二度延遲股權回購 越秀地産武漢精武地王背後資金平衡術

觀點地産網 時隔一年多，原定要回購股權的武漢精武路地王項目再次延後。

1月3日，越秀地産公告宣布，将收購武漢越秀·國際金融匯即精武路項目公司股權的認購期權行使期從原定的2016年12月31日延長至2018年12月31日。

從2015年9月22日推遲到2016年底，再延到2018年底，相比同樣通過與基金合營來運作但都如期回購了股權的佛山、杭州、廣州幾個項目，越秀地産武漢這一精武路地王項目兩度延期回購股權。

對于延遲的原因，越秀地産方面的回應項目體量巨大，開發進度未達到回購預期，所以計劃在項目開發更成熟後再行回購。

二度延遲股權回購

在最新宣布延期回購股權的公告中，越秀地産表示，截至原定的2016年12月30日，其擁有65.48%權益的附屬公司廣州城建南沙尚未行使認購期權，除非合作夥伴同意延長，否則認購期權的行使期将于2016年12月31日結束。

因而，在2016年12月30日聯交所交易時段後，廣州城建南沙及其合營夥伴廣州越秀仁達四号實業投資合夥企業訂立補充書面确認函，将認購期權的行使期延長至2018年12月31日，合作協議内的所有其他條款則維持不變。

觀點地産新媒體了解到，2013年9月12日，廣州城建南沙聯合投資基金廣州越秀仁達四号實業投資合夥企業以90.1億元的武漢單價、總價地王價格拿下武漢精武路地塊。

随後雙方即訂立協議，廣州城建南沙與越秀仁達按照8%與92%的股權占比合資成立項目公司以及支付90.1億元的總地價。據悉，越秀地産對該項目的地價出資不超過7.208億元。

根據合作協議，越秀仁達向廣州城建南沙授予認購期權，在2015年9月22日之前供越秀地産收購由其所持項目公司的全部92%股權。

至2015年6月，動工一年後該項目銷售中心開放，一期住宅也于當年8月份正式發售，且首次開盤推出100-130平方米三房及155平方米四房的高端産品即獲得了300組認購，8月累計銷售額已有6.6億元。

然而，在該項目位置優越，銷售情況一直保持良好，未來前景也為業内所看好的情況下，越秀地産選擇了延遲回購項目股權，只持有項目少量股權繼續運營。

“由于地塊只有一小部份獲開發或預售，董事會認為地塊的開發仍處于初步階段，因此廣州城建南沙截至2015年9月22日尚未行使認購期權。”越秀地産于2015年9月23日第一次宣布将武漢精武路項目認購期權的行使期延長至2016年12月31日時曾解釋道。

現在，時隔一年多再度宣布決定将項目股權的認購期權行使期延長，越秀地産在公告中提到，“董事會認為延長認購期權的行使期，可給予公司在決定廣州城建南沙是否須行使認購期權前更多時間評估政策及市場風險及優化項目的進度與節奏。”

觀點地産新媒體就此查詢越秀地産副總經理朱晨，其回應，武漢精武路項目體量非常大，開發期也較長，除了目前在建在售的住宅部分，未來還會有公寓、商業、酒店、寫字樓等較大體量需要開發，因而，“從項目經營的角度來考慮，我們認為再過一兩年才回購股權會更好。”

資料顯示，武漢精武路項目占地面積約14.7萬平方米，可建築面積達95.7萬平方米，其中計容面積約71.5萬平方米，地下建築面積約24.2萬平方米。按照規劃，該項目将打造為集住宅、商業、寫字樓、公寓等于一體的城市綜合體。

越秀地産在最新的公告中透露，從2015年首次開盤至2016年11月底，精武路項目累積已預售面積預計占整個項目總可售面積的約13%。

地王背後資金平衡

朱晨提到，在武漢精武路項目中，越秀地産選擇的是以往已多次采用的“地産+基金”模式。

越秀地産持有項目8%的股權但負責項目的操盤和整個的運營管理，銷售額由其並表，利潤則與越秀仁達按股權比例分配，但越秀仁達仍只作财務投資角色，“這也算是小股操盤模式。”

2013年-2014年越秀地産在廣州、佛山、武漢、杭州等地拓展的5個項目也均是如此，持股比例僅為4.77%—20%。

但對比項目體量及拿地金額可發現，武漢精武路項目不僅體量巨大，開發進度較長，前期和後期需要的投資都是非常大的，這也正是該項目股權再次延遲回購的主要原因。

以2015年6月被贖回的廣州蘿崗地王項目為例，雖然購地總金額高達201.24億元，體量也有數百萬平方米，但在與越秀仁達聯合拿地後，越秀地産又引入保利作為第三投資者並持股50%，使得其股權比例由10%降至了5%，有選擇權收購項目公司的股權也從90%攤薄至45%，最終回購股權的總代價也減少到了24.5億元。

2015年8月越秀地産贖回的杭州星匯悅城及維多利中心兩個項目公司股權兩項目建築面積分别為13萬平方米、4.85萬平方米，越秀地産股權占比各為10%、20%，最終贖回股權的代價也僅3.73億、1.95億元。

相比之下，體量近百萬方的武漢精武路地王項目未來還有超過80%的面積需要開發，按90.1億地價的92%算，越秀地産回購股權需要更多耗資。

在該項目首次開盤時已有武漢業内人士指出，首期推出的住宅相對整個項目規模占比很小，更大體量的300米超高層寫字樓及商業産品才是未來的重點，預計整個項目開發周期大概需要6-7年。

觀點地産新媒體獲悉，2015年，越秀地産淨利潤12.4億元，同比下降了21.2%。淨借貸比率約為73.1%，較2014年底上升10.0個百分點。至2015年9月，越秀地産總債務由2014年底的828億元升至1043億元，淨債務由327億元升至507億元。

目前，越秀地産2016年中期報告顯示，其毛利率同比減少5.3個百分點，淨借貸比率從73.1%降至55.7%，流動負債總額從2015年底的425.34億元升至501.85億元。

因此，為了調整财務表現，2016年5月份越秀地産已先後抛售其64.5億獨自拿下的廣州總價地王項目越秀星匯雲城49%及2%的股權予平安不動産，借此減少項目開發風險和資金壓力。

越秀地産透露，經過出售項目51%的股權，該項目公司的财務業績不再合並入其财務報表内，預期獲利3.15億元，集團的總資産将增加約5億元，總負債将減少約1億元，有利于加快現金回籠和改善集團的整體債務狀況及資産結構。