博鰲特稿 | 李斌：中銳“教育+地産”探索與升級

編者按：8月7-10日，博鰲房地産論壇将連續第十七次在海南舉辦。十七年來，幾乎所有房地産英雄人物及標杆企業，都參與了這個全行業年度盛會。

“跨越與去地産化浪潮”主題下，在激烈的論劍中思辨，在專業的交流中融合，2017博鰲房地産論壇海納百川，為中國房地産注入新的生命力。

不斷探索、不斷創新，觀點地産新媒體特别推出“2017博鰲特稿”繫列報道。 

觀點地産網 歷經二十余年的發展，中國房地産行業逐漸與成熟規範的國際路徑相接軌，與此同時，随着城鎮化的大幅提升，增量與存量市場的地位逆轉也成為顯而易見的趨勢。

在中銳國際總裁李斌看來，經營服務模式的創新以及用戶社群的運營更為重要，因此，只有做好特色運營，在内容上下功夫，才能充分挖掘項目本身的價值和未來深層次的空間。

自2002年主導蘇州國際教育園區3.5平方公里的開發建設後，中銳集團開辟了“教育地産”的獨特發展路徑，同時憑借多年累積的國際優質教育資源，在打造教育産業園方面已經練就了能夠吸引衆多的培訓機構、科創研發等相關機構集聚的能力。

實際上，中銳集團的這種産業導入能力，正是時下熱門的産業地産開發的關鍵因素。而他在把社區型的“教育MALL”作為存量資産開發的模式之一的同時，也正将産業地産作為推動集團業務升級的探索新領域。

2017年3月31日，中銳集團就與上海臨港經濟發展(集團)有限公司簽訂戰略合作框架協議，未來重點圍繞園區開發和運營管理、教育投資等多個領域加強合作。

然而，無論是對存量資産和産業地産的掘金，抑或是對決勝未來的“教育+地産”特色優勢的打造和升級，未來的發展必然離不開資金助力。

李斌對此有着十分清晰的認識，並寄希望通過在金融闆塊的布局，借力“地産+金融+互聯網”的大融合趨勢，以打造“金融平台、實現産融結合”的升級模式。

據介紹，在地産金融的大背景下，中銳已經拓展了多種融資渠道，並成功打造了優質地産基金平台，旗下睿澤資本憑借專業的基金管理和投資能力已成功布局在岸、離岸、跨境投資等基金産品，在中國、澳大利亞及美國均設立了專業的房地産基金。

李斌表示，睿澤資本未來重點業務是房地産開發及資産收購業務，另一方面則是教育産業的上下遊投資，“目前基金公司的發展在相關領域取得了一定的進展，但未來還有很長的路要走，市場機遇和挑戰都很大”。

以下為觀點地産新媒體對中銳國際總裁李斌先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：今年以來，全國多個城市出台了調控政策，對中銳會有什麼樣的影響？怎麼看待國内的市場形勢？

李斌：2016年下半年開始的這輪調控是近幾年來房地産調控政策出台最為密集的一次，在政策力度和執行方面都可以說是歷史最嚴。

這輪調控面臨的經濟環境和市場環境發生了很大變化，與以往最大的區别就是貫徹差異化調整和因城施策。

目前可以看到，局部熱點城市控房價和三、四線城市去庫存均取得了階段性成效，我們判斷這輪調控還将持續，力度可能會出乎我們很多人的判斷。

總體上全國的銷售在2016年達到歷史高峰的基礎上，今年上半年仍保持了繼續增長，可以看到市場沒有因為大規模的調控出現大起大落，而是相對平穩，逐步回歸理性，但不同城市之間的差異非常明顯。

譬如三四線城市去庫存，但也不全是一片欣欣向荣，有的城市供求關繫仍有很大問題，你不能貿然進去，有的城市目前看比較正常，但市場可能開始透支，被擠壓到三四線城市的投資熱情很可能在短時間消失，因此選擇在什麼時間進什麼樣的城市，對房企來說尤為重要。

