國企混改美林湖實驗 新東家珠江實業聯手基金試水“地産+金融”

觀點地産網 去年底迎來新東家珠江實業後，廣州城郊大盤美林湖似乎開始了一場大變革。

近日，珠江實業集團通過官方微信宣布，5月17日其與同樣身為國企的廣州市城發投資基金管理有限公司簽訂了戰略合作協議，未來将在房地産開發等多方面進行合作。

珠江實業透露，目前雙方已就美林湖項目部分融資與城發基金開展了合作，並希望以美林湖為契機，積極探索“地産+金融”的商業新模式。

在2015年的股東會上，珠江實業董事長鄭暑平曾表示，如今房地産行業正處于轉型創新的時點，要在傳統行業上升級，往後行業的集中度越來越高，會讓一部分企業退出市場，所以珠江實業需要尋找适合長期發展的模式。

加之國企混改大背景，近兩年珠江實業開始調整發展模式、業務方向、運營管理等，希望涉足金融、養老、旅遊等産業，向适應市場的方向轉變並付之于實踐。

從此次的基金合作事宜來看，去年底入股美林湖並争取到操盤權之後，珠江實業似乎正打算以該項目為試驗點，探索多變市場下的發展新模式。

試水“地産+金融”

觀點地産新媒體發現，珠江實業的戰略夥伴城發基金成立于2014年初，由廣州基金設立，與珠江實業一樣屬于國有企業，是一個以廣州為中心的投融資平台，業務還包括資産管理、戰略投資、創業投資等，目前基金管理規模已達1500億左右。

5月17日的合作簽約儀式，珠江實業董事長鄭暑平及城發基金董事長林旭初均親自出席並完成簽約，雙方重視程度可見一斑。

房企與基金合作不是新鮮事，“地産+金融”的模式在廣州國企中也早有先例，廣州基金與廣州地鐵、廣州建築集團等亦均已試水，越秀地産也是其中一個代表。

在拿地或項目融資方面，越秀地産往往會與越秀集團旗下的基金公司合作，以小股操盤的形式參與項目開發，並與基金公司簽訂協議，在一定期限内按約定的回報率向基金公司回購股權。

這種合作方式不僅降低拿地成本，也拓寬了項目融資渠道，減輕企業的資金和财務壓力。從目前的情況來看，珠江實業與城發基金的合作很大可能也是基于此目的開展，但雙方的合作似乎還未深入，目前尚停留在提供項目融資層面。

當天的儀式上，鄭暑平就表示，金融資本與産業資本結合，運用金融杠杆輸血已成為當前形勢下房企規模增長的重要途徑。

鄭暑平同時透露，珠江實業與城發基金已就美林湖項目的部分融資展開合作，並以該項目為契機，繼續探索“地産+金融”的商業新模式。未來珠江實業與城發基金這兩家國企的合作還将涉及房地産項目開發、大宗資産配置、PPP、城市更新改造、文體産業合作等多個方面。

觀點地産新媒體曾聯繫珠江實業相關負責人咨詢關于雙方合作的具體模式和細節，同時該模式如何在美林湖項目落地，但並未獲得有效的回復信息。

不過，觀點地産新媒體翻查珠江實業2015年及2016年年報時發現，雖然今年才首次在房地産業務方面與基金公司确定戰略合作關繫，但希望借助金融與地産資源的整合來擴大規模的想法早已顯露，關于如何開展“地産+金融”模式也有了初步的規劃和嘗試。

2015年，珠江實業就是通過“房地産+金融”的股權收購方式，成功獲取安徽中僑中心項目和創基麗江國際花園項目。

在2016年年報中，珠江實業也明确表示，将探索與創新“房地産+金融”股權收購模式，在此前“股權+債權”並以保底回報的收購模式基礎上，嘗試“固定回報+浮動紅利”的投資回報方式，為公司提供項目並購和拓展的新渠道。

