北大資源地王補倉記 高單價與低溢價並行的杭城土地軌迹

觀點地産網 許久未見地王的杭州樓市，再次開閘。雖然溢價率繼續維持在5%以下的低位，但超1萬6的成交樓面價亦讓冷清的余杭炸開了鍋。

11月2日，繼昨日喬司商貿城宅地成交後，余杭良渚核心區的準單價地王終花落北大資源囊中，成交總價26.26億元，折合樓面價16578元/平方米，溢價率3.61%。

這是北大資源在未名府之後落下的余杭第二子，至此，其在杭州的布局圖譜已經劃上四筆。不同于一年前拿下未來科技城宅地的低調，高調的地王之名總是摻雜着諸多議論聲。

“隔街對望的三宗地成交單價最高也就7500元/平，北大資源這價格都近人家的兩倍，是不是有點太高？”主持人剛宣布結果，直播論壇中的看客們已按耐不住“激動”情緒。

觀點地産新媒體第一時間致電北大資源相關人士，對于市場發出的疑慮聲，其回應稱，“從地塊自身所處的位置來看，此次成交價還是非常合理，因為地塊自身價值具有不可復制性。”

随後，杭州業内人士馬英樞則對觀點地産新媒體分析稱，土拍結果也是意料之中的，“就像喬司地塊起價高導致溢價率低，而且良渚這宗地本身容積率低，起拍單價高未來去化也不會有太大壓力”。

考慮到杭州新一輪土拍潮襲來，高單價與低溢價並行的軌迹是否會重復出現成為下一個市場熱點。對此，馬英樞給出的回答是：“具體會因地而異，畢竟優質地塊引發争奪也是正常規律。”

北大資源地王補倉記

繼喬司商貿城宅地成交後，11月2日，余政儲出[2016]40号地塊余杭良渚核心區的宅地如期入市。據現場消息，競拍前僅有中糧、正荣、北大資源、鄭州綠都四家競買單位入席就坐。

14點06分，北大資源第一輪叫價253446萬元，鄭州綠都立即跟進，加價20萬元至253466萬元。

随後，北大資源與鄭州綠都開始長達33輪的拉鋸戰，而中糧、正荣只是充當現場看客角色。最終，北大資源以26.26億元總價将地塊收入囊中，折合樓面價16578元/平方米，溢價率3.61%。

雖然只有不到5%的溢價率，但40号地塊在開拍前已貼上了余杭片區“準單價地王”之名。因此，當主持人宣布最後結果後，直播論壇中的看客們已按耐不住“激動”情緒。

“隔街對望的三宗地成交單價最高也就7500元/平，北大資源這價格都近人家的兩倍，是不是有點太高？”

觀點地産新媒體第一時間致電北大資源相關人士，對于市場發出的疑慮聲，其回應稱，“從地塊自身所處的位置來看，此次成交價還是非常合理，因為地塊自身價值具有不可復制性。”

除地塊自身“獨特”屬性外，北大資源上述人士亦補充稱，北大資源目前在長三角的發展戰略是深耕已進入城市，杭州無疑是重中之重。

據觀點地産新媒體了解，北大資源自2009年開始關注杭州市場，但直到5年後才找到等待已久的機會。

2014年11月，北大資源以股權收購的方式獲得海港城及浙商财富中心兩個項目，“曲線”進入杭州。

綜合體和寫字樓的布局未能滿足北大資源對于杭州市場的預期，2015年9月23日，其以7.6億元總價拿下了未來科技城宅地，折合樓面價5714元/平米。

今年7月9日，北大資源未名府項目首次開盤，兩小時内首開的220套房源全部售罄。時隔19天，未名府再次開盤售罄。

如此看來，在已經嘗到未來科技城帶來的甜頭後，北大資源如此高調補倉似乎也在意料之中。至于項目未來的定位，北大資源上述人士則表示，未來将以改善型客戶為主，“這也是公司目前最主要的産品發展方向”。

而北大資源集團浙江區域總裁董建國在拿地後接受媒體采訪時也公開指出，未來項目将以低密度的洋房、聯排别墅為主，打造成一個适宜居住，有北大人文特色的精品。

高單價與低溢價並行

雖然北大資源官方對地塊未來前景充滿信心，但市場的擔憂則更多來自其周邊項目帶來的挑戰，特别是東面核心區的萬科·夢溪里、融信·瀾天以及和昌項目，以及西面良渚文化村秋荷坊及郡西瀾山。

觀點地産新媒體了解到，良渚闆塊最近一次宅地成交發生在今年6月，彼時和昌地産以7559元/平方米的樓面價首次入杭，與北大資源拿下的地塊直線距離僅約1.5公里。

“這些項目相對于北大資源地塊而言，地價更低，距離地鐵、商圈更近，對于剛需或首改需求來說吸引力更大。”有相關評論稱。

而世邦魏理仕杭州公司董事總經理馬英樞則對觀點地産新媒體分析，地塊自身容積率低，即便起拍單價高，未來賣到2到3萬一平，去化也不會有太大壓力。

至于土拍的低溢價，馬英樞則表示，“意料之中的結果，就像喬司地塊起價高導致溢價率低。”

11月1日，余杭喬司地塊下午2點先拍，綠地、正荣，以及兩家粵繫房企富力、合景泰富分散落座。僅六輪競價後，合景以12012元/平樓面價成功拿地，溢價率0.1%。

地處不限購區域的大江東地塊現場競拍則激烈得多，經過30輪拉鋸，宋都成為了新灣地塊的最終得主，成交樓面價4767元/平方米，溢價率90%。

冰火兩重天的地市情緒激起陣陣漣漪，處在不同的政策場景中顯然是不可忽視一個因素，但更多觀點聚焦的則是喬司地塊的“高起價”，並有人就此推理良渚地王會遭同樣狀況。

上述猜測顯然得到了印證，又是一宗高起價與低溢價完美結合的實例。對此，馬英樞解釋稱，“在市場觀望情緒漸濃、銀行信貸收緊及土拍新規趨嚴的當下，開發商的拿地态度越來越謹慎，高起價地塊遭瘋搶的盛況會受到很大遏制。”

考慮到杭州新一輪土拍潮襲來，高單價與低溢價並行的軌迹是否會重復出現成為下一個市場熱點。相關資料顯示，在9月底土地新政短暫“閉關”1個月後，杭州樓市将在11月重啟土地大閘，主城區的艮北、余杭、蕭山将迎來集中的開倉供地。

如此一來，杭州市區(不含富陽區)年内已具備出讓條件的土地數量共計達71宗，累計可出讓面積約4300畝。

當中不乏此前曾被叫停的杭政儲出[2016]22、23号(杭州市艮北新城商業核心區東地塊、三墩北單元A-R21-16地塊）這樣的熱門地塊。

對此，馬英樞給出的回答是，“增加土地供應會更大程度上抑制開發商的搶地潮，給樓市帶來更大的穩定作用，但具體情況會因地而異，畢竟優質地塊引發争奪也是正常規律。”