碧桂園52億拿下三亞棚改地塊 半年800億購地沖動與補倉邏輯

觀點地産網 盡管海南島在4月份已經實行了限購政策，但看起來依然未能阻擋房企熱情的腳步。

7月4日下午4點半左右，三亞“最貴地塊”海坡村棚戶區地塊中，HPC-19-01、HPC-19-02、HPC-19-05、HPC-19-10地塊被碧桂園拿下，成交總價為52億元，成交樓面價為11884.72元/平米。

這樣的數字在碧桂園拿地記錄中並不常見，若觀察整個碧桂園上半年的購地行為，可以發現，這只是積極擴張中的最新一例而已。

低溢價奪三亞棚改地

據觀點地産新媒體查閱此前資料，此次挂牌的4宗地塊位于三亞市海坡村，總面積15.36萬平方米，土地評估總價47.85億元。

其中，編号HPC-19-01地塊占地6.03萬平方米，規劃為零售商業混合金融保險混合二類居住用地，容積率≤3.0，土地評估總價17.93億元；HPC-19-02地塊占地為2.80萬平方米，規劃為旅館用地，容積率≤2.5，票評估總價9.63億元。

編号HPC-19-05地塊占地5.37萬平方米，規劃為零售商業混合金融保險混合二類居住用地，容積率≤3.0，評估總價16.73億元；HPC-19-10地塊占地1.17萬平方米，規劃為零售商業混合旅館用地，容積率≤2.2，評估總價3.55億元。

出讓公告要求，競買人或其關聯企業應為中國房地産百強，並具有大型城市公共服務綜合體的投資、運營、管理經驗。同時明确規定，如競買人競得該宗地使用權，應出資建設精品商業、商務、文化娛樂、精品酒店、精品住宅等集度假居住于一體的大型高端公共服務綜合體。

據當地報道顯示，三亞市海坡自然村棚改項目已于去年7月啟動，項目用地面積約382畝，是三亞棚改工作中的重點項目之一。

在正式拍地之前，傳言報名的房企包括萬科、保利、中鐵、綠地、碧桂園等。然而，最後的成交價比此前評估價只溢價了8%左右，還是讓市場頗感意外。

此前許多海南業内人士認為，這是限購之後三亞首場土地拍賣，而在全省的土地供應和成交持續鎖緊，樓面價提高，棚改區成為房企主要的土地入市新機會，加上海坡村棚改地塊作為三亞首塊挂牌出讓的棚改用地，地塊規劃用途豐富，前景廣闊，應該會有一番争奪。從現場來看，碧桂園並未與其他房企進行競争就将此項目地塊收入囊中。

800億元購地邏輯

這並不是碧桂園近期在海南的首次拿地。

6月，碧桂園以11839.0864萬元的價格拍得臨高博厚鎮龍波灣西區兩地塊；此外，同月内，碧桂園還與海南樂東縣政府達成戰略合作意向，其計劃在龍栖灣投資建設大型酒店群項目，打造濱海度假勝地。

事實上，碧桂園在海南的布局已久。自2011年，碧桂園首入海南島之後，六年時間，其已經進入文昌、臨高、清水灣、澄邁和博鰲等海南城鎮，發展的項目包括金沙灘、珊瑚宮殿、東海岸、椰城、小城之春、瀾江華府等。

觀點地産新媒體查閱碧桂園2016年年報顯示，截止去年12月底，其在海南共有11個項目。

進入2017年之後，銷售規模已經在3000億之上的碧桂園也開啟了拿地模式，在包括海南、唐山、合肥、重慶、南甯等二三線城市大肆拿地。

據近日專業機構的統計顯示，今年前6個月，碧桂園的拿地金額統計為828.45億元，位于所有房企上半年拿地金額之首，比第二名保利拿地金額724億元多出近百億。

在拿地規模方面，碧桂園上半年補充土地儲備2133.35萬平方米，連一向長期占據榜首的恒大也只能居于第二。

另據不久前碧桂園集團首席财務官兼團副總裁、财務資金中心總經理伍碧君對觀點地産新媒體透露，于前四月，公司通過招拍挂和收並購，土地費用已花去超過900億元。其中，收並購為碧桂園獲取項目的主要方式，占比60%。

換而言之，在專業機構統計的828億元中，並沒有完全覆蓋碧桂園並購所花資金。如果按伍碧君透露的並購開銷幅度，碧桂園上半年用在拿地擴張方面的資金或超千億。

對于這樣的拿地速度和規模，伍碧君解釋稱：“土地會跟随銷售的狀況，銷售賣得好，土地支出自然就大。如果銷售緩慢下來，那麼土地支出自然會縮減。”

值得注意的是，碧桂園這樣的擴張增速在下半年或許還将維持，甚至更加猛烈。

伍碧君此前對觀點地産新媒體表示，碧桂園對下半年的環境預測並不太樂觀，但正是這樣的環境對公司來說可能也有一些機會。

她透露，碧桂園已經在手上預留了較多現金，準備在下半年尋找合适機會用于收並購。