領袖訪談 | 張寶全：地産圈最懂藝術的人，革了度假産業的命

編者按：8月7-10日，博鰲房地産論壇将連續第十七次在海南舉辦。十七年來，幾乎所有房地産英雄人物及標杆企業，都參與了這個全行業年度盛會。

“跨越與去地産化浪潮”主題下，在激烈的論劍中思辨，在專業的交流中融合，2017博鰲房地産論壇海納百川，為中國房地産注入新的生命力。

不斷探索、不斷創新，觀點地産新媒體特别推出“2017博鰲特稿”繫列報道。

觀點地産網 “希望到明年底準備準備我的電影，後年可以拍。”

盛夏的陽光穿過玻璃牆，假山上流水潺潺，遠處一只鹦鹉不時地叫幾聲……張寶全穿着印有紅樹林標志的文化衫，坐在玻璃桌前講他的紅樹林以及“未竟的電影夢”。桌上放着一盆紫紅色的蝴蝶蘭，背後是一片嫩綠的柿子林。

張寶全這兩年不時對外界透露他就快要去拍電影了，他說，這麼多年兜的圈太大了，該給自己一個交代了。這像顧城詩里那樣寫到的那樣——走了那麼遠，我們去尋找一盞燈。

90年代初，張寶全為了籌集50萬元拍電影而下海做房地産。25年過去，“50萬元”早已不是問題，但“誤入商海”的張寶全仍然沒有實現他的導演夢。時間對他來說是真正的奢侈品。

張寶全的内心在進行着自我博弈——在房地産與電影之間，他用時間作出了選擇，卻依舊無法忘卻電影夢；在紅樹林與傳統地産之間，他選擇了前者，也開始了一場全新商業模式的開創與布局。

紅樹林1+X

與馮侖、潘石屹等人一樣，張寶全的房地産征途始于海南。90年代初的海南房地産熱潮中，張寶全賺到了第一桶金，並在泡沫破裂前離場，北上京城。

2002年春節，在三亞度假時，張寶全首次有了在這里建酒店的“夢想”，並在不久後拿下了一塊地，也就是日後的亞龍灣紅樹林度假酒店。

到了2009年，張寶全覺得新房市場飽和了，于是決定轉型做度假産業。

在外界一片不解的眼光中，張寶全放棄了傳統地産業務，全力打造紅樹林品牌。随後的8年間，中國第一座殿堂級度假目的地——70萬方的三亞灣紅樹林度假世界，中國第一家七星酒店——海棠灣紅樹林度假酒店，亞洲最大的度假目的地綜合體——80萬方的青島紅樹林度假世界等紛紛驚豔面世，杭州、重慶、拉薩、大理、從化、長白山、廈門等地紅樹林繫列也正在逐步呈現。

2017年6月，時隔一年後，張寶全向觀點地産新媒體介紹了今典紅樹林模式，並帶來了他關于中國未來商業模式的一些新的思考。

作為一名曾經的“文藝青年”，張寶全所創造的産品也充滿了“文藝氣息”——紅樹林是賣度假生活方式的綜合體。他說，紅樹林賣的是復合的産品與服務，而不是單一的酒店式商業項目，這種模式稱為（1+X）的4.0生活方式商業。

“今年我們重點是運營内容的提升，簡單來講，也就是紅樹林1+X模式。”張寶全舉了兩個例子，一個是台灣的上引水産，一個是意大利的eataly超市，兩者的共通之處在于，在一個特定生活場景中解決消費者吃喝玩樂上的各種需求。

張寶全表示，紅樹林的所有産品，都圍繞1+X展開，帶給消費者的是完全不同于傳統度假的感受。

紅樹林的打造，每一個都需要大量資金投入。重資産意味着前期将沉澱大量資金，那麼張寶全的這筆生意又是怎麼算的？答案是全球度假平台。

張寶全透露，經過多年的布局，紅樹林即将推出全球度假平台，平台上将會擁有全球3000家度假酒店、民宿。通過購買紅樹林度假卡，将實現全球度假、全球養老，這将成為紅樹林重要的商業模式。

