13億獲荊州項目首入湖北 奧園二三線城市擴張中的並購路徑

觀點地産網 業績會上宣布完要将今年銷售目標提高到333億之後，奧園便進入了忙碌的儲備糧草狀态。

5月15日晚上，奧園發布消息，稱其又通過拍賣方式獲得了位于荊州市沙北新區津鄉大道及工農道的一宗土地，總價13.1億元，項目總建築面積約35.4萬平方米，樓面地價約3700元/平方米。

借此，奧園獲得了進入湖北市場的門票，並表示将進一步強化中西部核心區的戰略布局。觀點地産新媒體了解到，與荊州接壤的武漢将是奧園的下一個目標，且目前奧園已有好幾個項目在洽談中。

近兩年加快擴張速度後，奧園一直在積極拓展一二線重點城市，但因近兩個月來調控持續升級的影響，一二線市場受到的打擊不小。

在此情況下，奧園堅持一二線城市的策略其實已有所改變：“現在也會開始關注一些二線末、三線頭的城市，這些城市不太受限購影響，且增長潛力大。”

13億首入湖北

“國内也會比較關注東部還有中部地區，這兩個地區也是在今年國内人均消費能力增長比較快，GDP增長比較快的區域，所以這兩個區域也是未來奧園要重點發展的地方。”

雖然是近幾日才有項目确切落地，但早在三月份業績會上，奧園主席郭梓文就曾透露，正努力将版圖擴大至中部及東部。因而此次獲得湖北荊州項目，也意味着奧園已順利将中部納入了布局版圖中。

奧園方面表示，荊州東接武漢，為中南地區重要的工業基地，也是長江中遊重要的港口城市，且歷史悠久，旅遊資源豐富，城市化速度也在加快。而其項目所在的沙北新區是荊州市重點發展的新區，人口增長迅速，房地産市場需求旺盛。項目周邊不僅交通便捷，還有教育以及生活配套資源。

觀點地産新媒體從奧園總裁助理、财務總監陳志斌處了解到，該項目是通過政府招拍挂的方式獲得，為純住宅地塊，将打造為剛需産品，預計今年年底，也就是11或12月份就會入市。

實現湖北市場的布局後，奧園在消息中稱，其将進一步強化中西部核心區的戰略布局，未來也将繼續保持購地渠道多元化，推動業務持續快速增長。

換言之，拿下荊州項目只是奧園在湖北市場邁出的第一步，後續還将繼續在華中擴張，奧園的目標里，顯然不會缺少湖北最熱門也是連續兩年住宅成交量居國内首位的武漢。

陳志斌向觀點地産新媒體透露，在此之前，奧園已在武漢成立一個團隊尋找項目，目前也已有好幾個項目在洽談當中，其中還包括舊改項目，但今年能否有項目落地仍是未知數。

如今的武漢市場已集聚了全國各大房企，不管是公開招拍挂還是並購，拿地都是一件難度繫數頗高的事情。曾有業内人士形容，只要有地塊，不管是優質的還是有一定開發難度，利潤不是很高的項目，都會有一群開發商蜂擁而至，追着“地主”談收購，價格也被擡得越來越高。

這也是奧園目前在武漢談的幾個項目所面臨的最大問題，“市場太熱了，能不能确定關鍵看價格”。

談及價格標準，陳志斌表示，按目前武漢的房價來測算，項目毛利率達到其内部要求的25%以上才會考慮。另外還會考量標的項目商業比例、債務風險等問題。

二三線擴張路徑

近兩年開始加快擴張速度後，奧園一直在積極拓展一二線重點城市，管理層也多次強調一二線城市會是公司未來的主要目標。

然而，随着近兩個月來一二線城市調控持續升級，奧園堅持一二線城市的策略其實已有所改變，此次選擇荊州就是一個很好的例子。

3月份接受媒體采訪時，奧園集團副總裁陳嘉揚雖強調盡管一二線城市加大政策調控力度，奧園仍将以發展一二線城市為主，卻又表示将選擇人口較多、購買較強的城市，作為一二線城市的輔助發展目標。

對于為何選擇三線城市荊州作為湖北的首站，陳志斌表示，荊州在湖北算是排名第二的城市，且武漢限購後，與其接壤的荊州明顯承接了不少外溢的需求，市場熱度漸長。

“去年下半年開始，三線城市市場也有所回暖，加上現在一二線熱點城市限購對市場打擊挺大的，所以現在也會開始關注一些二線末、三線頭的城市，這些城市不太受限購影響，且增長潛力大。”

至于擴張的方式，雖然此次奧園是以公開招拍挂的方式獲得項目，但收購的成本始終會比公開招拍挂市場低，在目前的市場情況下，若繼續擴張，尤其在類似武漢這種熱門城市，“采取並購的方式會更好”，陳志斌坦言，住宅依然是收購時關注的重點。

即便目標城市範圍有所調整，但並購及合作似乎已成為是奧園擴張路上的主要手段。“未來奧園的拿地仍将以並購及合作為主。”郭梓文曾在業績會上明确表示。

從以往的情況來看，奧園去年全年新增的17宗土地中，很大一部分就是通過並購的方式獲得。2016年4月其就是通過收購首入深圳，随後又以同樣的方式實現了甯波、成都、珠海等城市以及澳洲悉尼的布局。

今年3月23日，奧園更成功以6.58億元的總代價，收購了北京一個總建築面積約為1.6萬平方米項目的100%權益。

與此同時，随着規模的增長，奧園拿地的預算也在提高。郭梓甯透露，購地的金額大概占銷售額的三分之一左右，因而在2017年333億銷售目標的基礎上，奧園今年總土地預算為100-130億元。