青年領袖 | 劉愛明 創業兩年

編者按：8月7-10日，博鰲房地産論壇将連續第十七次在海南舉辦。十七年來，幾乎所有房地産英雄人物及標杆企業，都參與了這個全行業年度盛會。

“跨越與去地産化浪潮”主題下，在激烈的論劍中思辨，在專業的交流中融合，2017博鰲房地産論壇海納百川，為中國房地産注入新的生命力。

不斷探索、不斷創新，觀點地産新媒體特别推出“2017博鰲特稿”繫列報道。

觀點地産網  一間不寬敞的辦公室，巨大根雕茶台橫跨中央，窗台下擺放一張木樁椅，手執一杯香茗的劉愛明将茶杯一放，從木樁椅上站起身。

“這些都是我和楊主席（楊國強）一起探讨的産業規劃，這個部分對接城市功能，這一塊是孵化器，這是研發中心，這邊是成規模的龍頭企業區……”

幾張潼湖科技小鎮的規劃圖取代了那杯仍冒熱氣的香茶，劉愛明拿圖紙高興地向大家介紹。

按照劉愛明所說，和碧桂園合作打造的潼湖科技小鎮或将成為中城新産業第一個出爐的重資産産業項目。

談及此，劉愛明總是面露笑容，不難看出他的欣喜，以及心中飽含着的創業熱情。

2015年6月26日，中城新産業于深圳成立，劉愛明正式開啟創業人生，時至今日已過兩年。兩年間，劉愛明通過中城新産業持續探索産業地産，而與碧桂園合作惠州潼湖科技小鎮，應該算得上是他創業史的重要台階。

不同于介紹潼湖科技小鎮的興奮，談論起創業以來的兩年時光時，劉愛明顯得平靜許多，盡管創業之中有喜有難，他卻說：“倒也沒覺得那麼驚心動魄。”

回想創業之日，劉愛明于微博所寫的那句話：“（創業）需要的更多不是激情，而是冷靜和執着。”這兩年來，他一直努力在踐行。

劉愛明的興奮

劉愛明愛好登山、馬拉松，他形容自己是“不安分的人”，總想接受新的挑戰，感受沖鋒的快意，于工作中，似乎也如此。

2015年6月成立中城新産業之前，劉愛明曾以職業經理人身份依次于中海、萬科、協信履職。20多年的職業旅程里，他的能力顯現令業界對其多有贊賞。至今廣為流傳的一件事是，劉愛明在協信發生意外事件時，發揮帶頭作用維持了公司的良好運行。

因此，很多人認為，對于劉愛明來說，“職業經理人”不失為一個好的選擇。但是在2015年，劉愛明還是辭職，選擇創業。

劉愛明曾在接受觀點地産新媒體采訪時形容，中海和萬科是“有清晰台階的山”，自己要做的只是按照台階往上走；協信是“一座沒有台階的野山”，每一步需要自己去判斷。

按此來看，如今劉愛明于産業地産的創業則是“一座從未被人發掘的高山”，前路需要自己開辟。

但劉愛明是樂于此中，他曾在接受采訪時說“（創業）越來越有激情”，喜歡並願意探索産業，並發現它很精彩。在接受觀點地産新媒體采訪時，他也多次顯現對于創業的熱情。

“我做的事情都很難！沒有傳統的道路，就是自己不斷地摸索、總結。”說這句話的時候，劉愛明臉上挂着笑容。

他樂意與旁人分享自己創業的成果，談到中城新産業的具體項目時，他會放下手中的茶杯，以手機圖片或實際圖紙展示項目。

兩個月以前，中城新産業與碧桂園合作的惠州潼湖科技小鎮動工建設，談及這一項目，劉愛明甚至亮出與碧桂園主席楊國強一同探讨過的産業規劃圖紙，並一一作介紹。

“我們的産業規劃已經不是只停留在理論階段了，都已經在實踐了！地拿了，圖紙畫了，都在幹了！”

