海航的煩惱 美銀美林拆夥與新加坡商業REITs上市微瀾

觀點地産網 “太瘋狂了，太雄心勃勃了。”這是海航董事局主席陳峰在2016年哈佛商學院演講中的自嘲。按照陳鋒的願景，海航計劃在5年内實現年收入1.5億美元，2025年内達到5萬億，進入世界前十大公司。

在如此宏偉目標的支持下，過去幾年海航在海外市場並購不斷，事業雄心表現得淋漓盡致。其中，不動産基金就是海航征戰的星辰大海之一。截至目前，海航在寫字樓、酒店、商場、養老物業、醫療物業等持有型物業相關的不動産基金行業積極探索，並尋求海外REITs市場機會。

不過，在追尋“浪漫理想”的過程中，最近的一則消息可能會給海航帶來陣痛。近日，媒體報道稱，由于美銀美林集團的退出，海航旗下原計劃7月在新加坡上市的房地産信托基金HNA Commercial REIT将至少推遲至今年秋季上市。

作為海航旗下的中高端房地産開發商，2013年海航投資由傳統的開發商向金融投資平台轉型，並希冀通過參設新加坡地産信托基金管理平台，為海航的海外投資提供退出通道。而如今近50億元REITs延期，海航的海外商業REITs之路也成為資本市場關注的焦點。

美銀美林拆夥上市計劃

海航旗下的房地産信托基金HNA Commercial REIT，本來計劃将于7月在新加坡上市。但是現在由于美銀美林的退出，計劃不得不泡湯了。

6月28日，美銀美林亞太地區總裁Matthew M. Koder在内部郵件中寫到：“關于這個公司，始終有些東西是我們無法知道的。那麼我們也不打算為此承擔風險。鑒于嚴格保持客戶選擇標準的重要性，我們決定不在這個時候與海航集團進行交易。”出于對海航公司架構和負債情況的擔憂，美銀美林決定退出此前與海航簽訂的新加坡REITs業務。

觀點地産新媒體查詢獲悉，2017年3月20日，海航投資與AEP IM簽署關于新加坡地産信托基金管理平台的相關合作框架協議。根據協議，AEPIM的創始人、首席執行官Yusof将與海航投資子公司合資成立一家管理公司，並擔任新加坡REITs平台項目的管理人；美銀美林則擔任本次合作的保薦機構。

彼時的協議中顯示，海航投資拟認購将于新加坡上市的REIT至少35%份額；另外将于REIT上市日當天作為生效日，受讓雙方約定的管理公司75%股權。于該協議生效日或生效日之前，海航須支付給AEPIM 1000萬新币保證金，以銀行保函的形式出具。

觀點地産新媒體從海航投資的公告中獲悉，該房地産信托基金（HNA Commercial REIT）資産由澳洲、新加坡及倫敦的五個商業物業組成。其中澳洲資産占比達46%，包括1 York Street、45 Pirie Place和41 George Street 三處物業，英國的Trident Place 以及位于新加坡的Starhub Green 則是剩余的兩處物業之一，各占26%及27%。

以上物業由海航與新加坡物業投資管理公司AEPIM共同提供，市值約10億新加坡元(約人民币49.65億元)。

三個月後的6月23日，海航投資在公告中披露了，HNA COMMERCIAL REIT已獲得新加坡證券交易所批準進行首次公開招股，拟集資逾4億新加坡元(約23億港元)。若成事将是新加坡今年以來最大規模的集資上市項目。

彼時，海航亦表示若最終合作成功，公司将擁有新加坡REITs管理平台，從而實現國内類REITs與國外REITs平台的雙輪驅動，打造海航在不動産基金領域的王牌地位。

不過，本該這個月挂牌的房托基金(REITs)卻遭遇變故。由于商業原因，美銀美林與海航協商中止合作。知情人士稱，目前海航正尋求其他投資銀行作新的保薦機構，並已與包括星展銀行在内的機構接觸，預計IPO時間将至少推遲到今年秋季。

“REITs聯盟”與海外物業

存量地産時代讓房地産金融化進一步走向縱深，而REITs被業内公認為這一進程中最重要的一環。

在海航投資的年報中有着這樣一段描述，“公司致力于不動産基金方向，順應上交所等政策動态及市場需求，積極在類REITs領域探索前進，並積極尋求海外REITs市場機會。”

由海航旗下的中高端房地産開發商，到尋求私募基金行業有所突破，這當中不僅有對房地産行業進入金融化階段的期待，更預留了海航海外項目投資的退出通道。

從2015年至今，據觀點地産新媒體不完全統計，海航其海外收購總額已超過500億美元。借助海外並購這一加速器，2016年海航全年營收超過6000億人民币，截至2016年底，總資産超過萬億元，全部員工41萬人,境外員工占比達到70%。

在房地産與酒店並購方面，海航的突出表現不逞多讓。2017年3月17日，海航以大約65億美元（約合440億元人民币）從黑石集團的關聯公司手中完成對希爾頓、Park Hotels &Resorts和Hilton Grand Vacations三家公司的戰略投資，海航将分别持有這三家公司25%的股權。希爾頓是全球最大的酒店管理集團之一，在全球104個國家和地區擁有4700多家酒店。

在此之前，海航集團還先後收購美國卡爾森酒店集團、NH酒店集團、美國紅獅酒店集團。

目光放及2017年的3月，海航商議還拟收購曼哈頓245公園大道的地産物業，預計交易金額約為22.1億美元（約合人民币172億元），該報價是歷來收購紐約一幢摩天大樓的最高金額之一。

業内人士表示，近幾年海航在海外收購中攬下不少不動産項目，其中很多都屬于回報周期較長的項目，因此需要尋求一條資産證券化的退出通道。

以上文所述的新加坡地産信托基金管理平台來說，雙方在協議簽訂之初就約定Yusof位于倫敦和澳洲的工作人員，也會尋找其他收購目標。這也意味着海航旗下的物業也将成為平台鎖定的主要收購標的。

對于海航首站REITs管理平台選擇在新加坡的原因，業内人士就表示在亞洲，新加坡房地産信托市場采取的是同美國和日本一樣的REITs架構，REITs的市值規模僅次于日本，股息派發率方面又領先于日本和香港市場。

據觀點地産新媒體查詢，今年以來全球各區域REITs指數表現漲跌互見，其中新加坡漲幅排名全球第二，達到13.37%。目前新加坡有43只REITs的房地産信托基金，平均年化股息派發率在6.4%。

此外，對于企業來說，REITs将商業物業資産以證券的形式標準化、拆細化，使得這類資産具備了便利交易、便利融資的條件，大幅改善了商業物業資産的流動性。也使得企業的商業物業資産得到有效盤活，降低企業整體的負債情況，吸引國際投資者。