金融街看上石家莊 商務老生150億轉向三線能否業績破局？

觀點地産網 對于“火車拉來的城市”石家莊，位于主幹道中山路的老火車站被看作是城市起源地。不過，如今老火車站已不再承擔交通樞紐的功能，被政府規劃為集聚商務、辦公、服務為主體的商業中心區，臨近的原車輛廠地塊受惠于此被規劃為中央商務區。

最新消息顯示，這一塊車輛廠地塊已被京城來的金融街揣入懷中。

據石家莊本地媒體報道，金融街已經簽約，拟在新華區投資150億元打造中央商務區，該項目正位于石家莊原車輛廠地塊，建築面積将達到82萬平方米。

金融街聞名于北京金融街，要将原車輛廠地塊打造為集現代金融業、高端服務業、高端住宅為一體的中央商務區，看起來金融街确實為一個合适的選擇。

只是一些業内人士提出，對于中央商務區、金融中心等此類專業的地産領域，地段及城市經濟環境都是至關重要、必不可缺的因素。石家莊這個中央商務區，地段自是不用多說，但石家莊是否能有足夠的經濟基礎支撐中央商務區的發展？

城市的選擇尤為重要，金融街的年報顯示，在其已進入的6個城市——北京、天津、重慶、惠州、上海及廣州中，重慶近幾年的表現就並不是那麼好看，進而成為了拖累公司毛利率的主要因素。

業内人士據此擔憂，石家莊是否會成為金融街第二個“重慶”，讓其業績承壓？

金融街奪得大熱地塊？

河北省5月18日召開的重點合作項目簽約儀式上，金融街與石家莊市簽約，拟在新華區投資150億元打造中央商務區。

觀點地産新媒體獲悉，該項目位于原車輛廠地塊，具體而言，處于新華區車輛廠前街以東，新華路以北，勝利北街以西，和平西路以南區域；項目建築面積達到82萬平方米，投資金額150億元中，75億元投于一期投資。

項目将集現代金融業、高端服務業、高端住宅為一體，預計3年内完成主體形象建設，投用後将借助其産業平台和配套産業政策，引入國際、國内高端金融品牌；而由于臨近老火車站、解放廣場片區，金融街中央商務區還将結合現有建築和歷史文化，進行規劃建設。

有石家莊資深業内人士在接受觀點地産新媒體采訪時稱，原車輛廠地塊在石家莊里地段很好，被認為是中心城區最後的大幅淨地。

“原車輛廠地塊是在石家莊的老火車站附近，老火車站是石家莊的地標，是石家莊最早的發源地，而老火車站沿線的商圈是石家莊最早的商業地，已形成一定的商業氛圍。”

上述業内人士續指，老火車站的交通樞紐功能早已轉移到石家莊新火車站中，目前老火車站是關閉狀态，未來老火車站及旁邊的解放廣場将形成石家莊中心城區的商業中心，而原車輛廠地塊正好在解放廣場北邊。

他還介紹道：“車輛廠以前是中國南車的一個分廠，前年開始搬遷到南邊，這個廠區空出來後還沒有完全拆遷完，但是拆遷問題基本不大，因為主要是廠區拆遷，再加上位置很好，一直是石家莊開發商激烈争奪的地塊。”

據觀點地産新媒體查詢，此前深圳華強就曾有意拿下該地塊。2012年，有消息指，華強與石家莊政府達成初步意向，将在石家莊車輛廠附近建華強城市廣場；2014年，有報道則稱，一位石家莊華強高層表示，他們正在與有關部門密切溝通，如果原車輛廠地塊入市，将全力拿下；2015年，又有消息稱，原車輛廠地塊通過前期招商已引進華強集團都市娛樂體驗基地項目，将投資100億元，計劃于2015年上半年完成拆遷。

石家莊業内人士透露，其實除了華強之外，看過這塊地的開發商不下十家，“但都是一個行而未決的狀态，這一次新華區通過簽約算是初步明确給到金融街了。不過，金融街還沒有公告，可能仍然是停留在一個意向階段”。

石家莊未來與金融街業績

盡管金融街簽約原車輛廠地塊並未一錘定音，但業内人士已有所擔憂。其指，對于中央商務區、金融中心等此類專業的地産領域，地段及城市經濟環境都是至關重要、必不可缺的因素，石家莊原車輛廠地塊地段是具備了，但對于石家莊是否能有足夠的經濟基礎支撐中央商務區的發展，則持保留意見。

上述業内人士對觀點地産新媒體表示，石家莊本就不是一個熱點城市，自從雄安新區設立之後，石家莊房地産市場逐漸從熱趨緩，而雄安新區一旦建立，其吸附力将遠遠大于石家莊，“石家莊一直在申請正定新區作為國家級新區，但雄安新區概念出來後，正定新區的局面看起來很尴尬”。

倘若石家莊發展不如預期，其則将有可能成為金融街年報里又一個牽制其業績破局的城市。

據觀點地産新媒體查詢，在金融街已進入的6個城市——北京、天津、重慶、惠州、上海及廣州中，重慶近幾年的表現就並不是那麼好看，進而成為了拖累公司毛利率的主要因素。

2013年，金融街于北京、天津、惠州、重慶的毛利率分别為37.64%、40.62%、35.37%及25.29%；2014年，這四個地區的毛利率又為30.17%、35.66%、37.62%及16.92%；2015年則為36.03%、 29.69%、36.86%及7.96%。

2016年金融街新增上海、廣州兩城市，北京、天津、惠州、廣州、上海及重慶的毛利率為41.82%、28.69%、17.46%、16.15%、24.45%及9.24%。

在這4年間，金融街的整體毛利率對應為26.33%、22.36%、20.55%及22.62%。業内人士據此擔憂，石家莊是否會成為金融街的第二個“重慶”讓其業績承壓？

當然，對于金融街于石家莊的發展業内並非均持悲觀，一位來自天津的分析師就告訴觀點地産新媒體：“石家莊近兩年的熱度有所提升，得益于京津冀一體化，很多知名房企的進入，省會的吸附效應增強，房價也在迅速提升。”

觀點地産新媒體獲悉，此前就已有恒大、融創、華夏幸福、保利、綠地、碧桂園、華潤、富力等入駐石家莊，而2017年以來，萬科和遠洋也先後進入石家莊。

衆多房企紛紛進入石家莊，在業内人士看來是因為石家莊未來的發展的确還值得期待。他指，雄安新區的建設，從短期來看的确是對石家莊利空，但從長期來看，這将為河北未來的發展提供較大的機會，資源的聚集和政策的傾斜都将是對石家莊的重大利好。

還有石家莊資深業内人士認為，雖然雄安新區出來之後，很多人對正定新區的發展不抱信心，但能明顯感覺到，石家莊包括河北省仍然在強力推動正定新區的發展，“我覺得未來可能會是這麼一個方向，通過城際鐵路實現同城化之後，石家莊可能會承擔輔助性的産業職能”。

那麼，金融街依托石家莊中央商務區提振其業績，或将成為一個可能。