同時盡管一二線城市的調控力度非常大的，但總體來說剛需和改善性需求還是客觀存在的，一方面房價受限，房企的利潤空間被壓縮，另一方面受政策影響銷售放緩，客戶有更大的選擇空間，因此對開發商來說，做對做好産品，有效控制成本也顯得非常重要。總之，在當前大的政策和市場環境下，選擇合适的時間，對的地區進入，同時練好内功，才能在競争中立于不敗。

觀點地産新媒體：近來土地市場在發生變化，包括推地政策、企業的拿地策略等各方面都在變化，2017年以來公司的布局戰略及拿地策略會有調整嗎？

李斌：土地市場在這半年也發生了重大變化，年初時延續去年的慣性熱度不減，開發商手頭現金充足，因此一二線城市只要有土地推出，都引得衆多房企拼搶，同時三四線城市的土地價格也被帶動上漲。

3-4月份開始，熱點城市的調控深入，市場預期下降，同時也采取了更多的土地競買規則，如打分制、一次性報價、競保障房、競自持面積等等，可以看到一二線城市的土地溢價率下來了，但三四線城市的土地熱度又上來了，在不少城市房企都競争非常激烈，高溢價也頻頻出現。

對下半年我們的判斷是，一二線城市将會加大土地供應，同時限價房、自住房等會加快入市以平抑市場，對此我們将加大加快在我們看好的二線城市布局，積極參與，三四線城市可能冷熱不均，我們會選擇經濟基礎和市場基本面相對較好的地區，因此今年我們也進一步拓展了發展區域，除了原來深耕長三角外，也布局了全國更多的地區。

同時我們也更多圍繞合作開發、二手並購等方面拓展，房地産市場的集中度越來越高，所有的參與者都應該保持開放合作的心态，大家既是競争關繫也是競合關繫，通過合作各自發揮優勢，實現效益最大化。

教育地産領域，我們在K12國際學校的開發和管理上有多年的經驗，目前也與很多企業在不同地區開展了廣泛合作，既有利用社區教育培訓業務提升合作方的存量物業和低效學校資産等，也有利用教育資源共同拿地，開發具有國際學校等優質教育資源的高端居住社區。

觀點地産新媒體：中銳今年也将存量資産開發作為新一階段的重要業務闆塊，在您看來，在存量市場加速發展的機遇與挑戰下，存量資産開發的重點在哪里？如何讓長期被低估的存量資産發揮更好的效益？

李斌：根據國際大都市的經驗，北京、上海等一線城市的中心區已告别了大規模的建設階段，逐步從增量時代進入存量時代。在這樣的一個大環境下，加強土地的集約利用和功能調整，通過城市更新改造煥發生機，是一個具有廣闊發展前景的課題。目前也有一些做的比較好的企業和成功案例，我們近期在這方面投入了一些力量，目前應該說是在積極探索，加快布局的階段。

過去幾年不少企業都進入了這一領域，包括長租公寓、聯合辦公等，市場競争也越來越激烈。

我認為存量資産開發首先要解決好兩個問題，一是輕重資産的問題，二是運營特色的問題。

重資産是傳統地産企業熟悉的路子，但對資金的需求量大、回收期長，快速發展受到很大限制，回報率也有一定問題，輕資産的模式在過去幾年發展迅速，但目前也遇到了瓶頸，由于競争激烈資産租賃價格持續攀升，議價能力弱，項目獲取越來越難，回報率也一路下滑，因此輕重資産並舉，可能是解決獲取資源和保證一定收益的途徑，兩者兼顧。

二是運營特色，目前存量資産比較常見的長租公寓、聯合辦公、商業經營等，同質化比較嚴重，也造成收益越來越低。

特色将成為未來存量市場制勝的法則，這可以從團隊的專業化、運營模式的有效性、産品定位的特色等幾個方面來考慮，相比傳統存量模式中僅對原有物業進行功能定位和改造提升，我們認為經營服務模式的創新以及用戶社群的運營更為重要。

因此，只有做好特色運營，在内容上下功夫，才能充分挖掘項目本身的價值和未來深層次的空間，結合中銳在教育領域的多年經驗，我們比較重點發展的一類存量模式是社區型的教育培訓綜合體，通過我們自身的運營並吸引更多教育業态入駐，形成周邊社區集聚的“教育MALL”，商戶的收入穩定了提高了，從而極大提升物業的收益水平。

