現場 | 潘石屹答問：我為什麼要賣北京核心資産

觀點地産網 自2012年SOHO中國在業績會上宣布告别散售模式轉型自持開始，“轉型”二字和潘石屹捆綁出現的頻次就越來越高。而這一次，他表示要進行再一次轉型，瞄準存量市場，聚焦共享辦公空間SOHO 3Q發展戰略。

7月7日，北京光華路SOHO 2報告廳内，SOHO中國舉行SOHO 3Q發展戰略新聞發布會，董事長潘石屹、總裁閻岩、SOHO 3Q運營總監Ivy列席為衆多媒體答疑。

事實上，除了本次活動主角“SOHO 3Q”發展戰略以外，大家對SOHO中國最新公布将整售北京光華路SOHO 2的動作也有許多疑問。對此，潘石屹還是毫無意外延續了此前的解釋：“做生意永遠不變的規律就是低的時候進貨，高的時候出貨。SOHO中國這麼多年發展時間里，永遠在遵循這樣一個原則。”

出售項目所得的大量資金中，根據潘石屹的設想，将主要投資到SOHO 3Q的業務中去，而且在未來，“SOHO中國的想法只有一個，就是做SOHO 3Q”。

為什麼賣光華路SOHO 2？

此前的7月4日，SOHO中國在北京和上海同時召開渠道溝通會，董事長潘石屹宣布啟動光華路SOHO2、淩空SOHO兩個項目的整售，而位于北京CBD光華路的SOHO 2並非其曾公布的出售名單當中的物業。

對此，在7月7日這場活動的提問環節中，首先被問及的就是出售光華路SOHO 2的動機，總裁閻岩給出的官方答案也依然一成不變——SOHO包括潘總本人秉持着做生意最基礎的原則，就是我們總是在低價時買入，高價的時候售出。

潘石屹的說法是：“做生意永遠不變的規律就是低的時候進貨，高的時候出貨。SOHO中國這麼多年發展時間里，永遠在遵循這樣一個原則。”

不過從回答中也不難看出，目前北京、上海辦公樓的租金回報率似乎遠不達他的預設目標。

他認為，衡量市場是否在“高點”的唯一標準是租金回報率，而租金回報率越低的話，相對售價就越高。

“全世界的租金回報率基本上都在一個大體範圍之内，例如美國租金回報率就是5%左右。可是在中國，現在的租金回報率是2.7%幾、2.8%幾，跟5%比的話就是差不多一半。而且中國的利率比美國高多了，高好幾倍的利率。”

“第二個輔助性的指標就要考慮銀行的利率是高還是低，基礎利率是高還是低。用這個標準衡量，中國現在辦公樓、商場的價格高，比辦公樓、商場更高的價格是住宅的價格，北京、上海任何一個住宅的價格，租金回報率不到1%。”

在潘石屹看來，通過這一個指標來衡量，就算地理位置也不一樣，樓的形狀不一樣，樓的大小都不一樣，目前已是可以出售項目的“高點”。

當然，對于幾年前宣布轉型自持時受到的市場質疑，老潘口中說着“無所謂”，但心里對外界的誤解似乎多少有着“委屈”：“對我來說，最焦慮的就是我接受了香港一個媒體采訪，結果從香港的發布會出來之後，我們的股票就跌了10%，那是2012年。”

“那個時候大家都不看好轉型，現在回過頭來看，能夠賺這樣多的錢，全是因為2012年這個決定。這個股票市場，尤其是香港的股票市場離我們大陸有點太遠，對你心里面想什麼東西不是特别清楚，對這個市場也不是非常的了解。”

為什麼轉型SOHO 3Q？

2012年告别散售模式開始，除了自持，SOHO中國另一個特點是整售物業，究其原因，除了是潘石屹口中的“低進高出”原則之外，還有一個原因是來自政策——

“随着北京市的商業物業不能散售這個文件的出台，就標志着商業物業除了整售這一條路，其它的商業模式已經不存在了……所以逼得我們只有一個路子，沒有第二條路可以走了。”老潘的回憶似乎略帶無奈。

SOHO中國前一次的轉型既是出于對市場的預判也是囿于政策的規限，那這次宣布轉型共享辦公空間SOHO 3Q，潘石屹又是怎麼考慮的？

“我覺得SOHO 3Q的模式比較簡單，因為我們是另外一個數量級的發展，沒想是一個貼牌的輸出管理模式，我們還是把它的房子租過來，租過來以後裝修、收租金等等，這還是我們認為比較成熟的商業模式。”在存量市場日益受到關注的當下，租用“破房子”改造再出租成了潘石屹瞄準的下一個目標。

