陽光城70億定增明細賬 73頁問復報告詳解利潤、經營與並購

觀點地産網 伴随着國内融資環境的不斷收緊，監管部門對定增、重組等事宜的審核日益嚴謹，這同時也給了我們一個更好觀察企業的窗口。

3月13日，陽光城發布公告，以一紙長達73頁的回復報告詳細回答了證監會關于其非公開發行股票定增70億元反饋的12個問題。

據觀點地産新媒體了解，陽光城于2016年8月31日披露2016年非公開發行A股股票預案，拟以底價6.44元/股發行不超過1,086,956,521股，募集資金總額不超過人民币70億元，募集資金将投資于福州大都會項目、上海楊浦大橋101地塊項目、杭州文瀾府項目（杭州上塘項目）、杭州上府項目、蘇州愉景灣項目、蘇州麗景灣項目、蘇州麗景灣PLUS項目等7個項目。

此後的11月25日，陽光城宣布，收到中國證券監督管理委員會出具的《中國證監會行政許可申請受理通知書》，對公司2016年非公開發行股票申請予以受理。

而此次，陽光城3月13日發布長達73頁的回復報告，是對證監會2017年1月12日反饋意見中的12項問題作出的詳細回應，内容涉及公司利潤、經營與並購等方方面面。

七大項目的利潤賬單

受房地産行業融資監管收緊影響，監管方面首要求陽光城詳細披露本次募投項目的具體投資構成和合理性，並要求對項目效益進行具體測算。

一般來說，對于一家房企某個項目的利潤賬單，外界通常只能了解到拿地成本、銷售單價、銷售金額等公開信息，而對于總投資金額、銷售收入、淨利潤等數字，房企通常不會詳盡披露。

但在陽光城此次回復中，就詳細披露了本次募資定投7大項目的具體投資金額、土地成本、銷售收入、淨利潤等數字。

具體來說，福州大都會項目總投資金額75.47億，土地成本34.14億，占比45.07%；測算銷售收入89.48億，淨利潤6.28億，按照投資總額計算投資回報率為8.29%。

上海楊浦大橋101地塊項目總投資金額29.50億，土地成本17.97億，占比60.92%；測算銷售收入31.49億，淨利潤2.52億，按照投資總額計算投資回報率為8.56%。

杭州文瀾府項目（杭州上塘項目）總投資金額23.73億，土地成本12.81億，占比53.97%；測算銷售收入25.72億，淨利潤2.10億，按照投資總額計算投資回報率為8.86%。

杭州上府項目總投資金額41.04億，土地成本23.03億，占比56.11%；測算銷售收入47.31億，淨利潤4.31億，按照投資總額計算投資回報率為10.51%。

蘇州愉景灣項目總投資金額19.41億，土地成本10.34億，占比53.25%；測算銷售收入23.50億，淨利潤2.58億，按照投資總額計算投資回報率為13.29%。

蘇州麗景灣項目總投資金額27.57億，土地成本11.98億，占比43.46%；測算銷售收入35.30億，淨利潤3.63億，按照投資總額計算投資回報率為13.16%。

蘇州麗景灣PLUS項目總投資金額9.59億，土地成本1.62億，占比16.86%；測算銷售收入10.43億，淨利潤0.87億，按照投資總額計算投資回報率為9.08%。

從陽光城測算的結果可以看出，陽光城7大項目按投資總額計算的投資回報率均在8個點以上。並且，由于其測算售價實際上低于目前市場在售價格，且其項目多為分期銷售，考慮到項目後期可能漲價的因素，預計實際淨利潤将高于預測，投資回報率也将進一步提升。

值得注意的是，在上述7大項目中，蘇州項目的測算投資回報率都比較高，其中兩個項目的測算投資回報率甚至高達13%，遠高于其他幾個項目。

觀點地産新媒體了解到，此次陽光城的7個項目中，福州、上海、杭州以及蘇州愉景灣均為通過公開市場拿地獲得，而蘇州麗景灣及麗景灣PLUS則是通過並購取得。其中，麗景灣PLUS由于體量過小，測算的投資回報率略微有所減少。

但仍然可以發現，對于陽光城公開市場拿地項目土地成本占投資總額的比重均超過50%，而並購項目土地成本占投資總額的比重遠低于公開市場拿地，投資回報率也要高得多。

這或許這也是陽光城2016年以來不斷加大並購步伐的主要原因。而在此次回復報告中，陽光城亦首次詳細披露了公司自2015年以來的對外並購情況。

披露了哪些並購項目

在土地成本日益走高下，陽光城早早地便走上了並購之路，成為繼孫宏斌之後的又一個“並購王”。

據陽光城披露，2015-2016年期間，公司共實現對外投資總金額155.03億元（不含債權），公司對外投資的資金來源均為自有資金或通過商業銀行等金融機構籌集的資金，不存在違規挪用非公開發行股票或公司債券發行募集資金的情形。

具體來說，2015年公司共實施對外投資7筆，涉及投資總金額30.64億元（不含債權），截至2016年末均已全額支付。

其中，11.93億元受讓福建華鑫通國際旅遊業50%股權、2288萬元收購天安中國房地産50%股權、16.5億元購入杭州銘昇達房地産開發100%股權、1.78億元收購蘇州中昂置業和惠友地産均已在此前披露。