觀點地産新媒體：教育地産是公司進行探索的重點領域，作為中銳的特色産業，教育地産在公司的業務闆塊中扮演什麼樣的角色？接下來将如何進一步展開運作？在業态規劃方面未來是否還會有更多新的嘗試？

李斌：中銳從成立開始就具備良好的教育基因，從96年成立至今先後創辦和管理了近20所各類學校，很多都已成為當地最好的國際學校。

自2003年開發占地約3.5平方公里的蘇州教育園區項目開始，我們逐步建立了“地産+教育”的模式，利用優質的教育資源和國際學校的投資及運營，我們在土地獲取、項目開發等方面獲得了發展。

作為擁有20年基礎教育、國際教育和職業教育經驗的企業，我們擁有比較豐富的集團化辦學辦校經驗，同時在開發優質教育物業和住宅方面也具有較強能力。

我們的國際學校将中文教育和國際教育充分結合起來，立足本土並引進國際上衆多緊密合作的優質教育資源，形成了中銳“華銳國際學校”和“華頓國際學校”兩大品牌。

目前我們在各地運營的國際學校，都已成為該區域重要的優質教育資源，吸引了大量高知高收入家庭，同時依托品牌影響也吸引了衆多培訓、科創類機構入駐，形成教育産業的集聚效應，這對帶動周邊的發展成熟和政府的招才引智、招商引資起到極大的幫助，地方政府也非常歡迎這類教育科創項目落戶。

近幾年我們把教育地産業務作為重點發展的方向，目前的計劃是争取每年新建和管理3-5所國際學校，一方面我們加強與各地政府的聯繫加快布局，同時也加強與其他房企的合作，采取共同開發或委托管理等多種方式加快發展。

觀點地産新媒體：近年來，海外房地産開發是中銳布局的重點業務，目前海外項目的進展情況如何？未來中銳海外布局的策略是怎麼樣的？

李斌：自2014年我們開始進入澳洲市場，目前将近三年的時間並在去年投資了美國業務，我們對海外地産的認識也越來越深入和全面。

我們在澳洲主要城市陸續開發了8個項目，近3000套房子，總體上進展比較順利，一個項目已交付，另外兩個項目将于今年竣工交付，其余幾個項目也進入了施工階段。

除了上述項目外，我們也積極尋找新項目和拓展業務闆塊，與我們正在洽談的項目有不少。

去年下半年開始，國家對海外投資特别是海外房地産投資的政策做出了調整，資金的出境和項目審批難度加大，但對于真實意圖的海外投資還是持支持的态度，因此我們對海外投資是有信心的，海外房地産的市場機制和規則相對透明，也更加理性，投資的風險相對可控。

我們将繼續保持澳洲的投資，同時穩步發展美國業務，並尋求與更多國内外優秀企業或機構密切合作，共同發展。

觀點地産新媒體：現在公司也通過地産基金平台切入金融闆塊，目前業務情況如何？對于這一業務闆塊未來的發展規劃是怎麼樣的？

李斌：房地産作為資金密集型行業，對于資金需求量大且周期長，拓展融資渠道、挖掘資金資源對于房産企業來說意義重大。因此，在房地産金融大背景下，我們在過去幾年創立了一個基金平台——睿澤資本，重點業務是房地産相關業務，另一方面是教育産業的投資。

我們的想法是将睿澤資本打造成為業内優秀的基金管理人和領先的資産管理平台，在房地産投資方面，一是發揮我們地産開發的優勢，發展開發類基金，特别是海外地産投資基金，同時結合存量資産的業務，重點在一線城市收購物業並進行更新改造運營提升回報率；二是依托中銳在教育業務上的經驗，重點發展教育産業上下遊的投資和收購業務，包括國際學校、幼兒園以及與K12教育相關的業務等。目前基金公司的發展在相關領域取得了一定的進展，但未來還有很長的路要走，市場機遇和挑戰都很大。