“消失”了的昆侖域 華潤北京項目拿地兩年未入市豪宅之謎

觀點地産網 2015年頂豪與地王“冠名”的北京市場中，豐台區無疑是最風光的一個，據觀點地産新媒體此前統計，2015年豐台地區合共成交土地14宗，總土地金高達623.65億元，占北京年内土地總成交額的三成以上。

然而，在熱鬧喧嚣的拿地過後，站在2017年初回望2015年時豐台成交的那些土地，兩年時間並未能使其實現華麗蛻變，大多數地塊自拿地後便進入漫長沉寂期。

華潤昆侖域便是其中的代表之一，從2015年拿地至今兩年時間過去，昆侖域項目雖然屢次傳出入市風聲，卻始終未能有實質性的進展。

與轟轟烈烈拿地時市場所預計的2016年北京将頂豪遍地、競争激烈的盛況不同，許多當年的地王項目至今仍然無法入市。

昆侖域兩年入市難

2015年1月5日，北京舉行2015年新年首拍，位于豐台區亞林西居住區的兩宗地迎來出讓，最終，招商華潤九龍倉平安聯合體以87億一舉将兩宗地收入囊中，攬下土地面積33.82萬平方米。

其中，豐台區亞林西居住區一期(0501-613、614、660)地塊位于豐台區玉泉營環島東北側，土地面積10.59萬平方米，建築面積17.86萬平方米，用途為二類居住、其他類多功能及基礎教育用地，挂牌出讓起始價為28.1億元。

據觀點地産新媒體彼時報道，該地塊共吸引包括京投、中海、招商華潤九龍倉平安聯合體、萬科天恒聯合體、華遠首創聯合體、華僑城、龍湖方興葛洲壩聯合體、k2（現已更名為石榴地産）等8家房企以及聯合體參與競拍。

最終，招商華潤九龍倉平安聯合體以總價42億元、配建45300平方米“限價房”的代價成功摘得該地塊，溢價率近50%。據彼時中原地産首席分析師張大偉提供的統計數據，招商華潤九龍倉平安聯合體拿下該地塊的樓面價達3.73萬元/平。

2015年4月，該地塊确定案名為華潤昆侖域，由華潤負責操盤，将打造滿足改善性需求的平層大宅和疊拼産品。

2015年4月份，華潤置地北京大區“城市之光”品牌發布上，華潤方面曾表示，2015年華潤置地北京大區将向市場輸出7個住宅新品，其中就包括頂豪昆侖域。

此後的一年多時間中，雖然多次傳出入市的風聲，但項目始終沒有實質性進展，有關項目的消息也漸漸沉寂。

直至2016年7月28日，華潤置地新北京大區在京舉行盛大的“城市？昆侖”新品發布會，昆侖域作為華潤置地位于三大一線城市頂級産品——北京昆侖域、上海靜安府及深圳灣悅府之一，才再次出現在公衆視野中。

按照彼時華潤方面的口徑，昆侖域計劃在“十一”期間開放樣闆間，在十月底實現開盤，項目已開放臨時售樓處，蓄客情況良好。

然而，到了9月30日，北京一紙限購出台，京城豪宅遭遇嚴格調控制約，昆侖域入市計劃也因此擱淺，此後項目亦幾近消聲匿迹。

據觀點地産新媒體獲取的一份華潤北京2017年入市項目名單，2017年華潤北京将推五個項目，分别是首開華潤城、華潤萬橡府、西山墅、華潤悅景灣、華潤公元九里，華潤昆侖域並不在其中。

觀點地産新媒體向華潤方面求證，該公司負責人僅表示，推盤計劃一般要在過完春節之後才會明确，但肯定不止五個項目。至于昆侖域是否會在2017年推出，公司方面雖有推盤計劃，但也都還不能确定。

這也就意味着，從2015年1月拿地到現在，昆侖域項目歷經兩年仍無法推出，而且接下來的2017年能否順利入市亦處于完全無法确定的狀态。

2017北京豪宅之問

對于華潤昆侖域項目拿地兩年仍未入市的情況，亞豪機構市場總監郭毅就直指，主要原因是拿不到預售證，或者說無法以企業期望的價格拿到預售證。

郭毅解釋稱，930調控政策出台後，北京房價的調控目標是環比不上漲。而從目前來看，非常有效的、能夠與立竿見影的調控政策就是結構性調控，包括供應結構以及成交結構的調控。

嚴控價格的直接後果之一便是豪宅拿證困難，一方面，售價比較高的豪宅拿證困難；另一方面，老項目在推出後期想漲價也很困難，基本漲不了價。

按照此前2015年拿地時中原地産首席分析師張大偉提供的統計數據，華潤昆侖域項目拿地樓面價約為3.73萬元/平方米，按照正常銷售價格，需要突破8萬元以上，才會可能出現利潤。

觀點地産新媒體查詢發現，昆侖域項目周邊並無其他新項目在售，二手房價格則約在50000元/平方米-100000元/平方米之間。

郭毅則表示，從市場需求端來看，昆侖域項目面對的市場環境並不存在很大問題，因為項目位置良好，在二環到三環之間，屬于内城闆塊。北京内城已經沒有太多的項目可售，尤其是新項目，北京市場也沒有更多的新豪宅在售，而市場的需求實際上仍然存在，客戶依然有升級改善的需求，只不過因為沒有适合的産品所以需求只能暫時蟄伏。

但她同時指出，2017年整個北京豪宅市場可能都不會特别樂觀，因為有相對比較嚴格的調控制約，再加上首付比例的提高、信貸條件的加強，從930之後北京整體的成交量都在下降，在2017年這種情況都仍将存在。

針對2017年這種情況能否得到改善，郭毅謹慎表示，2017年北京會加大自住房供地，如果到了下半年之後，從去年供應的自住房項目開始入市簽約，那麼會把北京的均價水平拉低，整個高端市場的供應可能就會慢慢有所松動，但總體還是要看均價水平的保持情況。

值得一提的是，與昆侖域項目緊鄰的中國玺項目同樣面臨拿地兩年仍未入市的情況，該地塊同樣由招商華潤九龍倉平安聯合體于2015年1月5日競得，地塊總價44.9億，土地面積6.31萬平方米，建築面積15.96萬平方米，折合樓面價4.97萬元/平方米。

據觀點地産新媒體了解，昆侖域項目由華潤負責操盤，而中國玺項目則由招商負責操盤，這兩個項目曾因同時拿地、位置緊鄰、定位相似、産品相同而被盛傳存在激烈的競争。

然而，“930新政”嚴控之下，兩個項目能否在2017年順利拿到預售證，都将是未知之數。