800億史上最貴萬達城 王健林730萬平文旅項目暗戰大灣區

觀點地産網 萬達對于文旅項目的布局速度明顯加快。距離于昆明敲定第13個萬達文旅城的選址後不到24小時，在粵東地帶，王健林緊鑼密鼓地推進着另一個巨無霸項目。

6月8日，王健林親自率領的萬達集團高管團隊出現在惠州市，對大亞灣區生态環境和投資環境進行考察。當地媒體援引王健林的說法稱，他對在大亞灣投資文化旅遊項目“表達了信心”。

位于深圳以東的地級市惠州受益于粵港澳大灣區的規劃利好，成功吸引了包括碧桂園在内的企業落地大型項目。此前3月底，萬達同樣宣布與惠州市政府、大亞灣區管委會簽署框架協議，拟斥資800億元打造萬達文化旅遊城，創下萬達單筆文旅項目投資紀錄。

與當地政府洽談合作，實地考察區位環境，到敲定項目選址，惠州萬達城延續着此前昆明萬達城的布局手法。盡管目前惠州尚未披露萬達城的具體位置，但消息顯示，萬達曾探讨高達730萬平方米項目建設用地的規劃。

即便如此，目前華僑城、長隆、佳兆業、派拉蒙、夢工廠等均已布局或拟落地項目珠三角，随着行業密集度提高，萬達或許面臨來自其它競争者的挑戰。6月11日，當代置業還宣布在距離大亞灣70公里外的惠州博羅打造文旅小鎮，占地達4000畝。

市場人士對觀點地産新媒體指，相比于跑馬圈地，文旅項目成功與否的關鍵仍要看後期有哪些特色的産品與服務。

史上最貴萬達城

對于萬達城選址于惠州及相關推進情況，觀點地産新媒體致電萬達集團相關人士，截至發稿止未獲得回應。

位于粵港澳大灣區東部的惠州主打環大亞灣新區概念。這是臨深片區普遍存在的大體量規劃要求，片區原有産業落後，産業升級任務繁重，一場借助市場力量的開發行動成為發展必要保障。

觀點地産新媒體獲得的資料顯示，惠州服務業增加值計劃“十三五”期間年均增長12%左右，到2020年，服務業增加值超過2250億元，占GDP比重超40%。其中在龍頭帶動方面，目前該市已在潼湖生态智慧區引入碧桂園打造科技小鎮，環大亞灣新區引資對象則包括萬達。

早在3月底簽約之際，萬達已表達出旗下萬達城項目即将入駐惠州大亞灣西區的意願。據官方表述，項目總投資規模約800億元高于廣州萬達城（500億元），是萬達目前最大單筆文體旅遊項目，並被列為“惠州最重要的文化旅遊龍頭項目”。

具體而言，大亞灣萬達城規劃建設用地730萬平方米，其中文化旅遊、創新産業規劃占比不低于70%。按照規劃，項目将兼備體育、健康、度假、科創、商業、商務、居服功能，文化旅遊及創新産業項目用地達511萬平方米以上。

考慮到萬達此前主要集中在合肥、南昌、廣州、成都、昆明等城市落地萬達城項目，此次選擇惠州的動機不免引起外界猜測。

萬達集團高級副總裁劉海波曾公開回應，萬達城選址惠州“經過了反復考察調研論證”。其同時提及，惠州承接深圳“東進戰略”，以及其在粵港澳大灣區中占據的位置等，是其看好市場前景的部分原因。

中國綜合開發研究院旅遊地産研究中心主任、研究員宋丁在接受觀點地産新媒體采訪時認為，萬達城落地大亞灣，實際上主要基于對惠州大灣區未來發展格局的預判。

宋丁表示，大灣區核心在珠江入海口由香港、深圳、東莞、廣州四大城市連成的中軸，東部由惠州構成的東軸目前處于“被嚴重忽略”狀态。其指出，随着深莞惠一體化成熟度提高，在深圳“東進戰略”的基礎上，未來或會考慮将汕尾、河源臨近大灣區部分列入規劃。

“在‘深莞惠河汕’都市圈概念中，大亞灣在東進戰略下起的就是軸心地位，同時廈深鐵路、惠州機場、莞惠城際等交通格局也為其發展提供一定基礎保障。”

宋丁還指出，考慮到深圳可供應用地有限，加上一線城市土地成本高居不下，如此大體量的萬達城項目落地深圳“顯然不現實”。“落地萬達城相當于造城運動，或許能以低廉價格在惠州獲取土地，並有助于獲取更多市場資源。”

觀點地産新媒體了解到，在萬達城以外，未來3年内，萬達計劃在惠州開發建設3-5個萬達廣場項目。此外，萬達還披露與惠州“或在遊艇産業、金融等更多方面展開合作”。

大灣區與文旅紅海

萬達把文化旅遊産業作為集團的支柱産業之一。截至2016年底，該公司在成都、武漢、廣州、南昌、合肥、重慶、哈爾濱、無錫及海外地區規劃共計12座萬達城。其中僅就華南而言，其斥資500億元打造的廣州萬達城，計劃2018年建成並開業。

加上最新計劃打造的惠州萬達城，萬達将在粵港澳大灣區範圍内累計投資1300億元布局兩個大體量文旅項目。考慮到目前大灣區文旅項目逐漸增多，來自市場的競争将直接考驗王健林的轉型成效。

據觀點地産新媒體的不完全統計，目前華南地區已有包括深圳歡樂谷、世界之窗、派拉蒙主題公園、錦繡中華、東部華僑城、廣州萬達城、廣州長隆和珠海長隆等主題公園項目，競争較為激烈。

其中，佳兆業在深圳東的大鵬地帶布局金沙灣國際樂園項目，占地150萬平方米，總投資近300億元，是粵港澳大灣區内規模最大的主題樂園之一；6月11日，當代置業宣布與惠州博羅縣簽署協議，計劃落地占地4000畝的文旅小鎮項目。

宋丁對觀點地産新媒體表示，近兩年國家對房地産引發的“脫實向虛”現象進行了更加嚴厲的約束，導致旅遊地産形成“由戰略投資商主導實施”的投資開發模式。“‘文旅為核、地産相随’成為這次浪潮模式的基礎業态關繫。”

對于各大企業紛紛在粵港澳大灣區布局文旅地産，宋丁指，包括萬達城在内的項目落地，戰略意義首先體現為占有土地資源。不過他認為，以傳統地産思維進入這個産業，将遭遇一繫列發展和收益困境。

值得一提的是，盡管目前文旅地産處于跑馬圈地階段，遠遠談不上盈利，但模式簡單意味着可復制性強。市場人士指，現階段誰有規模運營的技術和管理能力，誰能打通上下遊，就能獲得競争優勢。

從萬達表述口徑看，其對于惠州萬達城的規劃顯然也有意識在整合旗下其它産業資源。

按照萬達高級副總裁劉海波的說法，惠州萬達城“有别于之前傳統的文旅項目”。按照規劃，項目将結合萬達旗下體育、影視、健康、度假、科創資源，打造具有嶺南客家文化的文演品牌、南中國最大的室内滑雪場等。

宋丁認為，深圳東部地帶目前除了東部華僑城、佳兆業金沙灣國際樂園，沒有其余文旅項目出來，某種程度上給萬達留下一定的發展空間。

即便如此，他表示，對于國内企業來說，能否創造獨特的IP或服務，或許是它們所面臨的極大挑戰。