商業年會特稿 | 徐天明：杭州新天地的融合與升級

編者按：2016年的中國商業是一幅快速發展的畫面，但並不完美，仍然缺乏百年商業沉澱的基因。

面對洶涌的中産時代商業潮流，身處變革與創新漩渦中的房地産企業，應當如何及時掌握市場要領，捕捉商業發展先機？

值此歲末，觀點地産新媒體将在成功舉辦前三屆商業年會的基礎上，首次落地香港舉辦2016觀點商業年會。

走進2016觀點商業年會，引領和記錄商業地産發展的時代号角，我們策劃並推出“2016觀點商業年會特稿”繫列報道。

觀點地産網 十月底的杭城，秋味漸散，寒意襲人。在新天地集團的辦公樓，我們見到了忙着處理各種事情的徐天明，他就是杭州新天地集團的總經理。

站在辦公室環顧四周，能看到不遠處的施工現場，井然有序。為了與窗外天氣應景，對話談到了“商業寒冬”的話題，“您認同外界經常提到的‘商業寒冬’的說法嗎？”

徐天明笑笑稱：“我不認可商業寒冬這種說法，因為還有很多發展空間，但商業确實到了一個升級換代的時候。”

從傳統百貨到ShoppingMall，進而發展到parkmall，徐天明認為，這恰好為城市商業綜合體與文化旅遊綜合體提供了更多“融合”機會。

“這個地方既是一個旅遊目的地，又是一個商業消費地，就像日本六本木、美國的mall of America，這也是新天地兩塊業務大力發展的原因，未來一定是融合，但是需要開發商擁有很多資源。”

據徐天明介紹，杭州新天地集團主要在發展商業綜合體與文化旅遊綜合體兩大業務，前者的代表項目有杭州新天地、濱湖天地，後者則有千島湖文淵獅城、臨安湍口溫泉度假村、河橋古鎮旅遊度假區等。

說起杭州新天地，這個“巨無霸項目”無疑是新天地集團對外的最佳名片，擁有180萬平方米體量，将打造成商業購物中心、商務辦公中心、以及旅遊文化中心。

“寫字樓基本以持有為主，比例估計可以達到90%，主要銷售的是酒店式公寓，有近30萬平方。”徐天明話音剛落，疑問也就随之而來——因為自持，必然意味着資金大量沉澱。

對此，他給出了自己的解釋，一種方式就是“業态規劃統一确定後引進合作者”，比如，C地塊由華盛達集團參與開發，D地塊由浙商建業參與開發。

另一種則是可變現物業的銷售，有三四幢銷售型寫字樓都是整售的，還有酒店式公寓，這些都是現金回流點。當然，優質商業物業還擁有很多融資渠道，也是上市的優質資源。

當然，随着前海人壽的戰略控股，杭州新天地的資金實力更是得到鞏固，目前的負債率已降到50%左右。

品牌的逐步落地，财務狀況改善，現在的杭州新天地也開始走出浙江，開啟全國布局之路，並已在重慶落下一子。“我們會抽最精幹的力量，一定會把它打造成一個重慶人自豪的項目。”

至于未來的布局，徐天明則指出稱，還是會以長三角、珠三角這些發達地區的城市群為主要戰略布局方向。

以下為觀點地産新媒體對杭州新天地集團有限公司總經理徐天明先生專訪實錄：

觀點地産新媒體：能否介紹一下新天地集團目前的業務内容？

徐天明：新天地集團核心項目包括帶動區域經濟發展的大型城市綜合體，例如體量達幾百萬方的杭州新天地、濱湖天地，還有一塊是體現地方文化特色和區域影響力的文化旅遊綜合體，已經在運營的一個是千島湖的文淵獅城，還有臨安湍口溫泉度假村、河橋古鎮度假區，剛剛在重慶也拿了一宗這樣的地塊，此外，北京、鄭州、甯波等地新項目也正在布局。

觀點地産新媒體：杭州新天地開發進度如何？

徐天明：目前已經有5幢寫字樓交付使用，並已滿租。另外4幢剛剛裝修，明年年中可以入駐。商業部分海彼購街區已對外營業，電影院、太陽馬戲國際演藝、香港黃玉郎兒童嘉年華等也将逐步開放，到2018年，一個璀璨的杭州新天地将呈現在世人面前。

觀點地産新媒體：寫字樓是出售還是自持？

徐天明：基本上以持有為主，比例達到90%，主要銷售的是酒店式公寓，近30萬平方，另外還有20多萬平持有型商業。

觀點地産新媒體：項目大量自持對資金的沉澱壓力是比較大的，公司如何考慮這個問題？

徐天明：資金問題解決需要多方面考慮，雖然新天地有180萬方的體量，但有些區塊在我們完成統一業态和規劃後，很早以前就引進了合作者。比如，C地塊由華盛達集團參與開發，D地塊由浙商建業參與開發。

此外，有三四幢銷售型寫字樓都是整售的，還有酒店式公寓，這些都是現金回流點。優質商業物業本身就是絕佳的融資資源，而且新天地本身資金比較雄厚，前海人壽作為控股股東後，公司負債率非常低，目前只有50%左右。

觀點地産新媒體：寫字樓引入企業有一定的選擇標準嗎？

徐天明：新興産業更适合做産業集聚，所以去年國務院授予杭州成為全國唯一一個跨境貿易電子商務實驗區後，我們第一個跟政府溝通，把跨境貿易體驗區放到新天地，最後經省政府命名為省級特色跨境貿易小鎮。