而在目前，他認為，SOHO 3Q已經成熟。已經可以在另外的城市進行數量級發展，除了上海、廣州、深圳，還會到二線城市去。

“我們的産品已經非常成熟了，過去大概做了17個中心，每一個中心都有變化。這個變化不光是産品本身的變化，有的時候就是外面放着桌子和里面的房間這個數量的變化，包括一層、二層的變化，從地理位置到産品，到細的管理，這些東西我覺得3Q已經非常成熟了，可以往外走了。”

至于資金投入，潘石屹並未在意，因為這次項目銷售完以後有大量的資金，主要用于SOHO 3Q的發展。

很顯然，在“簡單”“成熟”等關鍵詞之外，SOHO中國轉型這個業務還有出于盈利預判以及對未來的美好願景。

SOHO 3Q運營總監Ivy就提到，去年年底的時候SOHO 3Q當時是有15個中心，有一些中心是盈利的，有一些中心是在逐步盈利當中。“所以因為我們是逐步做，所以有一個增長的過程。”

在潘石屹眼中，這個新業務所擔負的責任更大：“3Q是我們的新領域，未來估計三年之後，兩年之後，新的經濟增長點主要是3Q。”

雖然說要轉型，但對于在地産界浸淫多年的潘石屹而言，地産商依然是其不能“抛棄”的角色：“告别房地産開發商？一時半會還告别不了，我們還擁有很多的項目。我們現在正在建設的還有兩個，量都非常大。”

“我們持有的，從我心里面來說，永遠不能夠銷售的，一個是外灘SOHO不能銷售，位置太重要了，一個是望京SOHO不能銷售，望京SOHO太漂亮了，我很喜歡，里面住得滿滿的，租金很高，最高的時候跟CBD水平差不多，望京已經是五環邊上了。”

以下為SOHO 3Q發展戰略新聞發布會現場問答實錄：

現場提問：之前公布要出售光華路SOHO 2，是因為已經有潛在買家了嗎？這兩個物業2016年租金收入還是不錯的，公司選擇出售物業的判斷依據是什麼？

閻岩：SOHO中國自從決定銷售物業以來，實際上已經出售了幾個項目，SOHO包括潘總本人秉持着做生意最基礎的原則，就是我們總是在低價時買入，高價的時候售出。

我們曾經在SOHO 3Q當中做過一些嘗試，大家可能記得，之前我們進行了大量的采購，現在的資産價格還是相當高企的，所以我們會處置一些資産。

潛在客戶之前之後都有，但是我們還會經過公平透明的過程來選擇最好最合适的。

現場提問：SOHO 3Q下一步，是不是要延伸到二三線城市或者省會城市？

閻岩：除了上海、廣州、深圳，還會到二線城市去。三線城市要不要去，我們要深入研究研究。

我們看到三線勢頭很好，有一些聯合辦公的品牌，所以可能到三線城市開展比二線城市租得還要好。

現場提問：出售項目後SOHO中國有大量的資金，會不會做一些投資，比如入駐SOHO 3Q的初創企業之類的做法。

潘石屹：不會，因為我們做好一個平台就行了，我們做事情比較聚焦，比較簡單。

現場提問：您是不是覺得人工智能是下一步投資風口？SOHO是不是下一步打算有這個方面的投資？

潘石屹：我關注了有三年時間，三年前第一次到矽谷見到楊致遠的時候他就給我談人工智能。而且他是投資了一個為三四星級飯店服務的一個人工智能，就是送牙刷，送餐這樣的機器人。看到他這個機器人我覺得不太好，這是三年前的情況。

可是人工智能的發展速度跟别的不一樣，它是越來越快，越來越快。我們花了一筆錢購買了可能是全世界第一批的機器人，來打掃我們望京SOHO的衛生，購買了四台，8月份會過來。這我覺得也是一個嘗試，因為我看這個機器人打掃衛生比清潔工打掃衛生效率高多了，而且是不分白天黑夜，什麼地方髒就到什麼地方去掃。

我們8月份進的4台機器人是最早的機器人，就跟現在看蘋果2代一樣，估計還有很多不好用的地方。但是我相信人工智能的發展速度一定會非常快，我們還是要試驗它，去适應它。

現場提問：SOHO中國處置辦公物業之後，手上的資金量可能非常大，這些資金都準備用于幹什麼？除了SOHO 3Q之外有沒有其它的安排？

潘石屹：主要還是投到SOHO 3Q里面去。我覺得SOHO 3Q的模式比較簡單，因為我們是另外一個數量級的發展，沒想是一個貼牌的輸出管理模式，我們還是把它的房子租過來，租過來以後裝修、收租金等等，這還是我們認為比較成熟的商業模式。

