石家莊的盛宴 後來者萬科三年傳言終落地與潤德舊改秘密

觀點地産網 也許沒有哪個房企能像萬科一樣，讓石家莊市場如此“翹首以盼”。從2014年坊間傳言萬科在石家莊談項目，到2017年石家莊公司的成立，可以說三年間萬科于石家莊落地項目的傳聞從未間斷。

6月9日石家莊的一場土拍讓盤旋市場多年的疑雲終于減散。萬科參股的石家莊萬科潤德翡翠房地産開發有限公司（以下簡稱“萬科潤德翡翠”），以9.1億元競得橋西區留村5.31萬平方米舊改用地，案名為潤德萬科翡翠公園。這也宣告萬科在石家莊的首個項目邁出了實質性的一步。

值得注意的是，與融創選擇舊改進場相似，此次萬科也選擇了與本地房企河北潤德控股集團有限公司達成戰略合作，據悉雙方将共同開發留村舊改項目中的360畝未開發地塊。

業内人士告訴觀點地産新媒體，萬科深入石家莊的意願非常強烈，目前項目團隊正在組建當中。“8月底，潤德萬科翡翠公園的體驗區正式開放，12月份項目會正式開盤銷售。”

在“過江龍”與“地頭蛇”的别樣抱團中，潤德的舊改秘密也被同步掀開帷幕。透過那一角縫隙，萬科能否在錯過石家莊樓市“最好時代”後，迎來屬于自己的翡翠繫“輝煌”，也成為行業關心的熱點。

姗姗來遲的萬科

在成立56天以後，萬科潤德翡翠這家帶有明顯標簽指向的合營公司終于迎來了自己的項目。

6月9日，石家莊公開出讓[2017]007至011号五宗中心城區地塊，其中009号地被萬科潤德翡翠以9.1億元摘得，這個成交價格與挂牌時的5.37億元相比，溢價超過69.46%，樓面價為5040.45元/平方米。

據觀點地産新媒體查詢，009号地塊為住宅和科教用地，位于107國道西、留村舊村南，土地面積5.31萬平方米（含托幼用地2524.81平方米）；住宅容積率≤3.4；屬于潤德天悅城三期項目用地。于此，萬科在石家莊的首個項目終于塵埃落定。

事實上，也許沒有哪個房企像萬科一樣，讓石家莊市場如此“翹首以盼”。2014年在富力地産、寶能、碧桂園紛紛進駐石家莊後，萬科幾次對外界宣稱，進駐石家莊是遲早的事。爾後以沒有實質行動告終。

在市場傳言長達三年之久後，2017年萬科一改過去的“慢條斯理”，開始疾速前進。3月15日，石家莊萬科房地産開發有限公司成立，正式宣告進駐石家莊。

半個月後，石家莊萬科與石家莊創世紀房地産開發有限公司（以下簡稱“石家莊創世紀”），共同出資成立了石家莊萬科潤德房地産開發有限公司（以下簡稱“石家莊萬科潤德”）。股權信息顯示，石家莊萬科潤德由石家莊萬科占股51%，石家莊創世紀占股49%，由萬科實際控股。

投資角色明晰後，4月14日萬科潤德翡翠正式成立。觀點地産新媒體從國家企業信用信息公示繫統獲悉，這個新公司的唯一股東是15天之前剛剛注冊的石家莊萬科潤德，認繳出資額為2000萬元。

需要關注的是，上述所說的潤德天悅城項目開發商就是石家莊創世紀，該開發商還曾與荣盛地産共同開發了荣盛錦繡學府項目。

觀點地産新媒體進一步查詢獲悉，石家莊創世紀其實是河北潤德控股集團有限公司旗下的地産公司。資料顯示，潤德以房産開發、市場運營、物業管理、娛樂餐飲為主要經營項目，先後打造了潤德商貿城、潤德五金城、潤德凱旋城、石家莊南栗村舊城改造等一繫列項目。

