16億票據籌糧 世聯行融資翻番中10萬間長租公寓收購版圖

觀點地産網 漸入存量時代的房地産行業，暫時還沒有哪個業态能比長租公寓更具話題性。在這場以規模為名的長租公寓賽跑中，有人進退維谷進而選擇黯然退場，有人正在各個城市馬不停蹄地落點並未項目持續輸血。

6月7日，世聯行發布公告宣布增加一項中期票據的發行額度，預計發行總額從不超過8億元調整至16.7億元，票據期限由3年調整為5年，募集資金用途為包括但不限于償還公司存量銀行貸款、補充流動資金和長租公寓建設。

需要明晰的是，2016年下半年世聯行醞釀向不超過10名的證券投資基金、證券公司等對象募集20億元，加上自有資金近5000萬元，投向一二線城市建設13萬間長租公寓。不過受制于監管規則，該項定增計劃已于2017年5月16日宣布終止。

定增受阻僅過半個多月，世聯行就調整中期票據發行規模，除了進一步佐證長租公寓“對資金饑渴”的屬性外，勾勒出的更是世聯行對10萬間長租公寓版圖的倚重。

定增受阻，8億中期票據融資翻番

過去的2015-2016年，世聯行大舉進軍長租公寓領域，先是控股高端長租公寓龍頭晟曜行70%的股權、與完成A輪融資的寓見青年公寓達成戰略合作，後又宣布啟動20億元的定增計劃。

按照世聯行的規劃，2017年其長租公寓的簽約目標是10萬間，未來則要做到100萬間。

觀點地産新媒體查詢年報獲悉，截至2016年末，世聯行長租公寓業務先後落地20個城市，紅璞公寓全國簽約超過2萬間。

報告期内，世聯行實現營業收入62.7億元，在上述62.7億元的營業收入中，包含長租公寓在内的資産管理服務營業收入約8億元，其中長租公寓營業收入約為0.43億元，占比僅0.69%。

“微薄”的收入似乎無礙世聯行加大長租公寓投入的堅定決心。6月7日，世聯行公告宣布，計劃增加一項中期票據的發行額度，預計發行總額從不超過8億元調整至16.7億元，票據期限由3年調整為5年，募集資金用途為包括但不限于償還公司存量銀行貸款、補充流動資金和長租公寓建設。

從以上信息來看，此次的中期票據除了發行總額翻番以及期限延長外，與一般的並無異同。但是，細究資金的用途就會有新的發現。

2015年，該中期票據的議案中披露，募集資金用途為包括但不限于償還公司存量銀行貸款和補充流動資金，如今則新增了“用于長租公寓建設項目”的表述。

觀點地産新媒體就此向世聯行公寓事業部總經理甘偉求證，對方表示，調整的中期票據将用于尋找好的物業標的，不過需要看機會，投資要算回報，還沒确定怎麼用。

由此觀察，此次的中期票據更像是20億定增計劃受阻後，世聯行為長租公寓業務尋求其他輸血路徑的又一次嘗試。

2016年7月8日，世聯行發布公告稱，拟向不超過10名證券投資基金、證券公司、信托投資公司、保險機構投資者等對象，按照每股7.01元的價格，非公開發行不超過2.85億股，募集資金總額不超過20億元，将全部投入長租公寓建設項目。

據世聯行彼時介紹，募得的資金将用于在一二線城市建設13萬間長租公寓，並投入軟硬裝修，引進管理、保潔、維修等人員，該長租公寓建設項目總投資24.79億元。

不過，略為遺憾的是，醞釀了近一年的20億元定增計劃沒有成行。5月16日，世聯行向投資者宣布，定向增發計劃終止，公司将向證監會申請撤回申請文件。對于終止的原因，公告中提及是“再融資政策法規、資本市場環境、融資時機等因素發生了諸多變化”。

重資産、重運營的屬性，決定了長租公寓需要資金的持續“喂養”。世聯行首席總監王海晨曾以紅璞公寓項目拓展為例：一間公寓的成本在2-2.8萬元之間，10萬間公寓就是20多億元。

可以說，2017年10萬間長租公寓目標所形成的資金需求不斷“裹挾”着世聯行前行，由此，世聯行在定增受挫僅過半個多月後，就迫切地尋求中期票據渠道也是情理之中了。

持續輸血，10萬間長租公寓版圖想象

不管是20億元的定增計劃還是16.7億元的中期票據，都勾勒出世聯行對長租公寓版圖的倚重。

此前在2016年第三次股東大會上，世聯行高層曾表示，“即使定增融資得不到獲批，我們也會堅定推進，因為長租公寓的時代來了。”

上述的“堅定”首先表現在簽約目標的制定上，年報顯示，世聯行希冀2017年長租公寓業務全國目標簽約總量能達到10萬間。陳勁松則在2016年業績發布會上透露了更大的雄心：“長遠來看長租公寓要做100萬間。”

可以對標的是，幾年前開始涉足長租公寓的萬科，預計到2018年拓展的公寓目標是45萬間，預計年收入94億元；遠期規劃則是計劃提供100萬套公寓，年收入達到155億元。

世聯行對長租公寓的規模訴求，除了有搶食“蛋糕”的意味，還有盈利邏輯蘊含其中。

在2016年業績交流會中，世聯行高層曾透露：“公司敢于做持續性的投入以形成規模效應，

（因為）規模非常重要，疊加服務也因規模而産生。成規模之後可以托管運營，之後的投入會很小。”

但規模化或許用簡單的數字就能想象，回歸到現實，世聯行還需要解決困惑長租公寓已久的盈利難題。

2016年業績交流會上，世聯行高層的相關描述或許能讓這個問題具象化：“世聯行To B端的能力很強，可以通過整租方式獲取房源，降低成本。另外世聯行在二手房後市場的服務能力可以與傳統二手中介形成差異化競争，可以繼續将這些服務深化。”

世聯行公寓事業部總經理甘偉也表示，世聯行是做服務出身，對市場比較熟，對物業獲取具有較強的敏感性。

發展模式上，世聯行此前在廣州、深圳、武漢等地運營的長租公寓項目，通過“房屋托管+標準裝修+管理服務”模式，為客戶提供包括精準信息、精致房源、精細服務(包括租後管理、保潔維修、社交娛樂等)等服務。另外，世聯行建立了自有營銷出房體繫，搭建互聯網出房渠道，有效提升了項目的出租率。

不過，發展長租公寓更像是一樁“細水長流”的生意，所有關鍵鍊條都需要“精打細算”，收房、服務升級以外，改造和裝修成本也是長租公寓的大頭。

對此，甘偉向觀點地産新媒體透露，世聯行依托組織優勢和B端資源設立了裝修業務部。2016年，世聯行裝修業務布局27個城市，接洽14大類别供應商，與主要一線主材廠商形成了戰略合作關繫。

按照世聯行的預期，其長租公寓項目投資回收期為6.01年，内部收益率為14.69%。預計2015-2018年錄得虧損後，會在2019年迎來盈利。