城市中心的誘惑：從香港兩宗200億地王看信達&金茂|天河金茂廣場

觀點地産網 5月的最後一天，一則消息激起了香港樓市的波浪，南豐地産以246億港元力退世茂、中國海外、長實等12家房企，奪得九龍啟德第1F區2号地盤，刷新香港最高地價紀錄。

根據香港地政總署披露的消息，該地塊占地20.5萬平方呎，可建樓面達191.2萬平方呎，折合樓面價相當于每平方呎12866港元。

雖然是香港新地王，但在業内人士看來，與半月前可建總面積僅為46.5萬平方呎，總價卻高達233億港元，每呎樓面價5萬港元的中環美利道商業地塊相比，新地王246億港元的高價“還算比較劃算”。

據觀點地産新媒體了解，美利道商業地塊位置優越，位于香港政治、經濟中心的中環區域，同時，該地塊極其稀缺，是香港20多年來首幅推出的商業地塊。

彼時有消息稱，地塊尚未截標時，市場估值便高達200億港元，已然刷新當時香港最高地價紀錄。但如此高價也無法阻擋房企拿地的熱情，包括長實地産、九龍倉、恒隆地産、世茂房地産在内的9家房企紛紛投標。

核心城市核心區域的地塊，價值不言而喻。上述香港兩宗地的價格對比之下，可以說中環美利道商業地塊為中國房地産市場樹立了一個高大的標杆。那麼，“北上廣深”為代表的内地一線城市中，核心區域核心地塊的表現會是怎樣？

在廣州，有這樣一個項目，也在樹立内地樓市的一個標杆。

中心地塊的誘惑

5月中旬，港島中環美利道商業地塊的招標結果在多方市場的關注下落下帷幕，新彼時香港最最終，該地塊由恒基兆業以232.8億港元，樓面呎價約5萬港元摘獲，一舉刷高地價。

從公開資料中可獲悉，該地塊占地約3.1萬平方尺，可建總樓面為46.5萬平方尺，與5月31日揭盅的香港啟德新地王相比，可建總樓面積僅為其四分之一，但每呎樓面價卻是4倍。

事實上，在招標的過程中，市場對中環美利道地塊的估值已達200億港元。但如此高的估值並沒有使開發商望而卻步，從最後的結果來看，該地塊共吸引了包括恒基兆業，長實地産，九龍倉，恒隆地産，中渝置地，南豐發展，新鴻基、世茂房地産等房企參與競標。

對于地塊從一開始便已出現的高估值，利嘉閣地産研究部主管陳海潮此前在接受觀點地産新媒體訪問時曾指出：“這是中環二十多年的一個新供應，很多中資企業也想在這個黃金地段獲取土地，所以市場對這塊地估值較高。”

該地塊在香港的土地市場中可謂“二十年一遇”，但除了位處香港經濟、商業心髒地段、“二十年一遇”的稀缺供應外，項目巨大的發展潛力也是其備受開發商青睐的原因。

市場人士指出，該地塊位于中環核心商業區，落成後的寫字樓租金水平有望成為該區寫字樓租金的新標杆。

核心城市核心地塊的價值，在中環與啟德這兩宗地的對比之中便已清楚浮現。

事實上，相對于其他非核心區域，在寸土寸金的核心區域中，核心地塊因其優越的位置、地塊的稀缺性、交通的便利性以及巨大的發展潛力而受到開發商和購房者的追捧。

這種現象，在以“北上廣深”為代表的内地一線城市中，也處處可見。北京的朝陽區，上海的徐家匯，廣州的天河、深圳的福田，無一不因其城市核心區域的身份而受到青睐。

在廣州，也有這樣的項目的因處于核心地塊而受到市場的極大關注，位于城市中軸線上的信達&金茂|天河金茂廣場，就是一個鮮明的例子。

中軸線上的標杆

公開資料顯示，信達&金茂|天河金茂廣場的前身為廣日電梯廠地塊，2015年6月2日，信達地産力挫綠地、保利、華發等房企，以總價44.2億元奪下該地塊，随後，信達地産聯手中國金茂共同開發。

