沒有産權的衆籌難題 碧桂園玩不好的梗如何破解劉肖困境

觀點地産網 在以109億一舉拿下北京首批全自持雙限地3宗中的2宗，引發市場關于地塊盈利問題的廣泛質疑後，萬科集團副總裁、北京區域首席執行官兼北京萬科總經理劉肖，在拿地的第三天，給出了解決方案——衆籌建房。

據觀點地産新媒體了解，萬科将為這兩個地塊建立相應的衆籌平台，衆籌對象為符合一定標準的企業，北京萬科将會作為主要業主方負責房屋建設和配套引進，參與衆籌的企業則在早期進行衆籌投資，同時向北京萬科提交相應的衆籌項目運營費用。

此外，在項目建設完成後企業員工可租賃相應房源，租金再由衆籌平台直接返回相應企業，北京萬科則負責為社區提供高效便捷的物業管理和配套經營服務。

觀點地産新媒體了解到，這並不是房企第一次引入“房地産衆籌”的概念，也不是萬科第一次試水房地産衆籌。早在2015年，包括萬科、綠地、碧桂園在内都曾經推行過房地産衆籌産品。

其中，碧桂園上海嘉定項目更是提出，以每平方米為單位進行資金的募集，投資人可以“先做開發商，再做小業主”。

然而，碧桂園的衆籌買房産品迄今仍停留在策劃預熱階段便沒有下文。而在喧喧嚷嚷過後，房地産衆籌的這股風並沒能在房地産圈形成真正的“風口”，其中的絕大多數都在喧嚣過後最終都歸于沉寂。

而今，在住宅100%全自持限制倒逼下，北京萬科決意試水“衆籌建房”。然而，在市場毫無成功先例背景下，沒有了産權標的北萬衆籌，真的能破解劉肖的自持困境嗎？

北萬試水衆籌建房

12月1日，北京市國土局官網公布，萬科以50億元拿下海澱區西北旺鎮18号地，萬科住總聯合體以59億元競得海澱區西北旺鎮19号地。

就在市場廣泛質疑，北京萬科這兩宗全自持的地塊要如何實現盈利時，12月4日，劉肖給出了北萬關于上述兩宗住宅全自持地塊的解決方案——衆籌建房。

據觀點地産新媒體了解，萬科将為這兩個地塊建立相應的衆籌平台，把項目分成衆籌夥伴企業能夠接受的份額，同時又嚴格禁止分割為以戶為單位份額，例如一個住房單元（20-30戶）或是一整棟樓作為最小衆籌份額。

北京萬科将會作為主要業主方負責房屋建設和配套引進；參與衆籌的企業則在早期進行衆籌投資，同時向北京萬科提交相應的衆籌項目運營費用，在項目建設完成後企業員工可租賃相應房源，租金再由衆籌平台直接返回相應企業，北京萬科則負責為社區提供高效便捷的物業管理和配套經營服務，将項目打造為一個共創、共管、共享的高素質社區。

觀點地産新媒體獲悉，在衆籌的基礎上，萬科對上述兩項目對應産品進行了升級，将打造一個“客戶定制化的翡翠繫作品”。

為了讓住戶素質更加符合翡翠繫“城市菁英的活力社區”的産品定位，萬科也為準入的衆籌夥伴設置了相應的三點標準：

（1）行業符合海澱區産業規劃發展方向的要求，以信息服務、科技金融、智能硬件、知識産權服務業等為代表的高精尖産業；（2）企業符合京津冀協同發展規劃綱要中對北京市的功能定位布署；（3）認同綠色和工業化理念。

劉肖表示，衆籌的想法解決了各方痛點，希望取得多方共赢結果。一方面，因為提前有衆籌夥伴的進入，實際早早确定了客戶，不僅為企業實現了真正的客戶定制化住宅，也減少了市場調研和銷售環節，能夠幫助項目盡早入市，解決北京的供應短缺問題。

另一方面，衆籌的方式意味着更多的合作夥伴分擔了整個項目的資金，萬科收成本費用+比較低管理費，能夠直接平攤拿地和建安成本。

萬科将重新成立一家為衆籌社區服務的房屋運營管理公司，一方面，萬科将自持一部分公開向社會開放租賃，能夠具備一定的長期租金收入；另一方面，萬科将加大社區商業和服務的投入，通過對整個社區人群提供全方位的社區服務與商業配套，來創造更多、更穩定、更長期的收入來源。

劉肖自持困境何解

在住宅100%全自持限制倒逼下，北京萬科決意試水“衆籌建房”。然而，在市場毫無成功先例背景下，劉肖的方案真能解決問題嗎？

魔方金服創始人兼CEO淩駿在接受觀點地産新媒體采訪時就認為，萬科此次提出的衆籌其實是一種比較好的創新金融方法。

淩駿指出，國外的REITs市場是把房地産的份額放到交易所去交易的模式，而國内因為沒有類似的金融市場去做這樣的産品，所以衆籌其實是類似于民間的REITs的一種模式。

與此同時，淩駿認為，目前很多企業，特别是在一些人口密集型的行業當中，本身确實存在着對于員工宿舍的需求。這一方面是企業給員工的一個很大的福利，另一方面也更方便企業的管理和人員的穩定性。

但其同時指出，萬科此舉也将面臨一些問題，其中之一便是政策監管問題。

淩駿指，目前國家對于衆籌的監管其實是處于灰色地帶的，包括現在在金融行業已經明确界定衆籌需要有合法牌照，故而，北萬的“衆籌建房”，從法律上講其實是存在一個模糊的地帶，有可能會受到監管部門的管制。

而新派公寓創始人兼CEO王戈宏則認為，這更多的是萬科方面的一個探索，但要解決的一個關鍵問題是，萬科能給這些企業的回報率如何，而這将與萬科的定價方式有關。 

觀點地産新媒體了解到，根據今年年中中國房價行情平台發布的全國行政區租金排行榜顯示，目前海澱區平均租金為85.57元/月/平方米，而今年1-10月份海澱區的住宅均價則在為63870元/平方米，區域租售比達到1:746，遠高于1:100到1:200的國際標準。

而以一套60平米的房子為例，其售價在383萬左右，月租金約為5134元/月，租金的年投資回報率在1.61%左右。

因此，如果萬科按照房子市價來衆籌，除開上述提及的員工福利等好處，參加衆籌的企業将僅僅能獲得極低的投資回報率。

觀點地産新媒體發現，在劉肖的表态當中，劉肖稱，衆籌的方式意味着更多的合作夥伴分擔了整個項目的資金，而萬科收成本費用+比較低管理費，能夠直接平攤拿地和建安成本。

這是否意味着，北萬給予衆籌企業的標的定價，将是按照成本價而非市場價？

據觀點地産新媒體測算，萬科此次所拿兩宗地塊土地樓面價基本在4萬左右（不計算可能的配套商業及車庫收益），按照綠建的開發收益，保本價格約為4.5-5萬，以4.75萬/平計算，則一套60平米的房子成本價約為285萬，月租金約為5134元/月，則租金的年投資回報率為2.16%。

雖然遠高于銀行定期存款和部分理财産品的收益，但仍然不算一個太高的回報率。這樣看來，在投資回報率不高、又沒有産權交割産生未來增值收益的情況下，萬科想要找到上述的衆籌夥伴，或許並不是一件十分容易的事。

此外，倘若按照成本價計算，僅僅依靠運營管理、部分租金收入及社區商業和服務收入，萬科自身也将很難實現如非自持項目般的盈利，有關于萬科在上述自持項目上如何實現盈利的問題，也仍然沒有得到解決。