再見，地産！中航國際剝離六成權益與萬科的十年時光

觀點地産網 将房地産業務劃轉保利，決意退出地産領域多時，中航工業終于也将正式與萬科拆夥告别。

5月17日，中航工業旗下公司中航國際控股發布公告宣布，将通過北京産權交易所出售中航萬科合計60%權益，出售完成後，中航萬科将不再為中航國際控股的合資企業。

目前，中航萬科60%權益的出售標價尚未确定，但中航國際控股稱預計将介于17.80億元至18.77億元之間；而中航萬科所涉及資産包括位于重慶約21.27萬平方米（占地面積）的土地儲備及位于重慶、甯波、合肥、廣州、佛山及其他地區約117.84萬平方米（建築面積）的已建物業。

觀點地産新媒體了解到，對于中航萬科60%權益，占另外40%股權的萬科其實擁有優先購買權，但中航國際控股方面稱，尚未知悉萬科是否行使該權利。對此，萬科董秘朱旭則回應觀點地産新媒體稱：“此屬企業商業決策，目前沒有可披露的信息。”

倘若萬科不行使該權利，其則将迎來一位新的盟友，但不管怎麼樣，對于萬科而言，新盟友的意義都将與舊盟友中航完全不同。

2007年，中航工業與萬科合資成立中航萬科，以對中航工業于全國各地的閑置土地資源進行一級整理和二級開發，從萬科的角度看，中航工業一直是手握大量土儲的“地主”。

出售60%地産權益

按照中航國際控股5月17日發布的公告，中航萬科現時由中航國際控股、中航國際及萬科分别持有47.12%、12.88%及40%，而中航國際控股拟聯同中航國際透過北京産權交易所出售其等所擁有的中航萬科全部權益（即60%權益），出售完成後，中航萬科将不再為中航繫的合資企業。

觀點地産新媒體獲悉，中航國際控股目前計劃在取得國資監管部門批準後，于北京産權交易所履行信息預披露程序，公布期限随即開始並為期20個營業日。

目前，中航萬科60%權益的出售標價尚未确定，中航國際控股稱，中航萬科于2016年12月31日全部股權的初步評估值介于37億元至39億元之間，據此，預計建議中航萬科60%權益的最低標價将介于約17.80億元至約18.77億元之間，“最終代價将取決于中航萬科權益中標人提供的最終標價，但将無論如何不低于有關最低標價”。

值得注意的是，中航國際控股給出的最低標價區間似乎並非是個“好價錢”。

從賬面上來看，中航國際控股在公告中透露，基于預期最低標價介于17.80億元至18.77億元之間，則估計在出售中航萬科60%權益後将錄得“介于虧損3100萬元至盈利6300萬元之間”，這也就是說在扣除就中航萬科權益支付的投資成本賬面值約17.49億元之後，中航國際控股極有可能在出售資産之後虧損或僅得到極少的回報。

而從資産來看，令中航國際控股作出如此低預期的資産其實均位于現今樓市較熱的一二線城市——公告顯示，中航萬科所包含的資産是位于重慶約21.27萬平方米（占地面積）的土地儲備及位于重慶、甯波、合肥、廣州、佛山及其他地區約117.84萬平方米（建築面積）的已建物業。

但中航國際控股稱，中航萬科60%權益的最低代價也仍為對其投資成本的合理收益。

此外，中航國際控股還表示，出售該資産是鑒于政府對房地産行業實施不斷加強的調控政策，中國的房地産行業将面臨巨大挑戰；而透過出售将優化其資源配置，改善其資本及負債結構，提高業績。

業内人士認為，對于中航繫而言，出售中航萬科權益其實是基于其全面退出房地産領域的決定，但對于萬科來說，這部分資産應該仍然具有較大的價值。

觀點地産新媒體獲悉，中航萬科所擁有的全部地産項目均由萬科主導操盤，而對于即将出售的中航萬科60%權益，萬科其實擁有優先購買權。

但萬科會否行使優先購買權呢？中航國際控股方面對觀點地産新媒體稱，尚未知悉萬科是否行使該權利；而萬科董秘朱旭對觀點地産新媒體的回應則為，“此屬企業商業決策，目前沒有可披露的信息”。

萬科中航十年時光

有業内人士認為，萬科極有可能會行使優先購買權，因為按照萬科來說，不會輕易放棄位處一二線城市的較優資産；而且，就算萬科迎來新的盟友，對比舊盟友中航工業而言，意義完全不同。

觀點地産新媒體獲悉，2007年2月，當時的中國航空工業第一集團公司全資子公司北京瑞賽科技有限公司與萬科合資成立了中航萬科，注冊資本10億元，中航與萬科持股比例分别為60%和40%，而中航萬科的業務是主要對中航工業在全國各地的閑置土地資源進行一級整理和二級開發。

早前，有分析師在接受媒體采訪時指，中航工業以前是軍工企業，在全國大多數二三線城市都有基地，所謂“基地”其實指的就是原中航第一、第二集團旗下分布在全國各地的舊機場和廠房，中航工業的這部分自有土地資源在業内一直被指“驚人”，而這也就是說，中航工業之于萬科而言，就是手握大量土儲的“地主”。

中航工業出地，萬科捆綁收益，南昌青雲譜區項目就是其中一個例子。2010年，中航萬科、中航地産以及江西洪都（中航工業全資子公司）共同出資設立江西中航國際洪都投資有限公司，以負責江西洪都位于南昌市青雲譜區新溪橋的老廠生産區(約4000畝)及生活區土地的前期整理等工作。

彼時，中航地産就表示：“公司參與投資設立江西中航國際洪都投資有限公司，借此參與中國航空工業集團公司繫統内企業自有土地開發，有利于借助公司的房地産行業經驗充分挖掘和提升項目土地的整體價值，並獲取财務效益。”

當然在十年的合作里，雙方也有一同從外部拿地，但似乎大多都是圍繞在中航工業自有土地附近。比如，于2014年6月16日，江西中航國際洪都投資有限公司就曾與江西萬科益達置業投資有限公司聯合競得一塊商住用地，該地塊位于青雲譜區洪飛路以北、洪都南大道以東，正位于中航工業洪都老廠區附近，該地即為如今的萬科洪坊1951。

合作十年，中航萬科已于國内落地諸多項目，據觀點地産新媒體不完全統計，包括了重慶萬科悅灣、重慶萬科江樾、佛山萬科水晶城、蘇州萬科金色里程、上海萬科尚源、南昌萬科洪坊1951、武漢萬科高爾夫城市花園、成都萬科匯智中心、成都萬科金色海蓉、上海萬科白馬花園、合肥萬科金域華府、佛山萬科金色溪谷花園、廣州萬科蘭喬聖菲以及蘇州萬科長風等。

不過，這種捆綁具備豐厚土地資源的公司並從中受益的模式，萬科並非僅用于中航工業上，拉來深圳地鐵成為其基石股東，其實為的也是深圳地鐵豐厚的軌道土地資源。

其實在此之前，早在2015年初，萬科和深圳地鐵就成立了類似于“中航萬科”的合營企業——“深圳地鐵萬科投資發展有限公司”。彼時，有觀點就指出，這個公司成立的目的並非僅只是為深鐵萬科紅樹灣項目，“還會有其他合作”。