“你看，這是碧桂園項目里第一期規劃，這個是影響力中心，這一塊是孵化器，我們自己做創新工場，這片是研發中心的集群，這個是教育機構，創新服務區，轉型區，成規模的龍頭企業區，鞏固區，研發制造區……技術、資金、人才全在這里！”

介紹過程中，劉愛明眼里閃現欣喜，一瞬間甚至變身“推銷人員”：“我這里有技術，有好的企業，有牛人，有信息，你做生意不到我這兒來，去哪兒？楊老闆就說了，在這里喝咖啡都要比深圳好。”

劉愛明透露，和碧桂園合作的潼湖科技小鎮可能會成為中城新産業第一個出爐的重資産産業項目。此前，劉愛明曾預計，中城新産業自主開發運營的深圳坪山醫療器械産業項目會是他們第一個出來的重資産項目，完工預計在明年年底。但碧桂園的動作很快，潼湖科技小鎮已經開工，或許會趕在坪山項目之前完工。

談及此，劉愛明不住感歎：“碧桂園動作實在太快了，我也承諾碧桂園，明年年底之前一定要把這120幾萬平米全部裝滿，楊主席為了給大家信心，第一期就要全開，全開肯定要全裝滿，樓空着那不是丢人嗎？”

“創業並非驚心動魄”

不同于介紹潼湖科技小鎮的興奮，談論起創業以來的兩年時光，劉愛明卻顯得平靜許多，他說：“倒也沒覺得那麼驚心動魄，可能和我的性格有關，選擇了産業地産這個方向，然後就在這個方向深挖。”

中城新産業定位為中小型企業提供技術、資金、人才、市場等服務，他多次坦言，這條創業之路其實很難，沒有先行者，只能自己不斷摸索與總結，“我經常說，我們内部就是時間、總結出理論，時間、總結出理論……”

對于創業路途中所會遇到的困境，劉愛選擇較為冷靜、理性地看待。評論萬科寶萬之争時，劉愛明就說：“企業經營中肯定會碰到這樣那樣的事兒，每一次折騰，你都躍過去，對自己就是一個超越，一次提升。”

即便對創業一腔熱情，在為中城新産業定戰略時，劉愛明也保持着足夠的冷靜和把握，用他自己的話來說，是“實打實”。

比如，他不崇尚“燒錢模式”，認為公司“第一天就要賺錢”。

“我的觀點可能很多人不同意，我覺得燒錢模式只會令少有的幸運兒成功，運用燒錢模式的企業都是失敗的多，成功的少。因為不太符合邏輯，只有你的父母會這樣，做三年也不掙錢還接着給你錢。這種模式，可能只适合某一類行業，比如互聯網。所以，對于我們來說，第一天就要賺錢。”在冷靜之中，他也足夠執着：“當你想的是第一年就必須盈利，那就一定有辦法。哪怕是勉強不行，第二年也會盈利。”

秉持着這樣的想法，劉愛明不會勉強自己看得太遠，他說在創業中他還是屬于“邊走邊看”型，中城新産業如今已有的輕資産項目就是劉愛明“邊走邊看”下做的決定。

按照劉愛明的設想，最開始創立中城新産業時，其戰略里並未包含輕資産，直到2016年10月中城新産業才開始下決心做輕資産。

“産業技術、資金、人才、市場，換一個緯度說，就是整合一個産業鍊，形成産業生态，但在做的過程中我就碰到一個問題，只有5萬、10萬平米的園區怎麼叫産業生态？沒有足夠的空間談産業，不是虛的嗎？”

劉愛明說，10萬平米做産業讓他覺得很尴尬，認識到規模的重要性後，他下決心于寶安做一百萬平米的輕資産。他介紹，目前中城新産業在深圳寶安已經有40萬平米的輕資産項目，于今年年底還将于寶安繼續拿100萬平米輕資産項目，均為經營智能制造。

在重資産方面，中城新産業也繼續選擇“大規模”，劉愛明透露，以碧桂園潼湖科技小鎮合作作為起點，未來中城新産業在重資産方面可能主要尋求合作方式；此外，因自行開發建設速度太慢，劉愛明還計劃收購兼並别人已建成的項目。

