博鰲特寫 | 他山之石：多元地産故事里的存量機遇與互聯網

2017博鰲房地産論壇·特寫 如果說“多元化”的不确定性讓房企舉步猶疑，那麼房企不妨站在門外探探口風甚至利用他山之石，博鰲大講堂便提供了這樣的機遇。

七月，“租購同權”政策的出台再度引發市場對存量市場的關注，常年在增量時代里“養尊處優”的房企們，站在通往存量市場過渡階段，該如何先行把準市場的脈搏？

保利地産集團副總經理余英便提出了這麼一個觀點，他認為增量市場與新房市場並不是此消彼長的關繫，而是可以兼得的魚與熊掌。

聚焦到租賃市場領域，鍊家研究院院長楊現領認為，並不是所有的城市都有租賃市場的機會，而擁有這種機會的市場需要滿足幾大元素，即人口有淨流入、服務業占比超過50%且持續上升、房價收入比偏高、租金有上漲空間且租金收入比相對較低。

雖然外界有些聲音認為中國一線城市的租金回報率只有1.5%左右，從而質疑未來租賃市場的前景，但楊現領認為，租金回報率低是事實，卻不意味着租賃市場沒前途。

“租金未來還有紅利，每年大概以8%左右的速度在復合型增長，未來租金的漲幅是穩定的，有多少收入的增長大概就會有多少租金的增長。”可以看出，自稱是來潑冷水的楊現領對于租賃市場還是看多的，但他确實也不忘對在座的地産商們擺明現實。

他表示，雖然目前已有一些針對租賃市場的支持性政策發布，但這並不意味着租賃市場會迎來一個快速的爆發期、上升期。他建議企業要把握節奏，要慢點來，要把租賃當成一門十年的生意來做。

“這跟開發完全不同，租賃強調的是強運營，開發強調的是快周轉，這是兩個不同的本質。”

從具體操作上，專注于大數據服務的TalkingData 合夥人蔣奇則認為，存量資産的運營最核心的一點便在于要建立一個龐大的數據庫。據蔣奇所稱，TalkingData為房企所作出的解決方案涵蓋了地産行業各類業态，包括前期的投測，營銷推廣，以及後期的持續運營，涵蓋在物業管理與運營、社區金融、教育還是養老等領域。

在互網聯無孔不入的時代，除了大數據，互聯網+更為房地産行業各個領域帶來了無限的想象空間，譬如物業。

彩生活首席執行官唐學斌認為，物業與互聯網的結合有兩種方式，第一種是+互聯網，如互聯網在銷售營銷、大數據上的支持，能夠幫助物業公司提高效率、降低成本。第二種是互聯網+，即為物業提供服務的互聯網平台。

唐學斌表示，物業管理平台最重要的是入口，但是平台真正創造價值的是内容，所以平台能不能夠具備價值，取決于它能否轉換成銷售和利潤的産品，轉換成現金流。

唐學斌在現場還自嘲，與業界人士私下交流時經常抱怨“前世作孽，今世做物業”，原因便是行業涉及事情瑣碎繁多，收入低。但唐學斌看到了物業管理行業的未來——這将是一個十萬億的大産業。

不只是物業行業骨頭難啃，産業地産同樣在這場論壇上也被中城新産業董事長劉愛明先生吐槽生意不好做。要解決生意不好這個問題，他采取的方式便是要從提升入園企業的生意入手。“産業園區需要的不僅是重資産的物理載體，更是運營、服務和産業轉型升級生态圈構建，通過價值創造驅動實現企業發展。”

在演講的最後時刻，劉愛明重點提到，房地産如果分上下半場的，上半年核心詞是銷售，下半場核心詞就是運營，運營确實相對更為困難，這也就是這次他的演講主題“科技地産窄門之路”中“窄門”的意思。