深深房還是嘉凱城？ 恒大320億輸血背後的回A選擇題

觀點地産網 恒大和深深房的重組上市至今仍未有新的進展，迹象表明，這家華南房企並沒有放緩在A股另一個上市平台的前進步伐。

嘉凱城1月18日晚間披露，恒大集團及其關聯方為公司融資提供擔保總額不超過200億元。與此同時，公司通過銀行委托貸款或資金拆借方式，向恒大集團及其關聯方借款不超過120億元。

過去兩年嘉凱城的經營持續出現虧損，基本面的乏力也影響到拿地融資，此前通過基金、信托等方式的平均資金成本幾乎在10%以上。而此番恒大馳援的條件堪稱實惠，不僅免費擔保200億元，還以不高于4.35%的利息提供借款——這甚至低于同期一年貸款基準利率。

市場人士對觀點地産新媒體指，嘉凱城在陸續剝離青島項目、獲得資金支持重新實現房地産業務的正常運營，符合股東的利益。不過，恒大對嘉凱城大手筆投入的節點仍顯得微妙。

實際上，這是恒大自成為嘉凱城實際控制人以來最重要一次輸血，總額度320億元超過此前為重組深深房所引入的300億元資金。有投資者稱，深深房重組上市遲遲未明朗化，反過來放大了嘉凱城取而代之的可能性。

相比之下，恒大原定于1月15日完成深深房公告重組方案程序，至今仍鮮有确切消息。

恒大320億輸血背後

自2016年成為嘉凱城實際控制人以來，恒大已先後在嘉凱城内部管理、架構調整、減虧增效等方面付諸實踐。據觀點地産新媒體不完全統計，嘉凱城2013年、2014年、2015年淨利潤5716萬元、3809萬元、-23.43億元，2016年前三季度則為-12.49億元。

從這點而言，恒大最新提供的320億元巨額輸血，只是嘗試盤活嘉凱城資産的一個縮影。

去年下半年起，恒大正式啟動對嘉凱城的整改，首先便是加強内部管理。具體而言，嘉凱城新一屆非獨立董事中恒大占4席，由恒大常務副總裁甄立濤出任董事長。10月27日，歷任恒大秦皇島、北京及廣東公司總經理的郭家彤接任嘉凱城常務副總經理一職。

其中最為經典的一例便是，在恒大主導下，青島嘉凱城項目迅速于去年11月底以總價36.62億元、溢價率128.88%轉售予融創。觀點地産新媒體獲悉，通過出售項目，嘉凱城一舉減少項目負債多達65.46億元，並從中實現部分溢利。

除了内部層面的調整以外，恒大同樣為嘉凱城提供巨額的資金支持。按照半年前的承諾，恒大計劃為該公司提供擔保及借款，擔保費率及貸款利率不超過原大股東浙商集團的相關費率，亦即擔保費按1‰/月計，貸款利息按不高于10.5%計。

而根據嘉凱城1月18日最新公告，恒大及其關聯方為公司提供的擔保總額不超過200億元，無擔保費；通過銀行委托貸款或資金拆借方式向恒大借款不超過120億元，按不高于4.35%/年支付貸款利息，預計2017年需支付利息總額不超過4.41億元。

某種程度上，恒大的馳援，對于長期陷入發展泥潭的嘉凱城而言無疑是一大轉機。該公司在公告中也如是稱，恒大為公司融資提供擔保能有效提升融資能力，提供的借款則能夠解決發展部分資金需求。

值得一提的是，在宣布恒大320億元輸血同日，嘉凱城發布旗下公司的融資計劃。其中為旗下包括上海、杭州、武漢等公司後續提供總計不超過47.35億元擔保，累計擔保總額（含已發生的擔保）不超過107.66億元。

觀點地産新媒體了解，嘉凱城過去以舊城改造、城中村改造、棚戶區改造等政策性房地産項目為主業，但面臨拆遷成本高、開發時間長等風險。近年來該公司轉型“城市客廳”商業運營項目，但仍需建立品牌号召力。

