接盤力寶韓國仁川項目 富力賭場度假村的“大冒險”遊戲

觀點地産網 力寶籌劃超過三年卻最終選擇轉手的韓國仁川項目，被富力地産接盤了。

12月5日， 廣州富力地産股份有限公司發布公告，全資附屬公司富力地産（香港）有限公司與一家美國有限公司Caesars訂立協議，雙方将組建合營公司以發展、擁有及經營位于韓國仁川永宗島的綜合度假村。

按照規劃，這個項目發展建面超過17萬平方米，是一個涵蓋酒店、服務式公寓、會議中心、娛樂場地以及餐飲店鋪等設施的綜合度假村。

值得注意的是，富力及Caesars(凱撒娛樂全資附屬公司)在合營公司初始股權出資後，如果要進一步出資，該部分出資将根據訂約各方有關博彩領牌信貸評級的法律規定變動等條件推進。

換言之，富力此次投資的韓國仁川度假村項目，将涉及博彩生意。如果博彩牌照能夠獲批，這将是富力首次在海外發展涉及博彩生意的文旅綜合體。

盡管富力表示此項投資有助于增強集團投資組合和未來盈利能力，其接盤該項目的選擇仍引人好奇，尤其當這種選擇發生在項目原投資方力寶集團退出，合作夥伴母公司凱撒娛樂身陷破産重組的情況下。

仁川文旅項目沉浮

按照協議，首期投資為富力及Caesars各自向合營公司初始股權出資3050萬美元，完成後雙方将各持合營公司50%權益，合營公司随後将收購仁川項目公司（LOCZ Korea Corporation）。

根據公告，仁川LOCZ綜合度假村位于永宗島東北部美緞城，永宗島為三個仁川自由經濟區之一。項目總面積3.8公頃，發展建築面積超過17萬平方米，預期2020年落成。

度假村内将涉及豪華酒店及服務式公寓，包含超過720間客房、套房及别墅；會議中心、宴會廳及會議室；多個現場娛樂場地；僅開放予外國人的娛樂場以及餐廳、酒廊及酒吧。

這看似普通的收購交易中，作為標的資産的仁川項目實則有一段歷時不短的坎坷故事。

據觀點地産新媒體了解，富力此次拟收購的項目公司LOCZ Korea Corporation，最早的投資者為印尼大型金融控股集團力寶集團旗下的力寶有限公司以及凱撒娛樂，雙方與另一第三方合作企業分别擁有仁川項目的20%、40%及40%股權。

2013年1月，上述三方成立的項目公司向韓國政府尋求仁川LOCZ項目的規劃批準，拟興建為一包含綜合式酒店賭場的綜合度假項目。

然而，該項目首次規劃申請在2013年6月份遭到了韓國文化體育觀光部的否決。力寶及凱撒娛樂唯有在當年12月再次提交另一份申請，最終直到2014年3月才獲得了批準。

按照當時力寶披露的信息，仁川項目第一期4.3公頃地塊的開發成本就達62億港元，而整個項目總成本預計高達167億港元。

終于争取到政府批準的力寶，彼時或許沒有預料到仁川項目還有更多不确定因素等在前方。

2015年12月，力寶公告稱，除了有條件的土地買賣協議待确定之外，仁川項目的初步審批批準並不保證能授出正式牌照，且财團成員是否同意落實項目投資也尚未确定。

在各種不确定因素中拉鋸三年後，力寶在2016年3月終于公開宣布有意出售仁川項目股權，並且強調，無論是否撤回投資，力寶都無意參與該項目的任何博彩業務。

而本應承擔仁川項目所有博彩業務的合作方凱撒娛樂，經營境況已遠不如當年。

凱撒娛樂集團為美國博彩業巨頭，但由于2008年的金融危機沖擊且一直未能布局亞洲市場，近年來已負債累累。2015年，凱撒娛樂旗下最大的子公司Caesars Entertainment Operating在美國提出了破産申請，随後陷入了超過一年的債券持有人訴訟官司。

