海外不動産收購的資本角色 海航盤下新加坡REITs打開退出通道

觀點地産網 中資企業頻繁發起海外收購，海航是其中最無法被忽視的活躍買家。曾有統計數據顯示，在過去28個月里，海航已于海外投入至少3000億，其中，不動産是最為重要的標的。

6月16日，海航再發公告披露最新一筆海外投資交易動态，這一次依然與不動産投資有關——海航投資拟參設一個新加坡房地産信托基金管理平台，同時将認購該管理平台推出的REITs份額。

海航投資稱，通過該交易，将得以積累國外房地産投資基金領域經驗，有利于加快戰略轉型；但業内人士認為，海航參設這一信托基金管理平台的意義顯然不僅限于海航投資這一單體公司。

近兩年來，海航于海外投資收購諸多不動産項目，這些不動産項目或将成為該信托基金管理平台的“盤中餐”，而海航可通過該管理平台完成資本市場變現，實現收益。

目前，該信托基金管理平台拟首推的REITs資産包中，就已出現海航繫所投資物業。

海航投資盤下新加坡REITs

早在3月20日，海航投資就已與AEP INVESTMENT MANAGEMENT PTE. LTD.（AEP IM）簽署關于新加坡地産信托基金管理平台的相關合作框架協議。

根據協議，海航投資将與AEP IM組建新加坡地産信托基金管理平台，以雙方約定的方式開展REITs管理業務。為此，AEP IM委任YUSOF BINAMIR WAHID作為公司股東來持有管理公司股票的權益。

觀點地産新媒體獲悉，YUSOF為AEP IM公司的創始人、首席執行官兼管理合夥人，是新加坡公民。他有超過30年的房地産行業私募股權投資經驗，負責制定AEP IM私人投資有限公司整體的關鍵投資策略；其曾先後擔任JLW(現仲量聯行)投資總監、DTZ（戴德梁行）執行董事，在此之後開設了專注于制作投資代表作産品的Asia Equity Partners精品投資公司。

YUSOF作為主要的管理者，海航投資則拟受讓該管理公司75%股權，成為主要的投資者；除此之外，海航投資稱，其将認購将于新加坡上市的REITs至少35%份額。

公告披露，該管理公司正計劃發起名為“HNA Commercial REIT”的REITs，該 REITs發行金額約為7.75 億新币（以2017年6月16日匯率計算，約合計38.15億人民币），海航投資拟以發起人身份認購其中35%的份額，如觸發超額配售（綠鞋機制），最多需認購的份額比例約為40%，交易金額具體預計約2.71億-3.3億新币，若以截止2017年6月16日匯率計算，約合計13.34-16.24億元人民币。

HNA Commercial REIT的投資方向是位于澳大利亞的1 York Street、45 Pirie Place、41 George Street、位于英國的Trident Place以及位于新加坡的Starhub Green五處物業。

觀點地産新媒體發現，這五處物業出租率在94.7%-100%之間，淨租金收益率在4.7%-7.7%之間，資産估值分别為1.70億新元、1.23億新元、1.93億新元、2.88億新元及2.75億新元；總IPO資産出租率98.3%，總收入8385.34萬新元，淨物業收入6637.79萬新元，淨租金收益率6.4%，資産估值10.49億新元。

目前，HNA COMMERCIAL REIT發行上市申請工作，還正于新加坡交易所審批階段。

海航投資表示，此次受讓 HNACOMMERCIAL REIT管理人75%股權，為公司開拓新加坡REITs市場，實現境内類REITs與境外REITs管理雙輪動；本次交易合作方及其創始人擁有豐富的基金管理經驗，與其合作有利于公司學習先進的投資管理理念，積累公司在國外房地産投資基金領域的經驗，有利于加快公司戰略轉型；本次投資拟認購不低于35%REITs份額，有利于提高公司資金使用率。

不動産收購中的資本角色

業内人士認為，海航參設這一信托基金管理平台的意義，顯然不僅限于海航投資這一單體公司。

觀點地産新媒體了解到，該管理平台所投資物業並非僅鎖定海航持有物業，Yusof位于倫敦和澳洲的工作人員也會尋找其他收購目標，但看起來海航旗下物業也将成為較為主要的收購標的。

合作框架協議里，雙方就約定：“海航投資作為REITs發起人，後續對其或其子公司所擁有物業（物業為位于新加坡、澳大利亞和英國的，用于商業用途的産生收入的不動産資産）的出售均需提前征詢REITs的購買意向，REITs明确反饋無購買意向後，海航投資方能繼續對外轉讓”。

首推的REITs中，率先“中選”的是海航投資的關聯方海航實業國際投資集團有限公司旗下物業——悉尼 1 York st。

業内人士認為，海航繫旗下的其他海外項目也将陸續成為該管理公司的“盤中餐”。而海航于近兩年海外收購中已攬下不少不動産項目，拿今年來說，海航所接觸的不動産物業就已經超過4個。

資料顯示，5月2日消息，海航集團正洽購香港豐泰觀塘觀點中心全幢商廈，出價近20億港元，洽購已近尾聲；4月9日，外媒消息，海航集團正在談判從Capital & Counties Properties Plc手中收購倫敦西部的奧林匹亞展覽中心；3月21日消息，海航集團正商議收購曼哈頓245公園大道的地産物業，預計交易金額約為22.1億美元（約合人民币172億元）；3月還有消息稱，海航或與香港珠寶大王吳鎮科家族旗下地産企業——鎮科集團有相關交易磋商在進行，而鎮科集團的主要物業資産集中于香港銅鑼灣渣甸街等。

上述業内人士提及，海航自2015年起一直于海外收購資産，總體投入至少3000億，其中不動産占了很大比重，“雖然不能确定大量投入之後，海航是否存在資金緊張問題，但以海航收購的項目來看，很多都屬于回報周期較長的項目，如果不尋求一條退出通道，而是等候這些資産慢慢産生收益，就會大量沉澱資金，遲早會出現資金問題”。

因此，海航投資所參設的新加坡地産信托基金管理平台，或正為海航在海外投資的退出通道，這一做法，實際上與此前復星聯手三井物産在日本成立REITs的思路相仿。

2016年12月，復星地産旗下的日本房地産投資及管理平台IDERA和日本三井物産株式會社共同出資成立REITs，由雙方各以50%出資比例成立的三井物産·IDERA Partners株式會社進行資産運作和管理。

彼時，復星地産在接受觀點地産地産新媒體采訪時就表示，通過REITs能夠增加資産運用的額度，強化資産收益的基本面，從而在穩健回報的基礎上靈活對接多樣化、多級别的投資對象，並運用成熟及創新的資本市場工具，完成退出，實現收益。