盡管經營受困，恒大總裁夏海鈞曾于2016年半年業績會上透露，收購嘉凱城主要基于其擁有的土地儲備。因此，對嘉凱城的人事調整及資金輸血，符合股東的利益。

數據顯示，嘉凱城在上海、杭州、蘇州等長三角區域及武漢、重慶等城市有數百萬平方米土儲，截至去年三季度末，存貨總計269.12億元。

深深房還是嘉凱城？

嘉凱城曾被外界視作恒大回A最重要的殼公司。不過，随着去年恒大在深圳設立新總部，並着手準備與深圳國資委旗下上市平台深深房重組上市，關于嘉凱城的猜測逐漸歸于平靜。

實際上，恒大彼時所作的一切努力，也都在向資本市場釋放信号：深深房才是其回A的理想重組標的公司。

早在2015年5月，時任深圳市委書記的馬興瑞曾在作報告中表示，到2020年，深圳進入世界500強的本土企業要達到8-10家。恒大正是在深圳着力打造競争力影響力的大背景下，在後海某寫字樓項目設立新的總部。

而去年10月深深房董事會表決通過的重組上市合作協議，以及恒大地産流出的路演材料，逐漸将恒大回A的細節呈現在外界面前。觀點地産新媒體了解，恒大拟通過内部重組将體繫内房地産業務整合進入恒大地産，並以此為主體引進戰略投資者，未來通過借殼深深房登陸A股資本市場。

恒大披露的重組時間表顯示，其将于2017年1月15日完成A股上市公司（深深房）公告重組方案程序，4月28日恒大地産重組上市完成。同時，恒大引入300億元戰略投資時訂立對賭協議，其最晚将于2020年6月30日實現A股上市，為此還做出未來三年淨利潤不低于243億元、308億元及337億元等繫列業績承諾。

不過，截至1月19日觀點地産新媒體發稿止，仍未收到深深房公告重組程序的消息。

當天，深深房僅發布停牌例行公告，繼續重申與深投控等對手方積極推進重大資産重組的各項工作，繼續就重組方案進行溝通與論證。在這樣微妙的節點，嘉凱城卻因恒大史無前例的一次輸血，重新引起市場的猜測。

有投資者向觀點地産新媒體表達了自己的看法。其表示，在深圳國資時隔十余年重新入股萬科後，恒大如何妥善地處理與萬科新股東的關繫，仍是一大看點。“另外，出于國有資産保值增值的目的，萬科有可能會得到深圳方面的資源傾斜，反過來這或許将影響恒大借殼深深房的進度。”

資料顯示，随着華潤将所持萬科15.31%股份轉讓予深圳地鐵，過去在高位密集增持萬科的恒大處境尴尬。萬科方面指，加上“疑為盟友者所持H股”，恒大所持股份或逾16%，深圳地鐵只能是第三大股東。

失之東隅，收之桑榆。出于平衡時間成本及投資風險的考慮，做好深深房以外的第二手準備或許是恒大目前的一大考量。投資者指，由于目前恒大地産與深深房的重組事宜遲遲未有實質進展，資本市場對嘉凱城並未放棄“希望”。

上述人士指，借殼的恒大地産主要涵蓋地産業務及恒大淘寶足球俱樂部，而其它文化、金融、互聯網、旅遊文化開發業務，以及嘉凱城仍在H股中國恒大的上市架構内。也就是說，嘉凱城並不在恒大地産的重組資産包内，未來仍有可能成為恒大的殼資源。

從企業屬性看，嘉凱城與深深房均具有國資背景，這種身份為恒大拿地融資提供了強有力的背書。更為重要的是，目前恒大已實際控股嘉凱城逾50%股權，折射出浙江國資層面對此事的認同，後續借殼的批復壓力相對較小。

在當前的資本市場規則下，開發商回A並非易事，萬達商業借殼綿石投資便是教訓之一。對于恒大而言，盡管與深圳國企重組的前景誘人，但時間成本及投資風險仍是許家印不得不考慮的問題。