因此，力寶退出之後，擠不進澳門和新加坡的凱撒娛樂看起來仍然将打開亞洲市場的希望押注于韓國仁川項目，而富力地産似乎就是其最後找來的接盤“救兵”。

不過，面對各種不确定因素，富力與凱撒娛樂的組合要盤活仁川項目或許同樣並不容易。 

出海仁川的“賭注”

關于韓國仁川項目的投資，富力給出的解釋是，公司不時于房地産、娛樂及酒店以及款待市場及其他相關業務物色合适的投資機會，旨在進一步增強集團投資組合和未來盈利能力。

其續稱，“與Caesars合組合營公司為本集團提供契機，進一步提升其發展和營運以娛樂為主的度假村的能力，同時為集團于韓國創建堅實據點，以便日後實現發展房地産的機會。”

如果僅就上述的投資前景和盈利能力考慮，拖延已久的仁川項目難言理想。實際上推動富力投資的決定性因素，大約在于該項目附帶的住宅用地。

據披露，富力将額外取得毗鄰仁川LOCZ綜合度假村的50,806.3平方米可發展土地，可供其建設住宅項目。而富力認為該地塊位置優越，預計可帶來豐厚的銷售和投資回報。

從地理位置來看，仁川項目距離仁川機場僅10-15分鐘車程，距離韓國首府首爾約50分鐘車程，作為住宅産品區位條件确實不俗。

但不容忽視的是，仁川項目住宅地塊能否順利開發並且實現銷售，很大程度上與項目的整體開發建設和最終牌照獲批緊密相關。

富力與凱撒娛樂的協議中，首期投資達成的先決條件達10條，其中就包括項目初步獲批的牌照必須具有效力，富力能收購項目第二期土地，並且項目沒有任何博彩不合适性的事件。

這些條件無一不是和導致力寶退出的土地買賣協議和最終牌照的不确定性因素緊密相關。仁川項目最終能否順利推進，需要跨越的關卡仍不少。

事實上，外資涉及賭場經營的旅遊項目因政府批準和牌照發放時長而被打亂節奏的案例並不少。

中資企業藍鼎國際與雲頂合作的韓國濟州島涉賭度假項目神話歷史公園，從投資初始到開幕，就曾經歷了因容積率問題被政府叫停整改、博彩賭牌收購遇挫的種種瓶頸。

另一方面，仁川涉賭度假項目的市場前景當前仍未有任何在營項目能夠參考。

韓國文化體育觀光部2016年2月公布了仁川第三家獲選的賭場綜合度假村項目Inspire IR項目。前兩家獲選項目為“天堂綜合度假村”以及富力此次投資的“LOCZ綜合度假村”。

不同于被轉手的外資項目LOCZ綜合度假村，其他兩個項目均有韓國本土企業背景優勢。只是目前這三個項目都還沒有步入開業階段，市場吸引力和競争環境還待觀察。

此外，值得注意的是，盡管在韓國申請賭牌後即可進行相應的博彩業務，但是“LOCZ綜合度假村”中的娛樂場所被要求“僅開放予外國人”。

仁川LOCZ綜合度假村介紹，強調仁川機場距離北京、上海、香港、台北及東京僅2.0-3.5小時航程。簡而言之，該項目的客群基本集中在以華人遊客為主的群體。

雖然澳門博彩業的下滑間接帶動了韓國賭場的人氣，但作為新興賭場度假村所在的仁川，無可避免地仍要面對來自澳門、新加坡乃至同處于韓國的濟州島賭場的競争。

從開業到成長為綜合度假項目客流引擎再到進入盈利增長狀态，新興賭場需要一段並不短的時間。

無論富力是否會參與仁川LOCZ綜合度假村項目的博彩業務，其和凱撒娛樂作為投資方，也都無法回避項目從規劃、建設到開業運營的種種挑戰。