沿海集團執行董事夏向龍解碼輕資産開發業務的金礦模式

觀點地産網 2016年11月，沿海綠色家園集團（簡稱沿海集團）發布了新的企業發展戰略，本次戰略中房地産業務布局調整引發市場關注。就在近日，該公司執行董事夏向龍接受了觀點地産新媒體專訪，對一繫列問題作出解答。

精通财務的夏向龍對“風控”有着專業的敏感性，他在采訪中多次強調現階段房地産沿用香港模式，即利用大量銀行資金買地、蓋樓、賣房然後開始新一輪循環的做法存在風險，尤其是行業出現波動的時期。而沿海集團選擇轉型輕資産，代運營政府及中小開發商等手中的項目，基本實現“用相對少資金獲得更好的資源”。

在項目層面，夏向龍透露，經過過去數年的輕資産布局，未來旗下将陸續有數個整理好和整理中的項目入市，今後沿海集團的房地産業務發展将側重于房地産輕資産運營、城市更新兩大方面。

小股經營如何掘金？

聯合拿地開發，無疑是過去數年房地産市場的一大關鍵詞。在地價上漲、項目操盤越來越復雜、利潤可控區間收窄的新形勢下，相比與過去獨立拿地開發，合作成為開發商的新選擇。

早在2012年，沿海集團已提出輕資産戰略，創新性地将産業投資、金融、地産開發等價值鍊進行整合，引入互聯網+和健康産業資源，沿海集團期望通過輕資産模式完成由價值鍊封閉的開發商向價值鍊開放的平台服務商轉變，不再是依賴一個資金渠道來源，而是有多渠道的資金來源。這幾年沿海在輕資産方面取得的成績也證明這個選擇是正确的，目前在上海、北京、武漢、重慶、佛山等地均有較為成功的項目案例，這些項目在銷量和産品口碑等方面在當地都名列前茅，並為合作夥伴提供了可觀的投資效益，當然沿海也從中獲得不錯的代建收益和項目股東回報。。按照該公司表述，其拟合作的LP（普通合夥人）包括金融機構、資産管理公司，及一些擁有土地資源但專業化程度不高的開發商。

夏向龍在接受觀點地産新媒體專訪時介紹稱，在落實輕資産戰略時，沿海集團主動放棄第一大股東身份。在他看來，輕資産模式本質上是一種合作開發，沿海集團作為中小股東，全程負責運營管理、項目管理，並收取相應管理輸出費用。

這種輕資産模式也稱為“小股操盤”，即沿海集團在合作項目中不控股，但項目仍由沿海集團的團隊操盤，使用沿海集團的品牌和産品體繫，共享其信用和采購資源。作為操盤方，則可以借此機會提高資金利用效率，通過輸出品牌和管理，放大自由資金投資回報率。

夏向龍從風險控制的角度，解釋了沿海集團轉型輕資産後帶來公司治理方面的另一個改變：“由于公司的合作項目大部分都未達到50%以上的持股比例，因此基本不用在财務方面並表。”

“並表意味着要控股項目公司、提供擔保並承擔風險，而輕資産主要充當代運營的角色。”夏向龍強調，沿海集團鮮有考慮並表的需要，公司要堅持把經營做好，把質量提高，把專業能力體現出來，不能為了並表而增加股東風險。

按照沿海集團的輕資産戰略，與金融機構、資産管理公司、中小型開發商共同投資後，公司實際負責項目的開發、定位等工作，投資方僅參與财務監控。作為項目經理方，沿海集團同樣擁有在預判市場、評估收益的前提下，做出對各方股東來說至關重要的決定。

城市更新的思路與機會

與輕資産運營項目不同的是，沿海集團在城市更新層面采取的動作體現了另一種戰略層面的考量。

觀點地産新媒體查詢，沿海集團于今年8月将天津北辰區北倉鎮項目70%轉讓予萬科，總代價為8.75億元。根據相應設算利率，出售收益估計約為港币20.77億港元。值得一提的是，沿海集團仍保留項目公司30%實益權益，不僅擁有優先利潤的權利，還可以按股權攤分項目公司的利潤。

某種程度上，天津北倉鎮項目對于沿海集團的意義重大。2010年10月，天津北倉示範小城鎮項目正式簽約，沿海集團首次以一級開發商進入這座華北城市。根據天津發改委披露，項目總投資成本高達107億元，涉及總地盤面積約290萬平方米，将發展總建築面積約430萬平方米。