現在的新天地有各種配套政策，包括政府的财政、稅收、服務等，也包括我們業主的配套政策等，做到真正的産業集聚，大量的跨境貿易類企業以及延伸産業在杭州新天地集聚。

所以，政府的服務配套，軟硬件的配套等，使這里産生了一個集聚效應，商務區要做産業集聚還是需要天時地利人和。

觀點地産新媒體：前海人壽進來後，重慶項目屬于走出浙江的一個大型項目，混改完成後是否要向全國發展？

徐天明：肯定會，新天地改制以前就定下了城市綜合體加上文化旅遊綜合體的發展方向，改制之後也是一樣。前海人壽作為大股東也非常支持這個方向，會支持公司進一步快速發展，特别是文化旅遊産業。

觀點地産新媒體：對于重慶這個文旅項目，公司有什麼設想？

徐天明：很多人說到十八梯就想到老重慶，作為城市繁華核心區，里面有很多情懷、故事及回憶，一定要做當地的文化旅遊地標。

這種項目跟普通商業開發、住宅開發完全是兩回事，復雜的多。比如說在規劃設計之前，會做商業策劃、文化策劃以及旅遊策劃，在此基礎上再去做規劃設計，這樣精雕細琢才能打造一個有情懷、有文化的文旅項目。

我們會抽最精幹的力量，一定會把它打造成一個重慶人自豪的項目。

觀點地産新媒體：未來往外拓展的區域上有什麼樣的選擇標準？

徐天明：國家新型城鎮化要求控制特大城市，發展城市群，長三角、珠三角無疑是最發達的地方。

觀點地産新媒體：相對來說，是不是會比較青睐大體量項目？

徐天明：大的綜合體項目肩負着帶動整個區域經濟的發展，成為一個區域的核心。

大項目開發需要更高的戰略眼光，比如說要研究周邊的人口密度、購買力，城市未來的發展及人口導入、當地的文化挖掘等等，大到國家發展戰略，小到城市發展規劃，我們都必須研究，唯有如此，才能做好一個項目。

觀點地産新媒體：這個項目有保留原來風貌的東西嗎？

徐天明：這也是新天地一個非常有特色的點，2006年的時候就提出了以工業遺存為核心的城市綜合體，在當時很多人眼里，工業遺存就是破廠房，肯定要推倒重來。

那種大背景下，幾乎所有的城市綜合體都會有兩個定位，一個是城市商業中心，第二個是城市商務辦公中心，里面的業态也差不多，同質化非常嚴重。

新天地在八九年前就已經有了第三個定位，即把新天地打造成一個文化旅遊中心，它的輻射半徑不僅僅是3公里，可以是10公里、20公里甚至更遠。它不僅是這個城北區域的新天地，是整個杭州的新天地，更是華東地區和中國的新天地，人口導入就很大。

有了這個定位後，我們保留了工業老廠房，保留了鐵軌、龍門吊、火車頭等很多工業元素，更重要的是把這些老廠房怎麼把文化旅遊、休閑度假等内容裝進去。新天地在這方面花了很大精力，比如說引進太陽馬戲團，因為投資非常大，一開始也是争議不斷。

觀點地産新媒體：這也是加拿大馬戲團在國内的第一個項目吧？

徐天明：對。太陽馬戲團在國内唯一的常駐秀就在杭州新天地，我們最近也在和太陽馬戲團加拿大總部進一步溝通，想更大範圍合作，太陽馬戲團是加拿大的國寶，在全球擁有很高的知名度，他們明後兩年在全球有三場巡演，杭州将是巡演的一個重要目的地。

2018年中國杭州太陽馬戲團将開業，我們現在也在圍繞着太陽馬戲團做很多文章，不光光是一個劇院一場演出。

所以做這種大型的商業綜合體開發，确實需要足夠的資本支撐，眼光要放遠。

觀點地産新媒體：打造文旅項目的模式是什麼？

徐天明：旅遊是一個大概念，旅遊度假目的地這是第一個要做的，一個項目必須首先成為旅遊度假目的地，然後才會考慮銷售物業。

我們現在準備三年的運營時間，通過三年的培育，把千島湖文淵獅城項目打造成華東地區非常知名的旅遊度假的目的地。

盡管這個項目不大，但是五髒六腑齊全，是千島湖唯一的文化旅遊度假目的地，有很多文化可以挖掘。通過這幾個月的試運營，也取得了蠻好的效益，知名度、美譽度都在逐漸提升，水下古城-文淵獅城，正在成為人們度假休閑的首選地。

觀點地産新媒體：在杭州商業地産圈，本土開發商要比外來開發商做得更好，這是什麼原因導致的？

徐天明：也不是本土比外來做得好，只是外來並不多，第一，本土本來就做得很好；第二，很重要的原因是杭州一直對所有的開發商都一視同仁，所有商業出讓土地都沒有限制條件，這和很多商業地産開發商的主流拿地策略相違背。

杭州當時的情況是，第一不缺錢，第二本身就有很多商業開發的團隊在做，所以沒必要以特别低的地價去引進一些大的開發商。

這是歷史造成的原因，沒有很多大的外來商業地産開發商在杭州。

觀點地産新媒體：您認同外界經常提到的“商業寒冬”的說法嗎？

徐天明：我不認可商業寒冬這種說法，因為商業還有很多發展空間，但商業地産确實到了一個升級換代的時候。

原來商業以百貨為主，後來引進了ShoppingMall，現在更加講究的是體驗式，線上線下結合以及度假旅遊業态的植入等等。

所以，接下來城市商業綜合體跟文化旅遊綜合體會越來越融合，這個地方既是一個旅遊目的地，又是一個商業消費地，就像日本六本木，美國的mall of America。

這也是新天地兩塊業務大力發展的原因，未來一定是慢慢融合，但是需要很多資源。