貼牌或者是輸出管理這一類，規模表面上做得很大，可是管理的質量這些不太好。

現場提問：之前公司處置的都是上海資産，整售北京資産是轉型之後第一次，，為什麼選擇處置這個核心位置一筆非常好的資産？

潘石屹：做生意永遠不變的規律就是低的時候進貨，高的時候出貨。SOHO中國這麼多年發展時間里，永遠在遵循這樣一個原則。

當時宣布轉型時，所有的媒體跟股票市場都掀起了軒然大波，說你辦個房地産公司不銷售了，就沒有錢了，這怎麼辦？

現在我們選擇銷售，價格比原來翻了一番多，所以原來拿到市場上銷售就不符合我們的原則：在價位低的時候進貨，在價位高的時候就出貨。

我們還是要永遠遵循這個原則，判斷什麼時候價位低，什麼時候價位高。

現場提問：除了投資SOHO 3Q，有沒有可能再去獲取一些新項目的可能性？

潘石屹：現在還沒看到，也不知道錢要花到哪兒去。初創的企業需要的資金量都非常少，都是千萬級的投資。而作為房地産的經營，都還是比較大的。

我們對這些高科技、人工智能的東西並不熟悉，我們熟悉的是房地産，我們認定了就是SOHO 3Q這個産品從本質上來說還是房地産産品。

我們覺得特别明顯，就是凡是地段好的，像光華路SOHO 2，就租得很好，價格很高，地段差的可能1/3價格都租不出去。

所以，我覺得我們做了20多年的房地産，對房地産生意如何做還是非常有體會的。我們覺得SOHO 3Q從本質上來說還是一個房地産産品，比較符合我們的發展。

現場提問：到二三線城市以後，選擇的位置是不是還是核心位置？土地的獲取方式是收購舊的物業改造，還是有可能拿地？

潘石屹：收購舊的改造，就走這個模式，其它像建一個新項目然後再做的話，這樣的路我們不走。

現場提問：您剛才說SOHO中國要發展到一個新的數量級，會到二三線城市去，您近期出售的兩個項目得到大量資金，會不會用于這些城市的起步的項目？

潘石屹：起步的項目不會拿，我們現在看，就是中國過去這十年二十年的時間，建房子的速度太快了，現在的建造的工藝、用的技術，使得速度非常快。中國二三線城市大量的房子過剩，所以我們起步不會拿一塊地重新建。

現場提問：有沒有收購整體項目改造？

潘石屹：不會整體買過來一個房子。我們把CBD的房子賣了，再到别的地方收破房子？

現場提問：您判斷現在商業物業已經到了一個高點嗎？這樣核心的地塊，這樣優質的物業，以後可能還會有繼續增值的空間，您的判斷是差不多了嗎？

潘石屹：衡量的標準只有一個，不管這個物業在CBD還是在外灘，還是在什麼地方，商業上衡量的標準只有一個，就是租金回報率。

全世界的租金回報率基本上都在一個大體範圍之内，也跟國家的利率有很大關繫。例如像美國，特别好的項目租金回報率大概能夠達到4.7%、4.5%，租金回報率越低的話，相對售價就越高。