去年6月底，天津北倉鎮項目出讓首宗地塊，最終被路勁以20.6億元競得，溢價率69%。這也被沿海集團視為一級開發取得階段性成功的標志性事件，反過來，該項目也為其進一步在其它城市拓展業務提供了示範作用。

夏向龍對觀點地産新媒體表示，沿海集團在2012年轉型輕資産同時，已經把城市更新作為重點發展方向之一。截至目前，集團已在北京、天津、廣州、深圳、佛山、珠海等八座主要城市落地城市更新項目。

“有數據統計，未來五年城市更新市場份額達到30多萬億元。”在夏向龍看來，包括深圳、廣州、上海等城市目前存在的城市更新需求很大，而且經過長時間開發，城市核心已基本沒有增量土地供應，開發商主要通過城市更新途徑獲取發展機會。

他透露，經過四年持續布局，進入2016年，沿海集團的城市更新項目已經開始産生收益。盡管城市更新項目投入長，還伴有一定風險，但回報相對也是比較高的。

在官方表述中，參與土地開發權的獲取被沿海集團認定為是産業鍊整合的必要環節之一。但在具體操作上，夏向龍表示，公司會視情況采取只涉足一級開發或一二級聯動的做法。

以天津北倉鎮項目為例，由于項目體量大、運作周期長，這類城市更新項目往往分批次入市，僅靠一家開發商難以實現。“沿海集團不排除會把部分項目用地轉讓，但會保留增值空間最大的部分，運用自身的經驗及團隊打造。”

至于廣州、珠海等地的城市更新項目，夏向龍則表示，二級開發基本會交由沿海集團整體負責。“珠三角市場的發展潛力比較大，公司要保留一些長期産生穩定現金流的項目。”

“未來的房地産取決于兩點，一是專業能力，二是資本、資源。相對于其它小型開發商而言，沿海的專業能力更強，同時在資本、資源方面也具有深厚底蘊和優勢。”夏向龍表示。

以下為觀點地産新媒體對沿海綠色家園有限公司執行董事夏向龍先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：中共提出房地産市場要建設長效機制，和去年提出去庫存的表達方式已有很大不同，您怎麼看待明年的房地産形勢？房企應該采取怎樣的策略以應對變化？

夏向龍：房地産行業需要長效機制。如果行業不健康，對國家經濟發展不是好事，對參與其中的人也不是好事。現在行業有很多高風險因素，比如地産商高價拿地時，大部分資金是源自金融機構。中國不能總期待一波一波的漲價把此前的拿地成本消化掉，這種風險經過不斷累積容易爆發。

經過調控，房地産行業按照市場規律走，這才是長期發展的根本方向。地産商要根據自身的體量、優勢、人才、布點情況來選擇适合的商業模式，這很關鍵。

沿海也很關注政策動向，每年都會召開戰略會議研讨行業的發展方向。11月份，公司剛開了一個戰略會議，對行業也做出了判斷。從戰略會議的初步判斷看，國家調控的方向基本符合預期。公司根據自身一繫列優劣勢，在資源匹配度方面做出了思考及重新布局。

觀點地産新媒體：沿海集團從2012年開始布局輕資産，目前這種轉型進行到哪個階段？對于公司于今年11月召開戰略會議的内容，能否透露更多信息？

夏向龍：輕資産是一個重點轉型方向。沿海做輕資産比較早，2011年提出，2012年開始做。當時轉型的時候選擇了不並表，這和其它同行不一樣。因為大部分房地産公司對業績有要求，要並表。而沿海純粹做輕資産探索，不要求並表，所以财務數據看起來不那麼好看。

沿海聯合境外基金、中小型開發商，已在若幹城市開發合作了七八個項目，總體來看回報和經營是理想的。這對沿海有支撐作用，在今年的戰略會議上，公司也認可這個戰略，提出繼續完善並加大投入輕資産業務。

從輕資産模式看，沿海從2007年開始和境外資金合作開發項目。當時人民币處于升值階段，境外資金除了享受項目收益，還有匯率收益。不過現在人民币貶值比較明顯，境外資金的看法也有所變化。未來公司和境外基金合作的比例，可能會有所下降。