紅樹林還為項目開發了一款全球首創的紅樹林導航和管家服務繫統，實現室内、室外導航一體化與及時管家服務的功能，從而實現服務的標準化、大大提高服務效率。

在上市規劃方面，張寶全稱，紅樹林可以選擇整體上市，也可以選擇其中一部分去上市。不過，相比起上市，張寶全認為當下最重要的任務是完善紅樹林的地面體繫和空中體繫。

超前眼光，布局未來30年

從2009年算起，張寶全在轉型的路上探索了8年。去年，全國房地産銷售額突破11萬億，出現了12家千億房企以及3家三千億房企的盛況。

不得不承認的是，早早從住宅地産離場的今典，與這一場規模狂歡無緣。8年前，張寶全抽身轉型，大有“衆人皆醉我獨醒”的自信與勇氣。

真正的高手總是着眼未來，通觀全局，為後面10年20年乃至更長時間進行布局。

張寶全喜歡将傳統房地産與紅樹林比喻成兩種植物——傳統房地産是草本植物，一年一收；紅樹林是木本植物，生長期可長達百年。說到底，這就是一則關于土地持有的邏輯：傳統思路下，房子賣出後企業需要再找地，但擁有強大内生力的紅樹林則不需要。

他向觀點地産新媒體表示，紅樹林分為兩個階段，第一個階段是用自己的錢來講一個故事，風險是故事沒講完錢沒了，前兩年就是今典投資壓力最大的時候。

2017年紅樹林模式的台子搭完，第一階段完成了，接下來就是快速擴張的問題。

“紅樹林看起來很傻，用重資産講了個故事，最大的風險就是資金鍊。如果不能開業，或者第一批模式沒有做完就不能支撐下去，那就死定了。”因而，張寶全絲毫不掩飾地說，紅樹林真的需要有一些情懷的才會做。“今年（紅樹林）是雞變鳳凰，還只是樣子長得像鳳凰，當4.0模式真正形成後，空中繫統運作起來，鳳凰才飛得起來。”

張寶全前期投入了大量的資金與精力打造紅樹林模式，為未來幾十年輔就了一條康莊大道，也實現了土地價值的最大化。

一個“文青”的夢想輪回

做了二十五年的文化商人，雖然今典兼顧了其他諸如影視、文化業務，但張寶全最大的精力投入還是紅樹林。

二十五年，張寶全“身在曹營心在漢”——惦記他的電影夢想已經二十五年。

“還想拍電影，不然都是白幹了。”他說，這麼多年兜的圈太大了，該給自己一個交代了。

回想1992年，從電影學院畢業的張寶全，想拍電影，但困擾他的是錢。他決定賭上一把——先賺了錢再拍電影。于是他到了海南，投身于熱火朝天的房地産市場，也有了後續紅樹林的故事。

出于對電影的熱愛，張寶全的地産業務也帶上了這些元素——他将電影中的蒙太奇手法嫁接到度假項目的設計，在紅樹林世界中建設國際電影節標準頒獎影廳、電影外景地……早早便布局發展數字院線、研發數字電影放映技術；此外，張寶全還投資拍攝了多部電影。

當過部隊通訊員、寫過小說的張寶全喜歡用文字記載他的生活與心情，喜歡畫畫、寫書法，也樂于将自己的作品贈予前來拜訪的媒體朋友。今年4月25日，張寶全還在微博上發布了他的書畫集《夜課》正式出版前的小樣。長期堅持早課、夜課創作的張寶全，帶有尋常地産商身上少有的文藝氣息，並在采訪過程中不時流露出他感性的一面。

說起畫畫與他的新愛好自由搏擊時，張寶全稱，人們很多時候需要短暫地脫離現實，而去生活在别處。畫畫、搏擊能達到這樣的效果，這也是一種“修行”。

以下為觀點地産新媒體對今典集團董事局聯席主席張寶全先生的博鰲領袖訪問采訪實錄：

觀點地産新媒體：今年紅樹林的重點是什麼？

張寶全：今年我們重點是運營内容的提升，就是（1+X）的4.0生活方式商業模式的落地

什麼叫1+X？意大利有一家eataly生活超市，它在全世界只開了4家店。人們從早上起床進去，到半夜才出來，在里面吃喝玩、娛樂全都有。它是以超市為1，加上吃喝玩樂，一年的銷售額是15億美元，這就是現代的賣生活方式的商業。