另有1181萬收購陝西臻極置業100%股權、888萬收購廈門海峽時尚創意國際商務50%股權兩筆收購此前並未披露。

2016年公司共實施對外投資22筆，涉及投資總金額124.39億元（不含債權），截至2016年末已支付115.28億元，尚待支付的款項金額為9.10億元。

其中，3000萬元投資“三峽金石（深圳）股權投資基金合夥企業(有限合夥)）”2%股權；28.14億元收購長沙中泛置業100%的股權；5.38億元競得位于南沙的廣州廣晟海韻房地産49%股權；2.5億元投資廈門象陽投資50%股權；11.79億元收購廣州南沙經濟開發區太古房地産90%股權；2.41億元收購廣州南沙經濟技術開發區逸濤雅苑房地産90%權益；11.18億元收購蘇州新萬益投資100%股權；20.45億元收購廣東逸濤萬國房地産50%股權；13.51億元競得杭州中大聖馬置業及浙江物産良渚花苑等15家公司股權組成的股權資産包；6000萬元收購鄭州鑫岚光房地産開發60股權；9623萬元收購師匯優創教育投資（北京）65%股權；2.17億元收購杭州拱運房地産100%股權；2000萬元並購北京中展泓基置業40%股權；投資設立德清凱洋投資合夥企業（有限合夥）等14項收購均已在此前披露。

另有5.2億元並購漳州市富山房地産開發50%股權、2.15億並購湖南中正投資70%股權、51萬元並購深圳市大愛城房地産100%股權、8997萬元並購廈門市中鴻德投資50%股權、2.50億元投資廈門華祥苑資産管理50%股權、1.11億並購上海浩達房地産置業100%股權、8288萬元並購陝西瑞朗置業53%股權、3.00億元並購福建建樹房地産開發100%股權等8項並購此前並未披露。

截至2016年9月30日，公司及其下屬子公司已完工的房地産項目為31個、在建項目43個、拟建項目38個。公司土地儲備1面積合計915.86萬平方米，規劃計容建築面積2合計2,463.46萬平方米，主要集中在福州、廈門、上海、蘇州、杭州、廣州、北京、西安、長沙等九個重點城市，位于上述九個重點城市的土地儲備面積合計838.42萬平方米，計容建築面積合計2,335.79萬平方米，分别占公司總土地儲備面積和總規模計容建築面積91.54%和94.82%。

陽光城在公告中表示，公司對外投資主要圍繞房地産主業實施開展，其中主要為開展房地産開發所設立的項目公司或平台公司。同時，公司也有部分投資涉足教育、投資等領域，以促進公司升級轉型，培育新的業務增長點。

回升的毛利率與730億存貨

大手筆的並購為陽光城帶來了大量優質、低成本的土地儲備的同時，未來也将為陽光城在過往承壓的毛利率、資産負債率、存貨等财務指標上增添亮色。

據陽光城披露，2013年、2014年、2015年和2016年1-9月，公司房地産業務的毛利率分别為36.29%、31.00%、27.07%和28.41%。公司房地産業務的毛利率主要受到物業銷售形态、産品定價策略以及土地獲取成本等因素的影響。

對于過往毛利率略有下降的原因，陽光城方面表示，一方面，近年來，公司主要房地産項目所在區域土地價格持續上升，因此公司土地獲取成本及房地産項目開發的總體成本相應提高，結算平均成本從2013年的5,823.84元/平方米增加至2015年的10,752.17元/平方米，進而導致公司房地産業務的毛利率水平有所下降。

另一方面，2014年以來，為配合公司高周轉運營策略的實施、加快房地産項目去化效率，公司順應地産調控政策要求，契合市場需求及行業競争情況，對部分房地産項目采取了靈活定價策略，這在一定程度上也影響了公司當時房地産業務的毛利率水平。

但随着2016年公司重點布局9個城市房價的上漲，2016年前三季度公司毛利率水平已出現提升，達到28.41%。

可以看到，雖然土地成本的不斷上升和資金壓力下高周轉策略使得過往陽光城毛利率略有下降，但在如今並購策略下，陽光城在土地成本上将具備有較大優勢，精準的拿地目光亦讓其即使是在高周轉情況下亦能保持較滿意的售價，最終其毛利率穩固在28%。

同時，相較于良好的28%毛利率表現，陽光城也認為此次70億募資将有效降低公司資産負債率。

據陽光城披露，截至2013年末、2014年末、2015年末和2016年9月末，公司合並口徑的資産負債率分别為86.86%、84.69%、80.42%和84.66%，剔除預收賬款後的資産負債率分别為79.80%、78.39%、77.26%和81.02%。2016年前三季度國内市場的利率水平持續下降，為降低整體融資成本，公司主要通過發行債券、長期借款的方式補充資金，未實施股權融資，因此資産負債率較2015年末有所上升。

假設本次非公開發行規模達到70億元，則本次非公開發行完成後，公司資産負債率将降低至79.68%，剔除預收賬款後的資産負債率将降低至75.21%，這将大大優化陽光城資本結構，提高公司抗風險能力。

陽光城表示，報告期内公司房地産業務正常經營，房地産項目銷售情況總體良好。陽光城2016年三季度末730.38億元存貨余額，2013年、2014年、2015年以及2016年1-9月，公司分别實現銷售金額174.70億元、230.69億元、298.21億元及302.98億元，均呈現穩定上漲趨勢。

截至2016年9月30日，公司多數已完工項目的銷售率達到80%以上，在建項目取得預售證的部分的銷售去化也在穩步推進過程之中。

有業内人士就表示，在這個土地成本日益上漲、面粉貴過面包的時代，730億的存貨意味着已經到手的更多的土地儲備，也意味着将來能夠入市的更高價值的貨值，相較于很多“無糧”在手的企業，陽光城已經占據制高點。