介紹這些戰略時，劉愛明已不再興奮，這讓人回想起，2015年6月，劉愛明在正式創業之日于微博中寫道：“幾乎所有的極限運動戰略上都可以藐視，但戰術上要重視，其需要的更多不是激情，而是冷靜和執着，就像馬拉松，平靜地完成，成就是非凡的。”

他将創業比喻為他最愛的極限運動，但似乎也始終提醒自己“創業需要的更多不是激情，而是冷靜和執着”。

以下為觀點地産新媒體對中城新産業控股（深圳）有限公司董事長劉愛明先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：創業已經兩年了，您有什麼感想？

劉愛明：其實自己倒也沒覺得那麼驚心動魄，可能和我的性格有關。選擇了産業地産這個方向，然後就在這個方向深挖。

雖然是産業地産，但我覺得真正重心在産業，地産是一種盈利方式，核心還是産業。

我經常用商業地産來舉例，商業地産的標杆萬象城、恒隆、大悅城等，這一類公司的核心就是怎麼把商場經營好，也是地産，但跟買地蓋房子不同，重點是把商場經營好，圍繞着商場經營去展開。

這個路說起來簡單，但是在中國，真正搞商業地産，沉迷于把商場怎麼經營好、招商好、運營好的人其實並不多，因為這個路不是特别好走，經營之路是一個軟性的東西，坦白說是比較難，真正做得好的也不多。

産業也是這樣，我想要實打實的，把一個産業空間經營好，這個空間也許是園區，也許是小鎮，也許只是幾萬平米。實打實地去做，怎麼經營好，怎麼把人吸引過來，不是靠政策優惠、稅收優惠，因為這都不是自己的東西。真正将人吸引過來的是，能夠提供實打實的、别人最需要的服務，並且以此來盈利。

再舉例商業地産，商場經營好就是通過收租金來盈利，當然盈利中會包括長遠的增值，中間可能還有運營服務方面的收入，但是不管怎麼樣那都是次要的，不是主要的盈利。

今早，一個股東到我這也說我的模式是實打實的，沒有投機取巧的成分，經營一個餐館就是把菜炒好，别的都是在其次。

觀點地産新媒體：您剛才說這條路說起來簡單但有一定難度，這兩年您有沒有覺得很難？

劉愛明：這當然是比較難的事兒。

此前沒人做，我也沒做過，就是自己在不斷地摸索、總結。所以我經常說，我們内部就是時間、總結出理論，時間、總結出理論。

但成果還不錯，客戶比較認同我，因為能給客戶提供同樣服務的公司太少了，特别是中小型的客戶，說形象些他們就是眼淚汪汪，因為沒有人關注他們。外界只關注那些從高處摔下來的人，中間的中小型客戶則不被受到關注。

所以我們才将客戶定位為中小型企業，有一定科技含量的企業。這些企業在生意上需要很多服務，比如技術服務。中小型企業沒有能力去獲取技術，社會上也沒有更多的公共技術服務平台，就是這麼個局面。

我把技術拉到深圳來，再運行國際技術專業中心。到6月份為止，我們做了兩個研究院，一個是北鬥研究院，就是北鬥産業互聯網研究院，已經挂牌了；還有一個是和清華大學研究生院共建的智能制造設計室，都是公共技術服務平台。自己做，同時也整合别的資源打造技術服務體繫，技術服務平台，給中小企業提供技術服務。

當然，技術服務僅僅是一個方面，還有資金。我們現在也在探讨成立基金，跟前海基金等機構都有合作，想從資金上幫助客戶。

人才方面，許多智能制造的企業需要算法工程師，但是對中小企業來說，找不到、也用不起，因為規模不夠大。這樣我們就給他們提供算法工程師的服務，整合資源來提供這種服務。

另外，在市場方面，為中小型企業拓展新的市場。我們現在就有一個嘗試，嘗試将高科技行業和房地産結合起來，是不是有結合的余地呢？

現在的房地産，住宅産品也好，商辦也好，産業空間也好，科技含量還不夠，或說性能不夠。房子只是遮風避雨，沒有别的性能，現在把它跟很多高科技結合起來，其實就是物聯網的産品，智能制造的産品，北鬥研究院的可以展現出這樣的産品，但如何找到應用場景，我們現在正在找切合點，為這兩波根本不認識的人（搞高科技的和房地産），根本就不接觸的人，兩個世界的人找到結合點。以此幫助産業企業尋求新的市場，用技術滿足房地産場景化的需求。