賣生活方式不只是解決内容的問題，而且要想辦法讓客人在一個地方把各種需求都滿足。

這種産品打破了傳統的商業模式，傳統商業模式是賣單一産品、單一功能或者單一IP。而紅樹林不是，我們是1+X，我給它定義叫新商業4.0。

比如傳統的百貨是2.0，後來加了休閑，就是3.0，而1+X是 4.0，紅樹林要做的就是這個。

紅樹林前幾年是在做硬件，今年要解決的就是這些内容。像eataly超市這樣的，我們将引入或復制到紅樹林里面。

觀點地産新媒體：管理方面還是交給他們來做？

張寶全：我們會成立合資公司，由合資公司來做。

紅樹林要将全世界最好的時尚、文化、休閑、娛樂裝進來。

紅樹林和傳統房地産是完全不同的東西，紅樹林是木本植物，它是一棵樹，這個樹是要長50年甚至100年的，它越長越大，只要長出來就固定住了；房地産是草本植物，一年一收或者兩年一收，收完再找地去種。

紅樹林真的要有一點情懷的人來做。我最艱難時間是去年和前年，當時項目好多都沒開業，還在不停地投錢，精裝的時候投入更大。但到了今年，三亞灣僅春節一個月的收入就達到1.1億，創造了國内星級酒店單月營收的記錄，明年還會更高。

觀點地産新媒體：2012年的時候，蔡洪平就說很看好紅樹林，但是就像您剛才說的，他認為會有一段時間很難熬。

張寶全：去年底最艱難。紅樹林就兩個階段，第一個階段是用自己的錢來講故事。風險在哪里？風險就是故事沒講完，沒錢了，結果死路一條。第二階段就是復制、擴大，這個無非是一個快和慢的問題，並不影響我的模式往前推。我相信到今年年底紅樹林模式完整呈現出來，大家就會看得明白了。

觀點地産新媒體：去年采訪時聽您講了一些，今年又拿了一些新的東西出來。

張寶全：全球度假平台是空中模式的核心，我這麼講一點不為過。中國的酒店過剩，造成的結果是物價漲了十幾倍，但酒店出租房價只漲了兩倍，所以中國的品牌酒店，就是傳統商務酒店，7成不盈利或者虧損。中國傳統商務酒店的本質是賣睡覺，平均房價還是很低的，就是供大于求造成的。

很多做度假的企業，也把這種酒店復制到度假區，這些酒店本來是賣睡覺的，不是賣生活的。紅樹林完全不同，紅樹林是賣生活的，客房只是附屬。

觀點地産新媒體：當初做這個轉型很是成功的。

張寶全：我們是把未來的事都做了，當然這個過程中也給我們帶來很多的壓力，所以這8年對我們來講也是很難的，這都是自己給自己找麻煩。

觀點地産新媒體：您準備第二期去上市？

張寶全：紅樹林的模式不一樣，可以選擇整體上市，也可以選擇單體或者某一項産品去上市。我覺得有很多東西不一定需要裝到一起，當财務上還沒呈現的時候，談上市太早。

但是今年就要開始做準備，在這個時候還是要專業的人來考慮方案，而對我來講，最重要的就是把這個體繫做完。

觀點地産新媒體：您這棵樹要一直長期開花結果的話，不會出那麼多的問題。

張寶全：這些樹是一樣的，只是最難的就是前面幾棵，把前三個項目做完了以後，就會有互相促進、進化的能力。前兩年是今典在投資上壓力最大的，今年、明年是在運營上發力的兩年。