本次，萬科将與潤德就留村舊改項目中的360畝未開發地塊進行合作。業内人士告訴觀點地産新媒體，萬科深入石家莊的意願非常強烈，目前項目團隊正在組建當中。“8月底，潤德萬科翡翠公園的體驗區正式開放，12月份項目會正式開盤銷售。”

上述人士認為，與2009年就開始布局石家莊的恒大、萬達或後來者保利、碧桂園、荣盛相比，萬科也許錯過了石家莊房價大幅上漲的“最好時代”，有點姗姗來遲。但是早和晚是由歷史來決定的，萬科能否掘到金還不好判斷。

潤德舊改秘密

在本地房企與外來大鳄的别樣抱團中，潤德的舊改秘密也被同步掀開。

2014年4月15日，石家莊城鄉規劃局受理了留村城中村改造項目（潤德天悅城）規劃審批手續申請。自此拉開了潤德連續三年的舊改歷程。

石家莊業内人士透露，留村舊改最初由潤德進行一級土地整理和後期開發。雖然此次萬科通過正常的土地市場拿到了009号地塊，不過和潤德一開始做一級開發不無關繫。

審批文件顯示，潤德天悅城為石家莊市橋東區留村舊村改造項目，位于勝利南（107國道）以西，倉豐路以南。該項目占地約790畝，總建築面積約200萬平米，是一座包括50萬平米回遷住宅，100萬平米商品住宅和50萬平米商業綜合體的大型城市建築群。

此外，潤德天悅城規劃建有高層住宅、主題商業街、精品公寓、5A級寫字樓、國際化品質大型商超、五星級酒店等，項目預計總投資70億元。

2014年12月，潤德天悅城A區留村莊園首期回遷樓已封頂。2017年3月16日，潤德天悅城雲錦園B區1、2号住宅，及雲賢園C2-1号、C2-6号、C2-7号附屬商業已經獲得商品房預售許可證。

石家莊資深業内人士對觀點地産新媒體表示，潤德在留村改造項目上擁有很強的操盤能力，2016年潤德天悅城售價由8000元/平方米賣到18000元/平方米，但是每次的價格上漲都能保持售罄的狀态。

這樣看來，擁有不錯實力的潤德為何要與萬科合作，而不是獨踞一方呢？上述人士指出，在大型房企不斷進駐石家莊的大背景下，很多本土企業的生存空間被進一步擠壓。如此這般，本地的房企要麼把自己的品牌做起來，要麼抱着足夠的合作誠意和包容心，和外來房企合作。

“此次潤德與萬科的合作，也能讓這個項目獲得更高的溢價能力。”上述人士如是道。

除了剛剛拍下的潤德天悅城三期項目用地外，有相關人士指出潤德在石家莊的所有土地儲備可能都會與萬科合作。不過這一說法尚未得到萬科的證實。

目前可以明确的是，萬科将與潤德就留村舊改項目中的360畝未開發地塊進行合作。6月9日，石家莊萬科官微表示，萬科将與潤德共同打造潤德萬科翡翠公園——建設一座集五大公園潤養、城市級新型體驗式購物中心、國際化界面特色風情商街及商務辦公于一體的國際高端品質居住集群。

業内人士對觀點地産新媒體分析，石家莊是一個本地房企主導的市場，外來房企想要涉足的話，除了自身的實力之外，産品也需要有一些變化才能吸引購房者。另外，在河北省住建廳發布的《河北省城鎮體繫規劃（2016-2030年）》中，明确指出了到2030年，将石家莊建成特大城市。

區位優勢和政策利好，使得大房企進駐石家莊成為大趨勢，上述人士續稱：“在房企集中進駐下，萬科要先拿出他們的王牌和底氣，才能在這個地區有所表現。此外，翡翠繫是萬科的精裝産品，當前石家莊的房價已經達到2萬元左右，這樣的價格足以支撐一定品質的房産，包括精裝。”

該人士還提到，潤德天悅城地塊北邊距離石家莊新火車站不是特别遠，旁邊還有二号地鐵在建，有比較好的資源配置優勢，做高端産品的話也有一定的空間。