65億再購美國商業物業 中國人壽低調浮現的海外並購路線圖

觀點地産網 2014年收購倫敦地標性摩天樓成功開啟海外資本之旅後，中國人壽似乎在繪制更大的資本收割圖。

截至2017年5月，中國人壽海外投資金額達到95.5億美金，約占2017年再投資資産的13.14%。並購路徑也從最初的迷戀英倫風情，到與“湯姆大叔”結緣，再到觸角延伸至日本的主要都市圈。

據《華爾街日報》5月23日消息，美國一組囊括48處商業地産的並購案中出現中國人壽的身影。不過，與過往只關注紐約、倫敦等大城市的地標性建築不同，這次中國人壽将視角轉向了美國二三線城市聖路易斯。

據了解，中國人壽計劃從聖路易斯Elm Tree Funds手中收購美國物業組合（U.S.Property Portfolio）95%的權益，該物業組合包含48處美國商業地産，估值為9.5億美元。

橫跨亞美歐的並購掠影，反映的不僅是居高不下的海外投資熱潮，更是投資端收益率不斷下行背景下險資加大海外資産配置力度的一個縮影。

低調收割美國二三線

“境外投資方面，受資本管制因素影響，中國人壽正在等待機會。”距離副總裁趙立軍于3月24日業績會上的發言僅過兩個月，中國人壽就在以市場化的方式落實以上設想。

2017年5月23日，《華爾街日報》消息稱，中國人壽将從ElmTree Funds手中收購美國48處商業地産95%的股權，總價值約為9.50億美元，剩余的5%股權将繼續由ElmTree Funds保留並打理。

據觀點地産新媒體查詢獲悉，該資産組合總面積為550萬平方英尺（合51.15萬平方米），分布在以美國東部和北部五大湖區為主的21個州。其中包括物流、辦公、醫療三類業态組成的成熟型資産包，比如得克薩斯州塞金一處卡特彼勒公司(Caterpillar Inc., CAT)租用的工業建築以及弗吉尼亞州斯湯頓一處聯邦快遞集團(FedEx Co., FDX)配送設施。

公開資料顯示，ElmTree是一家私募股權投資公司，總部位于美國聖路易斯，是美國市場上不動産定制開發領域的領先企業，目前和各大企業租戶保持着長期的合作關繫。

ElmTree Funds執行主管Jim Koman透露了該項收購的更多信息，他表示：“ElmTree的業務模式一直是開發地産項目，然後租給單一長期租戶。這樣做能夠保證有固定的租金收入，而且每年會遞增。”

他還透露，上述9.5億美元估值中有約60%将被中國人壽集團與ElmTree的合資交易注入該地産組合的新債權。據悉，該債權将被轉變為商用不動産抵押貸款證券，並被出售給摩根大通(JPMorgan Chase & Co., JPM)牽頭的銀團。

需要注意的是，與過去國内投資者關注的紐約、舊金山等大城市不同，本次的交易標的位于美國聖路易斯，從城市屬性劃分上來說，相當于中國的二三線城市。

業内人士也指出，最近幾年歐美國家的經濟復蘇為並購交易提供了良好的盈利空間，這也使國内企業跨境收購成為一種流行趨勢。不過在投資過程中，由于受經濟增速放緩以及國内産能過剩的影響，不少企業對世界經濟復蘇存在過高預期，導致在並購交易中支付過高的溢價。

Jim Koman也印證了這一點，他表示：“最近這些市場（紐約、舊金山）的樓價如此之高，以至于海外投資者開始尋找不那麼熱門的投資目的地，越來越多的海外資本流入美國二三線城市的地産市場。”

作為這些“海外資本”的一份子，中國人壽在回應海外收購項目時稱：“對于投資方而言，可以較好地抵禦通貨膨脹對各項稅費帶來的影響，獲得更穩定的現金收益，資産包未來經營現金流穩定，且現金回報率明顯高于一線國際門戶城市標志性寫字樓物業。”