我說今年是雞變鳳凰，但現在只是樣子長得像鳳凰，但還不會飛，當里面的東西都實現4.0時，才是真的鳳凰。

對于運營團隊也一樣，未來“養雞的人”也要變成養鳳凰的，而且我們也要把養鳳凰的人找來。

觀點地産新媒體：這就是您挖的養鳳凰的人？

張寶全：對。上次有一個開發商跟我說他要轉型，問我要注意什麼，我說轉型的過程就是亂，上下亂、新老亂，最後的結果是老的走一半，新的走一半，就像流水一樣的。他說能不能不發生？我說不發生你轉什麼型？還是原來的一幫人幹着同樣的事情，還是在種草本植物，根本沒有種樹。

觀點地産新媒體：以前大家看不懂，現在慢慢看懂了，今年博鰲房地産論壇主題定為“跨越與去地産化浪潮”，其實就是去傳統的銷售型物業。

張寶全：我們紅樹林是三個“去”——去地産化、去酒店化、去餐廳化。

觀點地産新媒體：紅樹林自身的内循環已經夠了，不上市也沒有任何問題？

張寶全：我們把全球度假平台推出來，推出紅樹林V客會卡，不上市也能解決問題。當然今典還是可以拿單一項内容去上市的，當eataly開到5個時，就可以把它打包起來作為一個公司。全國其它地方需要加盟的，我們可以輸出管理，這樣也有盈利。到明年底我估計可以準備我的電影，後年拍的可能性很大。

觀點地産新媒體：還是有一個做導演的想法？

張寶全：電影投了好幾部，但是自己導的電影還沒有拍。

觀點地産新媒體：還是想當導演？

張寶全：肯定的，不然都是白幹了。

觀點地産新媒體：為了拍電影下海掙錢，掙到錢了沒時間。

張寶全：這麼多年兜的圈太大了，但是我覺得也差不多了，該給自己一個交代了。

觀點地産新媒體：大部分同一代的企業家都退到二線休息了，您現在還戰鬥在一線，還要當導演？

張寶全：所以也有人說，你是操心的命，你不幹活了，回來也要種地，你也忙得不亦樂乎，或者寫字、畫畫、打拳，夠你忙的。

觀點地産新媒體：現在您也在打拳，打拳給您帶來了什麼不同的感受？

張寶全：所謂的文化消費和精神消費的最高境界就是脫離現實，就是忘記你是誰，能夠生活在别處，看電影也好，度假也好，都是一樣。

每天這麼多工作，畫畫的時候會全身心投入，别人把這個叫修行。修行就是把自己都忘了，這是很高的境界，要訓練這種忘掉自己的能力。

觀點地産新媒體：搏擊是很激烈的，畫畫又是很冷靜的，您很能夠接受這兩種反差很大的東西？

張寶全：這不沖突的，本來我是木匠出身的，還是當工頭的，帶着一群人跑到南京、上海去幹活。

觀點地産新媒體：轉變還是很大的，之前蔡洪平談到張總，他說别人看不懂你的模式，說他看懂了，但是他還是心里打鼓。他說你們的布局是非常好的，就是不知道下一步會怎麼走。

張寶全：那麼他現在可以跟我合作了，現在财務數據已經證明了，至少從去年的增長可以看出來。我估計今年下半年到明年，想投資紅樹林的、跟我們合作，或者讓我們做輸出管理的會多起來，這個故事到今年才基本說完。

觀點地産新媒體：在去地産化這方面，您可以說是房地産行業的先驅，度假這一方面，現在國内有沒有跟您比較接近的，或者潛在的一個競争對手？

張寶全：基本沒有。而且我們的模式形成之後，當他看懂的時候門檻就很高了，我們做一個項目都要投入上百億，别人沒法跟着學。像那些資金充足的大企業，也投了上百億建一個大的度假目的地，但可能還是傳統的形式，不是像我們這樣以自營為主，賣生活的。

現在又有新的問題，就是很多企業在做特色小鎮，都到我這里來挖人，因為特色小鎮要有内容，紅樹林相當于一個濃縮的特色小鎮。當然他們挖的是地産方面的人才，這些人並不一定影響我的建設，但是會給我帶來麻煩。

觀點地産新媒體：特色小鎮最近很火，所有的中小開發商，都在拼命的做。

張寶全：如果還是以房地産為目的做的特色小鎮，我認為90%會失敗。