拿地之初，便有市場人士分析，由于地塊周邊缺乏住宅用地供應，土地稀缺性較強，地塊開發後，可形成廣州北的中軸新城。

經過一年多的開發，定位于城市綜合體的信達&金茂|天河金茂廣場正式亮相。最新披露的消息顯示，項目體量約33萬平方米，擁有金茂府繫高端住宅、時尚商業中心及特色商辦三大業态。

從區位來看，與位處香港中心地段的美利道地塊相類似，信達&金茂|天河金茂廣場坐落于廣州中軸線上，坐擁着珠江新城及天河路兩大CBD商圈，與中信廣場、 廣州塔等著名地標建築交互輝映。

供應方面，雖不是“二十年一遇”的新供應，但從市場的情況來看，因廣州大道北土地資源稀缺，新盤供應寥寥無幾，該地塊作為稀缺的住宅地塊，當年挂出便已引發市場關注。

觀點地産新媒體了解，從2013年至今五年時間里，廣州大道北地塊共推出7宗住宅用地，而廣日電梯廠地塊便是其中備受關注的一宗。

另一方面，從大環境來看，供應的不足，也引發庫存量的告急。有市場報告顯示，在今年一季度豪宅價格中，廣州以36.2%漲幅領跑全球，但與北京、上海等其他一線城市相比，廣州住宅存量較低。

數據顯示，截至2017年1月25日，廣州全市庫存消化周期僅剩5.5個月，其中天河區庫存量為25.69萬平方米，住宅消化周期僅為4.5月。

若按照該周期計算，目前天河區住宅幾乎去化完全，供應明顯不足。因此有市場人士指出，目前需求端保持平穩，在供應不足的情況下，高端住宅成交均價将呈現上漲趨勢。

1月11日，仲量聯行發布的《廣州房地産市場2016年度回顧與2017年展望》報告指出，2017年廣州改善需求依舊比較旺盛，高端住宅市場的資本值上漲仍将得到支撐，預計一手市場在2017年全年仍能保持6%-9%的價格增長。因此，從整體來看，廣州高端住宅市場仍有極大的發展空間。

所以，結合當前高端住宅市場大環境向好的背景來看，位于中軸線上的信達&金茂|天河金茂廣場在未來幾年的發展潛力值得期待。

雖然占據優勢位置，發展潛力巨大，但信達&金茂|天河金茂廣場並沒有因此忽略産品的價值，用金茂廣州公司相關負責人的話來說就是，“我們要對得起這塊稀缺土地的價值，對得起廣州中軸線這個位置。”

在延續金茂府繫高端品質的同時，為了切合“中軸線”這一城市“脊梁，金茂特邀世界商業建築教父捷得擔綱規劃，以“雲朵”理念呼應“海珠石”，從而串聯起“雲山珠水城市新中軸線”。

在産品戶型設計上，也彰顯着其獨具匠心。目前，信達&金茂|天河金茂廣場擁有87㎡—143㎡多種戶型，大小一應俱全，滿足不同購房者的需求。

值得注意的是，單是4号樓就集聚了105㎡、126㎡、143㎡三大最優戶型，未來形成高端社交圈層。其中105㎡戶型擁有最佳的面積段，是該項目首次亮相的王牌戶型， 143㎡雙陽台戶型則是前期推售産品中最受歡迎，賣得最快的戶型。

據悉，4号樓高29層，位于小區中部，臨近小區次入口，出入方便，遠離城市喧嚣。而且，該樓所有單位南望小區園林，北望享有“市肺”之稱的白雲山，不僅坐享2.8萬方奢闊園林景觀，還能将白雲山風光盡收眼底。

另外，在打造綠色健康生活品質的理念下，信達&金茂|天河金茂廣場在升級後期定制裝修等配套和服務的同時，融入十二大綠金科技，並獲得英國BREEAM認證。

據了解，BREEAM認證始創于1990年，是世界上首個綠色建築評估方法，也是國際上應用廣泛的認證體繫，向來以嚴謹嚴苛著稱，被譽為“綠色建築界的奧斯卡”，英國首相府唐甯街10号，海德公園1号等世界地標建築皆以獲得此為荣。