觀點地産新媒體：給企業提供一個新的市場，聽起來挺難的。

劉愛明：是很難，我幹的事兒都很難。

公共技術服務平台的事情也沒人幹，除了政府在做，沒有一個企業來投資。關于“市場”也是這樣，北鬥研究院如何和房地産結合起來？物聯網如何和房地産結合起來？我們就在研究這個事情，跟碧桂園合作的小鎮里也都在進行嘗試。

我理解是，因為我的客戶缺乏這個市場，這能夠幫助他做生意，這就是客戶的痛點需求。

觀點地産新媒體：您創業兩年了，團隊現在有多大？

劉愛明：差不多有100人，但我内部其實一直強調我們是部落式的企業，比如說建設闆塊未來會獨立出來，不是我們的子公司，而是參股公司，彼此獨立，雙方的大股東不一樣。

這個部落，除了建造、設計部分，還可能會有運營及物業管理，其實就是把整個産業鍊分成幾塊，整個部落最核心的還是産業。

設計院目前的業務比較好，上次問過設計院的大股東，他的原話是“活接不過來”，因為研究産業研究得比較透。目前都會選擇性地和大客戶合作，跟至少是前20的開發商合作。

觀點地産新媒體：中城新産業這邊的情況怎麼樣？

劉愛明：中城新産業大概有20個項目，重資産有10個，輕資産有10個。現在運營的更多是輕資産，所謂的輕資産就是租賃經營，直接租來經營。

輕資産方面在寶安已經有40萬平米，計劃年底在寶安繼續拿100萬平米，都是經營智能制造。以後可能還會選擇一個區域做物聯網，未來北京，上海，深圳三地聯動起來。

觀點地産新媒體：所以是輕資産先行？

劉愛明：原來的戰略里其實是沒有輕資産的，後面慢慢探讨出來。輕資産真正下決心做是在去年10月份，到現在也就半年多的時間。

剛才說的産業技術、資金、人才、市場，換一個緯度說，就是整合一個産業鍊，形成産業生态，在做的過程中我就碰到一個問題，只有5萬、10萬平米的園區怎麼叫産業生态？沒有足夠的空間談産業，不是虛的嗎？

舉個例子，搞技術、成立研究院都是需要費用的，研究院本身很難賺錢，這是公認的，如果沒有足夠的資源來支撐，如何承擔這些費用？如果沒有足夠的空間，這就不現實。

後來我想明白了，就下決心在寶安做上一百萬平米，全是輕資産。這幾個園區沒有定位，都是智能制造。

另外，現在我們還想在北京並購别人建成的項目，因為自己建太慢了，蓋起來得三四年時間，運營就是五年以後的事情了，時間太久。

深圳、上海，北京里，最快的重資産項目估計明年才竣工，在坪山，是醫療器械類的。

觀點地産新媒體：您剛剛提及的北京、上海已經有落地的項目了嗎？

劉愛明：上海有已經簽約的，還在落地的過程中；北京有一個項目落地中，一個項目交易中。真正落地北上深都不會那麼快，比較復雜，規模最大在10來萬平米，但10萬平米做産業，其實很尴尬。

所以我們現在有一個清晰的認識，以碧桂園潼湖項目合作作為起點，未來可能在重資産方面尋求合作方式。

和碧桂園合作這一塊，已經簽約在合作的産業群，首期開工就有25萬平米，總共是100萬平米。100萬平米里包含物聯網的人才中心、影響力中心、孵化器、工程中心、教育機構、培訓機構等，形成一個物聯網的生态，這樣的生态會慢慢長大，像森林一樣具備長大的條件。

