場的心願。據了解，自2014年開始，招商蛇口就多次參與合肥多宗地塊的争奪，但是無一例外的最終都是遺憾離場。