75億入主雲南世博 華僑城5000億城鎮化擴張模式之辯

觀點地産網 6個月前，華僑城與雲南省政府簽下千億文旅大單，近日，這千億文旅大單中包含的“股權合作”生意有了最新進展。

12月4日，雲南省國資委旗下雲南旅遊發布公告披露，華僑城雲南公司拟以約74.6億元入主雲南世博——持有51%股權，成為其第一大股東。

相關資料顯示，雲南世博為雲南省資産規模最大的旅遊集團之一，旗下擁有近3000 畝左右土地。如此看來，入主雲南世博将給華僑城帶來大規模的雲南旅遊土地資源。

值得注意的是，進入2016年以來，華僑城的城鎮化擴張正大舉鋪開。

觀點地産新媒體獲悉，除了雲南之外，其還于深圳、成都、三亞等城市進行圈地，所涉及投資資金超過2200億元，其中特色小鎮方面的投資金額就超過1700億。

“文化+旅遊+城鎮化”模式已經成為華僑城擴張的重要途徑，不過，華僑城在城鎮化概念下的特色小鎮在國内雖然是一片藍海，但在通過城鎮化模式擴張的同時，仍将面臨着一定風險。

75億入主雲南世博

12月4日，雲南旅遊發布公告稱，控股股東雲南世博旅遊集團有限公司與雲南省人民政府國有資産監督管理委員會、華僑城集團公司、華僑城（雲南）投資有限公司簽訂了增資擴股協議，華僑城雲南公司以約74.6億元認購世博集團新增注冊資本約30.2億元，剩余約44.4億元進入世博集團資本公積。

據觀點地産新媒體查詢，增資擴股完成後，雲南世博的注冊資本将由約29.03億元增加到59.25億元，其中，雲南省國資委的出資額約為29.03億元，持股比例為49%；華僑城雲南公司出資額約為30.2億元，持股比例為51%。

由此，華僑城将入主雲南世博，成為其第一大股東，並間接控制雲南世博上市平台——雲南旅遊已發行股份的49.52%。

值得一提的是，據國泰君安證券研報介紹，雲南世博旗下擁有會展、景區、酒店、旅行社、地産等諸多資産，“是雲南省目前資産規模最大、産業鍊最完整的旅遊集團之一，賬面資産規模5.6 億元，旗下擁有近3000 畝左右土地”。

這意味着，入主雲南世博将讓華僑城在雲南的土地規模增加3000畝。

事實上，進入2016年以來，華僑城便積極地在全國各地造城掠地。除了雲南之外，還在深圳、成都、三亞等城市進行圈地，所涉及投資資金超過2200億元。

其中，僅深圳就簽約了光明新區小鎮、大鵬新區文化旅遊城、甘坑新鎮等項目；成都簽約了天回項目、安仁古鎮項及黃龍溪項目。

根據國泰君安證券研究數據，截止目前，華僑城在自然風景區和文化旅遊小鎮項目開發方面，已累積投資5000 億元。

據觀點地産新媒體不完全統計，華僑城單特色小鎮方面的投資金額就超過1700億元，包括深圳甘坑新鎮、深圳大鵬所城、深圳光明小鎮、成都安仁古鎮、天回古鎮、黃龍溪古鎮、鳳凰古城等。

雲南項目方面，早在6月與雲南省政府簽下千億文旅大單時，華僑城就曾透露，将于雲南打造特色州縣、特色景區和景點，在昆明、大理、麗江等地構建和完善若幹條旅遊精選路線，将華僑城“100個美麗鄉村”計劃與線路結合，在雲南選擇适合的村落實施，這顯然也是特色小鎮的部分。

城鎮化擴張模式之辯

特色小鎮是華僑城基于其“文化+旅遊+城鎮化”的模式之下提出的，也就是說，城鎮化模式已經成為華僑城擴張的重要途徑。

借助“城鎮化”擴張的優勢是，拿地成本相對較低。需要注意的是，低成本的主要原因，這些土地資源多位于遠離城市中心的偏遠地帶，甚至是農村。而這些地方因過于偏遠，交通和設施配套大多並不完善，地段的人群和消費能力也有限。

旅遊地産策劃專家、中國綜合開發研究院旅遊地産研究中心主任、研究員宋丁在接受觀點地産新媒體采訪時也提到，“小城鎮不像大城市，本身就具有很強的市場吸引力，人口資金集聚，沒有這種集聚能力的小城鎮一定需要政策的驅動。”

“小城鎮模式能不能産生效益，要看政策能不能持續地給到強有力的支持，使得未來十五到二十年有大量的資金投入，這關乎到整個國家産業政策的調整、金融秩序的安排，以及政策投放，如果政策一旦出現松動那可能産業的發展就會出現斷檔，所以如果沒有持續性的政策投放，那華僑城的大規模拿地就将會面臨投資和收益不平衡的風險。”

宋丁還提到，城鎮化的模式不能單靠政策，還要有相當的市場。

“實際上，城鎮化模式因為要承擔解決三農等問題，所以成本還是比較高，盈利空間其實有限，並且在開發運營過程中，操作不當就有可能出現虧損，給以後的經營帶來很大的麻煩。也就是說，這需要華僑城高超的運營管理能力”。

實際上，目前國内特色小鎮仍是一片藍海，這意味着在華僑城通過城鎮化模式大規模擴張特色小鎮的同時，也将面臨着更多未知的風險。

不過，在許多業内人士看來，在過去一兩年，相較于其他同類型地産企業，華僑城的發展已經相對滞後，因此，“此時不擴張更待何時”。

宋丁稱，趁着現在在旅遊界仍有一定品牌效應，華僑城利用這一優勢來占有資源的策略是對的。“否則再過兩到三年，估計市場就基本把華僑城擠掉了。先去占有，這其中所有沉澱的問題和困境，都可以通過外部的運作來化解掉，用各種融資手段騰挪空間進行化解”。

值得一提的是，近日華僑城和國家開發銀行簽約了戰略合作協議，國開行授信1200億元予華僑城，将用于支持華僑城戰略布局與建設，為華僑城提供投、貸、債、租、證等長期穩定的金融支持和全方位的金融服務。