可是在中國，現在能夠跟美國比較的租金回報率是2.7%幾、2.8%幾，跟5%比的話就是差不多一半。而且中國的利率比美國高多了，高好幾倍的利率。

通過這一個指標來衡量，就算地理位置不一樣，樓的形狀不一樣，樓的大小都不一樣，最後都能想象出來，全世界唯一能夠衡量的一個指標就是租金回報率。

第二個輔助性的指標就要考慮銀行的利率是高還是低，基礎利率是高還是低。

用這個標準衡量，中國現在辦公樓、商場的價格高，比辦公樓、商場更高的是住宅的價格。住宅的價格你就看，北京、上海任何一個住宅的租金回報率不到1%。

現場提問：您覺得北京的項目估值是多少？您說加上之前出售上海的項目，一部分會用到SOHO 3Q這個項目上，用的比重大概是多少？

潘石屹：這兩個物業我們自己有一個估值，本來前天對于投資者的會上應該把估值公布出去，這個估值就是一個參考價值。

我們公司好多同事建議我把這個估值公布出去，可是最後一秒鐘，我沒有公布。

原因就跟做算術題一樣，把答案給他做的話沒意思，就讓他去算，每一個投資人去算，看他的專業水平如何，對市場的判斷、風險判斷如何，不要把答案交給他們，讓他們算。

既然之前沒有說，今天我也不會告訴你，告訴你的話，就有點亂了。

第二，項目銷售完以後有大量的資金，主要用于SOHO 3Q的發展。

現場提問：SOHO 3Q會不會擴張到海外去？

潘石屹：現在還沒有考慮這方面。

投資哪個地方我們是這樣考慮：第一就是GDP的增長速度要快，這樣才能看出經濟的變化。

第二，要看到服務行業占GDP的比例要高，我們的3Q就是為服務行業服務的。

第三個指標，GDP的總額相對來說要比較大，是一個大的經濟體。

第四個指標，人均GDP要高，人均GDP越高的城市，這個城市越富裕。

我們衡量一個城市的時候，會用這樣一些概括性的指標去選一選。用這些指標來看的話，中國再差的城市GDP的增長可能是5%、6%，國外的GDP增長就是0，甚至是負數。

所以在沒有增長的環境中做新業務是比較困難的，尤其是新的房地産業務。

現場提問：現在SOHO 3Q的運營模式是否已經成熟了？未來有沒有改進或者升級？到目前為止SOHO中國是否完成轉型？

潘石屹：我們的産品已經非常成熟了，我們過去大概做了17個中心，每一個中心都有變化。這個變化不光是産品本身的變化，有的時候就是外面放着桌子和里面的房間數量的變化，包括一層、二層的變化，從地理位置到産品，到管理，我覺得3Q已經非常成熟了。

轉型是要不斷轉型，不斷适應市場，不斷調整自己的産品，轉型不能一勞永逸。就是你天天要想這個事，永遠在路上，這是反復的一句話，永遠在變化。

現場提問：2012年的時候，您提到SOHO中國告别散售的時代，現在又到了一個樓市調控的時間節點，SOHO中國立即整售了幾個項目，您對樓市有怎樣的基本的看法和判斷？有報道說，您要告别房地産，您自己看這個說法是準确的嗎？

潘石屹：随着北京市的商業物業不能散售這個文件出台，就標志着商業物業除了整售這一條路，其它的商業模式已經不存在了。就是一個大的政策環境已經發生了變化，逼得我們只有一條路了，沒有第二條路可以走。

第二個問題就是告别房地産開發，一時半會還告别不了，我們還擁有很多的項目。

我們現在正在建設的有兩個，量都非常大。我們持有的，從我心里面來說，永遠不能夠銷售的，一個是外灘SOHO，一個是望京SOHO。望京SOHO太漂亮了，我很喜歡，里面住得滿滿的，租金很高，最高的時候跟CBD水平差不多，望京已經是五環邊上了。

所以這兩個項目在，我就還是一個開發商嘛。

現場提問：在轉型之初，當時媒體有一些質疑，質疑的聲音面前您當時是什麼樣的狀态？

潘石屹：媒體的質疑無所謂，愛說什麼說去吧。對我來說最焦慮的就是我接受了香港一個媒體采訪，結果從香港的發布會出來之後，我們的股票就跌了10%，那是2012年。

媒體有的時候說了，愛說就說吧，我不管，結果股票市場幾分鐘跌10%還是比較可怕的。

那個時候大家都不看好轉型，現在回過頭來看，能夠賺這樣多的錢，全是因為2012年這個決定。

如果是媒體決定，怎麼可能？這個股票市場，尤其是香港的股票市場離我們大陸有點太遠，對你心里面想什麼東西不是特别清楚，對這個市場也不是非常的了解。

現場提問：接下來SOHO 3Q擴張業務很快，不去收購，不去拿地，以租的方式做這個産品，這是不是意味着SOHO中國再一次進行資産轉型？

潘石屹：是的。因為3Q無論怎麼用的話，錢都不會太多。我們可能在下兩個月之内還有一個動作，就是要融上一輪資，不是因為我們缺錢，是要把3Q的價值體現出來，為下一步發展做上一些鋪墊。

現場提問：是有可能拆分它上市做安排？

潘石屹：各種可能都是存在的。

現場提問：現在房地産商都轉型了，很多跨界投資醫療、旅遊，還有比較熱門的産業新城、特色小鎮之類的，SOHO中國有沒有這方面的想法？

潘石屹：SOHO中國的想法只有一個，就是做SOHO 3Q。要聚焦，把我們的精力、注意力，把我們以往的經驗都放到SOHO 3Q里面去，其它的東西不做。我做事情比較聚焦，就做一件事情，做房地産開發的時候就做房地産開發，不做别的事情。

現場提問：預計到2018年底自持的物業全部開發完畢，而SOHO 3Q是不拿地不建房的情況，公司未來重要的盈利砝碼在哪兒？是不是出售物業是一種比較重要的盈利模式？除了這方面，有沒有其它重要的盈利來源？最主要的就是SOHO 3Q能不能透露一下它去年的租金收益是多少？

潘石屹：麗澤SOHO竣工是什麼時候？2018年底。大概到2019年，我們已經建的項目就全都建完了。

盈利的話，就是做生意嘛，賣出一些，買進一些去賺錢。要相信SOHO中國的盈利能力，過去20多年時間，盈利狀況都很好，負債率都很低，3Q是我們的新領域，未來估計三年之後，兩年之後，新的增長點主要是3Q。