觀點訪問 | 申樂瑩：存量時代青杉資本的出路

觀點地産網 在房地産将進入存量價值創造時代的行業共識之下，即便過去的2016年增量市場迎來大爆發實現了10萬億銷售，存量房領域早已成為大型房企尤其是中小房企争相布局的新藍海。

作為朗詩旗下投融資平台的青杉資本負責人，申樂瑩在接受觀點地産新媒體專訪時指出，一線城市進入存量物業的階段和一二線城市地價“面粉貴過面包”現狀的雙層夾擊之下，“基金+資管”模式成為房企轉型的必然方向。

實際上，在過去的一年多的時間里，房企進入存量房領域的舉措頻頻，涌現了一批資管基金的身影，而此前低調的青杉資本在相繼收購了上海、甯波、杭州等多個項目之後也進入了公衆視野。

青杉資本所進行的投資並購基金無疑是朗詩輕資産戰略下重要的布局，甚至在申樂瑩看來，在朗詩集團轉型2.0商業模式之下，青杉資本是執行新商業模式的“尖刀連”與“先頭部隊”。

她透露，青杉資本在拓展原有地産基金平台規模的同時，還扮演着集團另類投資的角色，“成立並購基金，並繼城市更新等平台之後成立例如青年公寓等不同主題的基金平台”。

房地産行業日趨成熟之下金融化是必然趨勢，而通過對申樂瑩的采訪，我們在解構青杉資本的同時，或許也可以一窺轉型時期房地産企業的存量房打法。

房企轉型與地産基金出路

與大多數房企一樣，創立于2012年的青杉資本設立的初衷，是作為朗詩集團地産開發項目的非銀行融資平台。

過去成立的幾年里，青杉資本發行了多支綠色地産基金和信托産品，並于2015年獲得私募投資基金管理人的登記證書。截至目前，平台管理的基金規模在50-60億。

不過申樂瑩指出，在2015年朗詩集團轉向輕資産發展戰略之際，青杉資本進行了定位的升級，未來将探索綠色金融投融資一體化模式，整合項目和金融資源，打造基金管理、另類投資、資産管理和資本經營能力，形成對外部市場的投融資及金融服務能力。

換言之，青杉資本将由此前的融資渠道轉變成為朗詩集團兼顧投融資與資産管理多重功能的平台。

申樂瑩介紹，在進軍資産管理領域，青杉資本普遍采取資本端合作的模式，即通過與合作方成為基金的聯合管理人或合資成立公司，作為基金的共同管理人來實現資管上的合作，因而朗詩也會成為項目的基石投資者之一，但具體權益比例視項目具體情況而定。

“青杉資本和另外一個合作方會是GP，會是COGP，是共同管理人，此外也會是一部分劣後級份額的LP出資方。其他的劣後級和優先級LP會是獨立的第三方，他們不擔任資金管理的角色，只是财務的出資方，這是由一些機構投資人、甚至一些機構來募集的，比如高淨值私行客戶，不同的項目可能不太一樣。”

在角色轉換之下，青杉資本更為注重項目的投融管退。申樂瑩介紹，雖然項目的退出要看市場的具體情況，但是青杉資本投資的目標是希望在三年内項目投資的IRR都達到15%以上。

不過對于目前國内在管理資産退出的政策方面，申樂瑩指出，目前中國的金融手段不夠豐富，REITs、ABS等産品仍在試水階段，其次，對于投資者而言目前關注的多是短期的高收益，而對于房地産的資産運營是一個中長期的過程，匹配的産品多是提供給投資者穩定的長期收益。

此外，她表示，資産的管理運營多涉及城市更新與項目的改造，規劃、建設、重新調整的運營都受到多方的因素影響，相對于簡單的賣地、造樓、銷售模式而言，投資改造周期較長。

不過，申樂瑩也表示：“未來大的方向：擁有穩定的現金流的優質資産，它的退出環境，整體趨勢上是有越來越多的方式來退出，未來的環境是會越來越好的”。

地産“另類投資”角色與定位

2016年，青杉資本聯合中信資本成了城市更新基金平台，而在成立地産基金平台以外，青杉資本還承擔了“另類投資”的角色。

申樂瑩介紹：“目前直接由青杉資本管理的項目為上海的新西郊、長風項目以及2017年初剛剛拿下的上海楊浦太平洋保險辦公樓，此外青杉資本也作為集團的另類投資部門，而目前這些青杉進行並購的項目並沒有完全以基金的形式存在，有的是普通的合資合作。”

實際上，申樂瑩所說的“另類投資”就是朗詩在非公開市場進行的收並購。據公開資料顯示，在過去的一年多時間里，青杉資本協同朗詩分公司相繼獲取了杭州余杭臨平、甯波江北濱江、杭州下沙奧特萊斯廣場東側住宅、商業地塊、成都天府二街等多個項目。

朗詩集團董事長田明此前接受媒體采訪時透露，在朗詩2016年拿下的21個項目中，青杉資本直接拿的以及參與協作拿的将近有一半，而且這些項目一般都是比較復雜的項目，像境外的股權收購。

申樂瑩表示，青杉資本今年在城市更新投資主題以外，還将設立其他類型的地産基金投資平台，“類似于並購基金”，並且表示“目前對于青杉資本的目標：一是進一步擴展地産基金平台的規模，二是進一步提升另類投資即在並購上的投融管退的專業能力”。

據申樂瑩介紹，青杉資本在存量資産投資方面主要集中在一線城市和部分強二線城市核心地段，而她強調，對項目的選擇還是以城市的能級和目前所處的發展階段來定。

“青杉資本要尋找的是一些目前價值被低估、定位錯誤的存量資産來做價值創造。因而一線以及部分強二線城市已過了大開發階段，已進入存量時代，這類城市的存量的商業物業在滿足投資條件後我們會進行收購，而對于其他二線城市還處在房地産大開發建設階段，我們的收購類型将仍以開發類項目為主。”

申樂瑩分析預計，2017年在房地産市場走勢普遍不看好之下，收並購項目的機會會越來越多，不過随着越來越多房企進入存量市場的並購領域，青杉資本的對手不僅是原有的資産管理公司，還有衆多的房企，未來面臨的競争将會更為激烈。

她還表示，朗詩轉型在行業内算比較早，從2015年開始就有專門的團隊做存量市場，因而在整個收並購的過程中積累了一定的風險控制的能力，交易結構設計的能力，包括金融方案與資産之間的匹配能力等，“我們會在堅持這些專業能力的基礎上，進一步打造自己獨特的專業能力”。

事實上，為了增強在細分領域的運營能力，朗詩也在2016年底成立了專門從事存量資産運營的事業部。

申樂瑩透露，朗詩集團圍繞地産主營業務實施了“榕樹林”計劃，積極培養涵括建築設計、裝飾、物業服務、地産金融、養老服務等縱向一體化的事業部。

她進一步解釋說：“各事業部不是獨立于朗詩而存在的個體，而是其旗下的一份子，各事業部各自落地生根，在自己的闆塊里面做到專業性，並不是競争的關繫，而是各自在核心環節能力打造和經營上，服務于朗詩整體的戰略。”