上述ElmTree Funds的Jim Koman也指出，這些偏僻位置地産的收益率要比最熱門位置地産高出逾三個百分點。

亞美歐並購掠影

與近年來頻頻高調亮相海外資本市場的同行安邦相比，中國人壽的海外配置之路似乎低調許多，但從為數不多的報道中，還是能拼湊出中國人壽的海外並購路線圖。

2014年6月20日，金絲雀碼頭集團母公司歌鳥地産在官網發布消息稱，中國人壽和卡塔爾控股（一家主權财富基金）已完成對其旗下倫敦金絲雀碼頭10 Upper Bank Street 大樓的售讓交易，金額達7.95億英鎊（約84億人民币），其中中國人壽将持有該樓70%的股權，卡塔爾控股将持股20%。

資料顯示，10 Upper Bank Street 大樓是全英國五家占地超過1000萬平方英尺的辦公樓之一，這五所辦公樓都位于金絲雀碼頭商業集群地帶。該大樓每年錄得租金收入4435萬英鎊，大部分租約将持續到2028年。按照中國人壽和卡塔爾控股7.95億英鎊控股90%股權計算，該大樓全部估值約為8.33億英鎊，中國人壽該筆地産投資的年回報率約為5%。

在倫敦收購10 Upper Bank Street 大樓後，同年8月中國人壽将目光投向了美國。據彼時媒體報道，中國人壽入股了美國德太投資（TPG），並于2015年7月迎來了該筆交易的新一步進展。據了解，7月國壽投資公司作為TPG投資顧問，國壽海外公司則作為出資人，交易完成後中國人壽成為TPG最大的戰略投資者之一。

2015年，中國人壽在海外的收購步伐並未停止，年内收購了波士頓、倫敦、紐約等四個項目。其中，9月中國人壽以3.4億英鎊将位于英國倫敦金融城核心區域的甲級辦公樓收入囊中。随後的11月，中國人壽又憑借10億美元的代價收購了美國的優質核心型物流資産包IIT。

據觀點地産新媒體查詢，該資産包物業可租賃面積合計500萬平方米，分布于美國經濟實力排名前20的市場，中國人壽則是IIT持股比例最大的投資人。

除了在倫敦和美國繼續尋覓寫字樓項目外，2016年中國人壽将並購版圖擴至鄰國日本。2016年6月，中國人壽收購了日本的核心物流資産包。據觀點地産新媒體查詢，該資産包囊括約170處成熟物流資産，租戶為汽車工業巨頭三菱扶桑集團，出租率100%；主要分布在東京、大阪等日本主要大都市圈。

從最初的迷戀英倫風情，到與“湯姆大叔”結緣，再到觸角延伸至日本的主要都市圈。業内人士表示，中國人壽橫跨亞美歐的並購掠影，反映的不僅是居高不下的海外投資熱潮，更是投資端收益率不斷下行背景下，險資加大海外資産配置力度的一個縮影。

中國人壽原董事長楊超在參加某投資會時，也間接證實了上述人士的看法。他表示，目前國内經濟增長面臨下行壓力，加之低利率環境以及充滿不确定性的債券市場，使得保險資金配置風險正在加大。

據楊超透露，目前國内約有80%的保險資金用于配置固定收益類資産。截至2016年12月末，保險業在境外投資余額達492.1億美元，占保險業上季度末總資産的2.33%，距離15%的監管比例有比較大的空間。這也給險資境外收購提供了更多機會。

觀點地産新媒體從中國人壽年報獲悉，截至2016年12月31日，中國人壽的投資資産達到2.45萬億元，同比2015年上升7.2%。于資産體量增大的同時，中國人壽提出2017年再投資資産要超過5000億元。

據不完全統計，截至2017年5月，中國人壽海外投資金額達到95.5億美金，約占2017年再投資資産的13.14%。