不久的将來，這種模式或許也将在珠江實業新獲得的廣州城郊大盤美林湖項目中得以實現。

事實上，去年底珠江實業突然宣布入股美林湖，與美林基業共同開發該項目後，除了引入基金合作，運作模式有所改變，該項目團隊、管理等也都發生了較大的變動。

美林湖新試驗

美林基業與珠江實業的合作是在國企改革的背景下進行的，在2016年11月18日内部簽約之前，雙方已通過政府多次對接和談判，最終确定之後，才于同年12月8日正式向外界宣布合作。

彼時，美林基業董事長劉遠炳與珠江實業董事長鄭暑平均在簽署戰略合作協議的新聞發布會上表示，雙方将優勢互補，共同打造，重新規劃並完善項目的配套體繫，共同開啟美林湖下一個黃金十年。

鄭暑平當時向觀點地産新媒體透露，珠江實業占的是大股份，且年内合作就會開始，但具體的合作内容目前仍需商榷。此後，美林湖就于今年5月5日加推新産品，並稱是新東家珠江實業進駐的“首映禮”。

觀點地産新媒體了解到，工商信息顯示，美林湖項目公司清遠市廣州後花園有限公司最新股權構成中，廣州珠江實業集團有限公司占股48%，認繳出資7761萬元；原大股東清遠市美林基業房地産經營管理有限公司股權占比則減至37.6%，認繳出資6080萬元。

有知情人士亦透露，珠江實業入股之後，不僅接替了美林湖項目大股東的位置，在項目公司的各個部門均有安排人員，還接過了操盤工作，今年初美林湖原有的營銷團隊，包括在業内有“非典型營銷奇才”之稱的營銷總吳兵等大部分人員均已離職。

對此，美林基業執行董事劉根智則表示否認，稱雙方确實組建了新的營銷團隊，但目前美林湖由美林基業及珠江實業共同操盤。

至于接下來美林湖将有怎樣的新規劃，劉根智透露，年内主要會補充一些住宅貨量，但不會有新類型或新定位的産品推出，目前的重點是完善項目上的學校、醫療等生活服務配套。

為何獨自開發項目十年後，美林基業會選擇國企作為合作夥伴，並共同操盤，劉根智亦答道，這一決定是因為美林基業集團未來的發展方向。

畢竟項目體量太大，選擇合作夥伴共同開發的方式，對項目對企業都是最好的，也是美林基業接觸多方再三權衡之後，才決定與珠江實業牽手的。

據悉，身為本土國企的珠江實業背後所具備的資源，或許是其中一個重要的原因。

去年劉根智接受觀點地産新媒體專訪時就曾表示，傳統模式已不适應如今的市場，未來房地産開發需要融合不同的業務，多元化經營。

按其規劃藍圖，未來美林湖将被打造為能解決住戶從出生到養老全部需求的“一生之城”，擁有“一城”“三區” “五鎮” “八園”，具備城市的功能。

因而除了賣房子，美林湖還需要考慮業主生活配套、娛樂、創業、工作等服務問題，将居住、都市産業、商業休閑、文化旅遊等房地産及多元化元素用不同的方式融合在一起。

只是，這樣的“精耕細作”且不說需要多少資源，單是項目資金投入方面也是一個巨大的數字，而具備廣州國企身份的珠江實業無疑有着明顯的融資優勢，除了能為美林湖帶來更多的開發資金，也能幫助項目獲取開展多元化業務的資源，以及一些相關優惠政策。

與此同時，近幾年很少出現在土地市場的珠江實業一方面有着強烈的擴充土地儲備需求，另一方面，國企改革要求日漸加大的情況下，近兩年珠江實業亦開始調整發展戰略和業務模式，嘗試金融、養老、旅遊等多元化産業，尚有243萬平方米土地待開發且定位“一生之城”的美林湖顯然是與之規劃相符的。

此前珠江實業便提出，希望成為房地産綜合服務集團，預計到2020年實現資産總額規模700億元，主營業務收入到達230億元。