碧桂園動作很快，組織能力較強，我們的重資産里落地最快的反而可能是碧桂園這個合作項目，因為已經開工了。

我也承諾碧桂園，明年年底之前一定要把這120萬平米全部裝滿，楊主席為了給大家信心，将第一期70多萬平米全部蓋了出來，要全開就肯定要全裝滿，沒有信心裝滿開了幹什麼？樓空着那不是丢人嗎？

除了碧桂園，現在我們也希望和其他大的開發商做特色小鎮，做大的産業集群，其實現在在深圳也有一些項目在接觸。

觀點地産新媒體：現在小鎮的概念比較熱的，您怎麼看？會不會擔心小鎮也出現過熱的現象？

劉愛明：小鎮的重點還是前面的兩個字，什麼小鎮？這里可能核心已經不是蓋房子，是運營。比如科技小鎮，要做什麼科技？科技和小鎮怎麼結合？如何運營？談完這些，最終才談到财務上能不能成立，财務上不能成立也不行，但财務成立的前提是産業怎麼運營，而非變相建個房子，賣完了就行。

至于過熱，在中國所有的事兒往往都是這種狀态，大家都上，但這當中會有人反思，有這麼多的人來反思其實是一個好事兒。而且，小鎮的“過熱”也還是有基礎的，需要大規模，需要大體量，而它的難處在于運營。

房地産到了下半場，運營的路是非走不可。上半場，房地産的本質是賣，下半場就是一個“營”字。

以後的市場也沒有那麼多東西可賣，深圳、上海、北京已是存量市場，深圳現在只能靠拆房和填海來增量。上海和北京還算是有點地，但還能再賣多少年呢？未來只要想做大生意，賣就不可能成為主要的模式。

觀點地産新媒體：現在粵港澳大灣區的概念很火，很多企業跑來這里做産業，對中城新産業來說是不是意味着機會？

劉愛明：是的，粵港澳大灣區的中心肯定是深圳，我們當時在這做産業就是這個意思。以農民來舉例，上半場的做法是找高粱地種高粱，下半場就是找一片肥沃的土地撒種深圳、廣州這一帶土壤都好，錢、人、信息全覆蓋，别看房價貴，效益高。

觀點地産新媒體：您定城市的時候沒有把廣州列進去。

劉愛明：北京、上海、深圳都做不過來，我沒有那麼遠大的志向。這三個城市做好已經夠了。現在深圳做得比較多，北京、上海才開始，今年下半年會花比較多的精力在北京、上海，前兩年重心還是在深圳市場。

觀點地産新媒體：未來的盈利來源就是租金跟增值服務這兩塊？

劉愛明：主要是，但未來也不排除有别的，現在要探讨探讨，産業鍊的垂直服務做得好其實也賺錢，我們現在已經在讨論，大家很興奮，覺得未來這一塊賺的錢不一定比房地産少。

觀點地産新媒體：預計這一塊未來也會成為主要的盈利來源嗎？

劉愛明：邊走邊看，坦白說我看不了那麼遠，但以現在的認識，未來這一塊也很難成為主要的來源。租金可能還是主流，然後是物業增值，服務。

圍繞着産業鍊提供垂直的服務，我們現在的探讨還是找到了一些點。

觀點地産新媒體：現在中城新産業已經盈利了嗎？

劉愛明：當然是盈利了，不盈利怎麼活？我的觀點可能很多人不同意，我覺得燒錢模式只會令少有的幸運兒成功，運用燒錢模式的企業都是失敗的多，成功的少。

因為不太符合邏輯，只有你的父母會這樣，做三年也不掙錢還接着給你錢。我覺得這種模式，可能只适合某一類行業，比如互聯網。

所以，對于我們來說，第一天就要賺錢。

觀點地産新媒體：您對中城新産業目前的盈利水平還滿意嗎？

劉愛明：還可以，公司現在賣的話可以值幾十億。我們的輕資産項目全部是盈利的，這些輕資産項目當年就現金流回本了。

當你想的是第一年就必須盈利，那就一定有辦法。哪怕是勉強不行，第二年也會盈利，我一直強調我的模式不是互聯網式的創業邏輯。