另一方面，沿海會借這一波市場調控的節點，嘗試和中小開發商合作。未來的房地産取決于兩點，一是專業能力，二是資本、資源。相對于其它小型開發商而言，沿海的這兩方面的能力都有較強優勢。這些公司在運營的過程中碰到問題，沿海把項目接盤過來，和它們合作。

觀點地産新媒體：在輕資産選擇上的標準是什麼？公司内部有什麼樣的指引？

夏向龍：公司内部下發了指引，對布局城市有嚴格限定。現在已進入十多個城市，核心要本着對公司股東負責、對客戶負責的出發點。公司不計劃進入三四線城市，輕資産在這些城市推進難度較大。

在輕資産業務上，沿海也賦予了城市公司更多的職權。按照原來的做法，輕資産主要依賴于集團的投資部統籌。現在集團将權力全面下放到一線，城市公司擁有從投資、運營、管控、決策等一繫列主動權。因為城市公司在前線的嗅覺更為敏感，更了解客戶的需求，可以充分發揮其優勢。

現在沿海在拓展的所有項目，只要城市公司建議不做，那集團肯定不逼他們做。總體而言，風險由集團把控，項目選擇權在城市公司手上。

觀點地産新媒體：這意味着沿海接下來要運用這種手段進一步深化布局？

夏向龍：對。沿海提倡把權利下放到一線城市公司，讓他們把蛋糕做大。公司希望通過過去幾年轉型輕資産積攢的經驗，讓各城市公司把團隊打造得更有戰鬥力。公司也讓城市公司做專項研究，以及知識、人才等儲備，這方面的投入動作很大。

房地産始終是沿海最主要的業務支撐，這是安身立命所在。而輕資産又是我們房地産業務的兩大主要領域之一。雖然上市公司現在對輕資産項目不並表，但輕資産的發展大方向不會改變，我們将繼續發揮沿海在項目策劃、項目運營、項目營銷、成本管控等房地産開發價值鍊的優勢，進一步擴大沿海的輕資産布局，提升輕資産運營管理水平，塑造更多優秀的輕資産運營案例。

觀點地産新媒體：城市更新也是沿海的戰略方向之一，考慮到每個城市的城市更新模式不一致，公司在這方面具體的發展思路是什麼？

夏向龍：沿海做城市更新的時間比較長。公司第一個項目就是城市更新，2000年在深圳也做了城市更新。2012年轉型輕資産的同時，也把城市更新作為戰略方向，布局了8個大城市比如北京、天津、廣州、深圳等。

對于沿海而言，城市更新布局的項目到了2016年已經開始産生收益了。公司位于天津的項目占地約5平方公里；其中可挂牌的部分占357萬平方米，還建部分還有100多萬平方米，加起來大概有460萬平方米。去年項目出讓了一塊地，樓面地價也超過了7000元/平。

盡管城市更新項目投入時間較長，還伴有一定風險，但回報相對也是比較高的。有數據統計，未來五年城市更新市場份額達到30多萬億元。包括深圳、廣州、上海等城市現在的城市更新面積很大，而且城市核心地段的土地都是主要通過城市更新途徑獲取。

對于城市更新，沿海過去主要以大事業部的概念進行運營，如今主要分兩種不同的項目開發階段成立專門的業務團隊：在項目初期主要将通過事業部推進；而當項目進展到了一定成熟度，就成立項目公司專門推進後續事項。

沿海的策略是，輕資産保證運營，鍛煉團隊的能力，以及獲得盈利；城市更新存在一定的波動性，仍是重要的盈利來源。輕資産的比例會大一些，但城市更新也不會占比過低。

觀點地産新媒體：過去兩年，大量的品牌房企在土地二級市場公開搶地，相反沿海選擇了其它途徑？

夏向龍：現在的土地太貴了，其它開發商投入大量資金可能只能獲得一兩宗地，相比之下，沿海可能用這部分資金用來洽談五到十個項目。兩種模式各有利弊，招拍挂的項目能夠迅速開發銷售，城市更新項目則需要做好長線的心理準備。

由于沿海做輕資産合作的項目基本不並表，所以外界難免有聲音說公司年報不夠美觀、出現虧損等。實際情況並不是這樣。沿海追求的是内在的發展質量，以及良好的盈利性，表面的數字遊戲並不是十分在意。

項目不並表，意味着沿海沒有業績壓力去開展高周轉，公司只需要把輕資産做成規模，把團隊打造好。哪怕和大型開發商合作，持股比例各50%，如果對方要求並表，沿海一定會表示沒問題，因為公司並不追求這個。

觀點地産新媒體：沿海的上市公司财務數據，實際上並不能全面反映公司整體經營質量？

夏向龍：對。沿海做輕資産戰略的時候明确過這點，從未改變過，只是今年在城市更新方面落得更實一點。大家都說公司年報不漂亮、不美觀，每年都虧損，實際上沒有。

四年前轉型輕資産比較徹底，沿海沒有必要為了報表好看而去並表公司。現在很多公司都要求並表，部分公司互簽協議，要求達到控股水平。按照會計準則，占多數份額的情況下董事會可以決定並表，但沿海不考慮這種情況。

真正要做到並表，意味着要控股項目公司、提供擔保並承擔風險，而輕資産實際上主要充當代運營的角色。沿海就是要堅持不並表的思路，靜下心來把經營做好，把質量提高，把專業能力體現出來，不能為了並表而增加股東風險。

觀點地産新媒體：沿海做城市更新的過程中，是只涉足一級開發，還是也做一二級聯動？

夏向龍：這要看情況，沿海可以選擇将部分土地引入其它開發商合作開發，也可以通過公開程序獨立開發。公司可能會先将一部分土地推向市場，觀察市場的反應，了解市場接受的價格範圍，從而制定下一步的計劃。

大型項目有整體規劃，二級開發同樣如此。由于體量大、運作周期長，這類項目往往是整備好一批地就入市一批地，僅靠一家開發商難以全部開發完畢。沿海不排除會把部分城市更新項目用地轉讓，但會保留增值空間最大的那部分，運用自身的經驗及團隊打造出優質項目。

所以城市更新會不會涉足二級開發，要根據具體情況而定。比如天津項目，前面一部分地塊沿海轉讓給其它開發商，後續的地塊則可能會由公司獨立開發；公司從經營角度出發，需要保留一些長期産生穩定現金流的項目在手中，目前珠三角市場的發展潛力比較大，這些區域的項目二級開發會優先考慮由我們自己整體負責。

觀點地産新媒體：有統計數據顯示，上半年開發商平均淨利率降到了8%左右。外界都在談房地産行業在新時期下的探索，您有什麼樣的感受？

夏向龍：總體來看，房地産市場並沒有大家想象般輕松，壓力也不小。盡管多家開發商的業績數據不斷攀高，行業的銷售體量很大，但行業的利潤率很低。我是做财務出身的，銷售規模與利潤差距過大，其實既危險又辛苦。

開發商已經意識到了這個問題，目前都在做調整，因為企業規模到一定程度後不得不繼續發展，很難停下來。但沿海幾年前就慢慢停下來了，可以按照公司内部既定的轉型方向，穩步地發展。

觀點地産新媒體：您所指的“停下來”，能否理解為是對房地産業務進行戰略性收縮，轉而布局其它新産業？除了輕資産、城市更新這兩大方向，沿海有沒有考慮新的業務？

夏向龍：沿海的房地産業務沒有收縮。一方面輕資産業務的拓展力度在進一步加大，包括在一二線城市加大投入；另一方面，布局了很多城市更新項目。所以公司的發展規模不僅沒有收縮，反倒是擴大，只是聲音沒那麼大，外界了解得比較少。

沿海從2012年開始确定轉型戰略，目前已經開始介入其它領域，比如陸續投資了金融、互聯網+業務。今年公司還特别提出發展“新經濟”。“新經濟”是中國未來的一大方向，經濟發展需要依靠内在消費拉動，公司正是看到了這個機遇從而開始布局。

在這方面，公司專門成立了團隊，計劃在養老産業、高端制造業、互聯網科技等方面有所投資。中國人口老齡化水平過去兩年已經達到了28%，未來相關産業的容量會變得很大。除此以外，在醫療健康、運動健身、高端智能制造、消費升級等方面也會有所發力。

按照計劃，新業務的投資會占沿海總投資30%，但剩余70%仍集中于地産。總體上戰略上會相對多元化，這是企業發展到一定階段的必然走向。前兩年公司做過多元化嘗試，投資了部分産業，看起來效果不錯，但投入金額不是很大。如果說過去是試探性的動作，如今就是正兒八經地開始布局。